上海市區(qū)高價地雨后春筍冒出 重構(gòu)內(nèi)環(huán)內(nèi)房價

徐匯東安新村舊改項目共規(guī)劃了3宗宅，昨天，首宗地塊協(xié)議出讓公示，最終出讓總價83.5億元樓面價126092元/㎡。

市中心地塊交易活躍樓板價上漲動力足

今年以來上海市中心土地成交活躍，金茂拿下的虹口區(qū)地塊樓板價為11.7萬元/平方米，刷新區(qū)域樓板價記錄。當(dāng)月協(xié)議出讓的靜安寺社區(qū)地塊，樓板價達到16.1萬元/平方米，也刷新了全國樓板價記錄。

不僅是上海，杭州等多個核心城市今年以來接連出現(xiàn)區(qū)域地王的現(xiàn)象，市場真變的那么好了？這是多方因素共振結(jié)果。首先，土地質(zhì)量高。中心區(qū)項目好賣，房企不用擔(dān)心去化壓力。頭部房企拿地聚焦在幾個核心城市，相互競爭，價格自然水漲船高。此外，城市更新力度在加大，給市區(qū)土地投放創(chuàng)造條件。其次，呵護市場的結(jié)果。最近公開拍賣市場核心區(qū)的土地溢價率都比較高，比如虹口地塊溢價率達到38%，給市場感覺特別熱。其實可以通過提高起拍價格實現(xiàn)低溢價率。但相對低的起拍價可以降低準(zhǔn)入門檻，讓更多開發(fā)商參與，提高拍賣的情緒。最后，土地的投放契合市場需求。上海中心區(qū)供求關(guān)系較為緊張，而且現(xiàn)在新房市場中熱賣的多半是高價房，也造成中心區(qū)土地價格持續(xù)走高。

重塑市中心價格

最早上海外環(huán)、中環(huán)、內(nèi)環(huán)、價格構(gòu)成有3-6-9的說法。現(xiàn)在的價格構(gòu)成是5-10-14。隨著這一輪土地價格推向市場，也必然導(dǎo)致最后建成的產(chǎn)品價格走高。一方面是價格錨定效應(yīng)。比如今年成交的虹口地塊心理預(yù)期在16-17萬元/平方米。靜安寺地塊心理預(yù)期則在20萬元/平方米以上。這些項目上市后內(nèi)環(huán)內(nèi)均價勢必再上一個臺階。并且，同區(qū)域再供應(yīng)類似土地，樓板價也會以此作為基準(zhǔn)。

另一方面，二手房價格或起分化。有地王板塊的10年內(nèi)房齡二手房價格或變得更堅挺，甚至不排除去挑戰(zhàn)前期價格高點的可能，以保持和新房較小或合理的價格落差。但一些品質(zhì)不高的小區(qū)尤其是沒有任何配套支持，比如沒有書包概念的小區(qū)，價格上漲動力弱。