杭州再賭一次

上周，全杭州的貝殼人激動(dòng)得像過年，都在轉(zhuǎn)發(fā)一條成交消息：

1.6億的桃花源，掛牌三天就成交了。

其實(shí)，這套別墅已經(jīng)掛牌一年了。不過貝殼朋友們的目的達(dá)到了。他們精準(zhǔn)地傳遞出兩條信息：

錢多，速來！

春節(jié)后，杭州幾個(gè)熱門板塊，繼續(xù)烈火烹油。

趕著春節(jié)前交付的申花馥香園，二月份已經(jīng)賣出了40套二手房。按最高的成交價(jià)算，單價(jià)高達(dá)7.75萬。到了3月，馥香園成交的一套大平層，單價(jià)又漲了7600元。

同處申花的偉星項(xiàng)目，兩套139平米同戶型房子在20多天里相繼成交，第二套漲了近50萬。

在“炒房第一區(qū)”錢江世紀(jì)城，一位華潤亞奧城業(yè)主在業(yè)主群里激動(dòng)地宣布，他刷新了亞奧城單價(jià)。而且房子從掛牌到賣掉，只用了：

一天。

套現(xiàn)成功后，他在業(yè)主群里發(fā)了紅包，紅包封面文字是“祝亞奧城越賣越高”。

奧體的澄品138戶型，1月初還只能賣1000萬，進(jìn)入成交價(jià)已經(jīng)到了1245萬帶車位，漲幅高達(dá)20%。

杭州核心地段次新房不僅成交喜人，而且大多數(shù)已經(jīng)站上了8萬單價(jià)。中介們的喜報(bào)每天都會(huì)更新，日日見喜。

就連還未正式交付的嘉里馥源庭，中介內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)掛牌，191平1600萬，單價(jià)8.34萬，比新房售價(jià)每平方米：

貴了三萬元。

剛剛開通的杭州西站，讓溫州人到杭州看房的路程縮短到了兩小時(shí)。高鐵的早班車上，很多都是來杭州看房的。

杭州好像又回到G20前夕了。

1

2024年10月9日，杭州新房全面取消限價(jià)，這座城市頭上的緊箍兒，徹底取下來了。

十幾天后，錢江新城二期最后一宗限房價(jià)宅地，綠城和華潤將地價(jià)拼到5萬每平米，成為杭州新地王。

此后，地產(chǎn)商們在杭州拿地的狂熱被徹底點(diǎn)燃：

逢土拍必地王。

奧體、錢二、申花、濱江區(qū)政府、城東新城、東新、臨平新城，從城市核心到區(qū)域核心，地價(jià)被不斷刷新。

2月下旬，大家的安琪兒地價(jià)紀(jì)錄只保持了五天，就被華潤打破，城東新城地價(jià)也被推到了5萬，已經(jīng)超過了限價(jià)時(shí)代的面包價(jià)格。

杭州的操盤手也很懂得吊觀眾胃口。

很多人以為杭州掛出的奧體水電新村已經(jīng)是壓箱底的土地了。結(jié)果，杭州的箱子深不見底，又陸續(xù)掛牌了海潮TOD、蔣村低密等地塊。

杭州的絕版地塊，比獸爺?shù)那芭堰€要多。

地產(chǎn)商朋友都被吊成翹嘴了，有朋友粗略算了下，開年僅僅兩個(gè)月，杭州賣地銷售額超360億，比重慶全年都多了，是廣西去年全年的兩倍。

地王都不能丟份兒，地產(chǎn)商們憋足了勁兒要把房子造大，把總價(jià)做高。這才開年，目前杭州市場預(yù)售的千萬級(jí)豪宅已經(jīng)有：

近7000套。

包叔查了下，杭州歷史上千萬級(jí)豪宅賣得最好的2023年，7200套，是上海的一半。2024年，杭州千萬豪宅成交跌到了4700套，只是上海的五分之一。

天量的豪宅供應(yīng)，吃下去了，就是中國第三城；吃不下去，就會(huì)一直是上海后花園。

2

上周六，去年的杭州地王綠城玉瀾月華示范區(qū)開放。

剛一開放，總價(jià)1500萬起的樣板間，電梯間都要排隊(duì)。看房的人實(shí)在太多了。玉瀾月華的銷售周一發(fā)了通知，預(yù)約參觀客戶驗(yàn)資從300萬提高到500萬。

