再過一個月，住宅的標準又要變了

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最近花在直播和短視頻上的時間比較多，公眾號似乎有點投入不夠。

其實我更享受一個人寫東西的感覺，一杯茶或咖啡，聽著鍵盤敲擊的聲音，感覺時間都停止了。

只是團隊要吃飯，要開拓業務邊界，匯石團隊最近要集中跑一遍寧波所有的改善板塊，每個板塊做一場直播，清明假期后可能會去探訪江東寧穿路幾個次新盤，歡迎持續關注“房產老司機”視頻號。

當前，寧波的房產媒體主要還是關注新盤，對于樓盤交付后的情況知之甚少。其實對于廣大的改善客戶來說，了解更多次新盤的情況，是非常有必要的。

我們就在做這件事。

周二莊市又掛出了一塊新地，容積率1.05-1.4，住宅限高36米，大概是要做聯排和洋房。

今年掛出來的土地，除了劃船未來社區，其余土地的容積率都沒有超過2.0，最高是永紅地塊1.8，幾乎每塊地都定位于豪宅。

寧波并不是最夸張的，蘇州今年賣出的土地，容積率幾乎都在1.5以下，可以說幾乎都是別墅盤。

在禁墅十多年后，墅類產品再次卷土重來，而這一次的規模相當不小。

就在3.15日，住建部發布了新版的住宅國家標準，這次標準的修訂，有幾個指標特別值得關注。

第一，關于住宅壽命。新規要求住宅的結構壽命為50年（含地下室），也就是沒有外力破壞，建筑50年不會倒。但同時另外幾個壽命也值得關注，包括屋頂防水的壽命是25年，外門窗的壽命25年，外墻保溫系統25年。

房齡與房價的關系非常大，一般來說，房齡超過15年就開始快速折舊，超過25年則進入了垃圾時間，因為包括外墻、屋頂、門窗在內的重要構建，陸續開始到壽了。

第二，關于建筑尺寸，新規要求臥室短邊凈寬不小于1.8米，面積不小于5平米，以前設計院強行塞一個小臥室的做法是行不通了。同時規定建筑層高不能低于3米（樓板中到中），之前大量的2.8-2.9米的層高的住宅，已經被拋棄。廚房最小不小于3.5平米，這對安置房是個福音。

新規對于各種室內外通道的寬度也做了規定，比如公共走廊的凈寬不小于1.2米，入戶門不小于0.9米，之前那種家具搬不進的尷尬今后應該不會有了。

第三，進一步提高了電梯的標準，新規要求4層及以上建筑必須配置電梯，原來無電梯的上疊又被時代拋棄了。當然，被拋棄的還包括廣大的5-7層無電梯的老小區。12層及以上的住宅，新規要求每個單元都必須配置2部電梯。

第四，對于廣受關注的隔音問題，新規細致規定，由于這部分的表述非常專業，老司機直接截圖。

此外，為了適應老齡化發展，新規還要求衛生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件；要求每個住宅單元至少應有1個無障礙公共出入口；提高戶門、衛生間門的通行凈寬要求，方便攙扶老年人進入或乘坐輪椅進出；電梯轎廂尺寸、緊急呼叫按鈕高度等也做了規定。

還有一個小改動，所有對外欄桿的高度提高了0.1米，由1.1米增加到1.2米，并對高空墜物的風險做了更詳細的規定。

綜合來看，新版住宅規范是在原規范的基礎上做了提升，提升的方向是增加舒適度和安全性，并且適應未來老齡化發展的需要，但與我們常提到的第四代住宅并沒有多少關系。

可以這樣理解，新規范只是今后住宅的最低標準，而第四代住宅則是打造“好房子”的高標準。新規并不能確保做出好房子。

應該看到，隨著競爭的加劇，開發商已經開始主動提高標準，現在寧波的新樓盤，大部分都超過了本文提到的新規，預計未來這個趨勢還會繼續。

今后，如果主管部門不再出臺限制住宅發展的奇葩規定（如70/90），住宅的開發又將回到品質為王的軌道上。其實在房地產開發的早期，即2010年之前，樓盤之間主要還是靠品質取勝的，也正是在那個時期，涌現出了像星河灣、綠城、濱江等一眾品質開發商。

只是后來的限房價、限地價、限購等一系列騷操作，把品質之爭扭曲到了規模之爭，才涌現出恒大、碧桂園這樣的宇宙級房企，并且最終把萬科、融創、世茂等企業也帶到了溝里。

房地產進入了所謂高周轉時代，也是垃圾產品橫行的時代，代價不可謂不慘重。

希望這一輪的洗牌之后，房地產開發能回歸初心，同時也希望主管部門認知到，不要輕率干預市場，否則會釀成巨大的惡果。