結(jié)果很快，驗(yàn)資處也排起了隊(duì)。有購房者吐槽：

大家都有印鈔機(jī)嗎？

今年2月份成交前10樓盤里面，超過4萬單價(jià)的樓盤占了6個(gè)，綠城另一新房項(xiàng)目詠湖云廬疊墅，也讓市場大開眼。總價(jià)1300-3510w的盤，吸引257組家庭，中簽率：20%。

新房限價(jià)取消后，第一個(gè)領(lǐng)預(yù)售證的中冶錦繡公館以近8萬的單價(jià)試水首開，一房難求。二開時(shí)，單價(jià)又漲了近3000元。

春節(jié)后，新的預(yù)售證領(lǐng)出了，比上次開盤又高了2500元。

第二個(gè)破限價(jià)的項(xiàng)目是中海錢江灣。雖然已經(jīng)被認(rèn)為是稍微有點(diǎn)過時(shí)的產(chǎn)品了，但中海還是自信地定價(jià)高達(dá)9萬/平方米入市。

但浙江人的財(cái)富厚度，還是讓中海管理層破防了，僅剩的76套江景房中簽率僅16.14%，選房當(dāng)天直接售罄了。

中海的朋友說，錢江灣售罄后，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)很不滿意，質(zhì)問他們：

為什么定價(jià)不高一些？

現(xiàn)在，杭州地王開發(fā)商們最苦惱的，是該定什么價(jià)格？華潤、綠城和濱江的領(lǐng)導(dǎo)的想象力，和浙江人民的購買力，在進(jìn)行激烈對(duì)抗。

華潤的朋友說，安琪兒拿地后，他們到現(xiàn)在也不知道：

房子該賣多貴才合適？

這一輪的追漲殺跌，實(shí)在太殘酷了。

3

過去幾個(gè)月，杭州出現(xiàn)了六小龍，阿里股價(jià)也大漲，新一輪城運(yùn)似乎要來了。

在一個(gè)確定性稀缺的年代，杭州是為數(shù)不多能夠提供確定性的城市，雖然僅限于少數(shù)區(qū)域，但這已經(jīng)足夠了。

3月的前十天，杭州成交量成交同比190%；另一方面，最新國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，杭州二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比其實(shí)還在下跌，但樓市已經(jīng)進(jìn)入一種詭異的模式：

一邊是印鈔機(jī)，一邊是碎鈔機(jī)。

市中心新房解除限價(jià)，讓一部分人賺得盆滿缽滿；但更多的二手房主只能出貨止損，以價(jià)換量。兩股力量交織在杭州上空，贏家決定接下來的走勢。

有人說，杭州目前最慘的是兩批人：

2019-2022年買房子的人；2023-2024年賣房子的人。

一位中介放出了和業(yè)主談判的視頻，227平米的房子，在大廠工作的業(yè)主要掛940萬，說自己正面臨被優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)，中介則一直勸他掛890萬。

3月6日，杭州余杭翡翠城一位業(yè)主召集了周邊五公里的近200位中介到家里集中踩盤，準(zhǔn)備了零食、飲料、水果和紅包。

她告訴中介，7天內(nèi)成交者，獎(jiǎng)勵(lì)18888元；15天內(nèi)成交者，獎(jiǎng)勵(lì)10888元。

現(xiàn)在杭州帶看熱度第一的小區(qū)是云城的杭與城，成交熱熱鬧鬧，但成交價(jià)就沒有那么樂觀了，幾乎都與買入價(jià)齊平，也就意味著業(yè)主要虧掉這幾年的利息。

成交價(jià)一直起不來，業(yè)主們很心急，有人在業(yè)主群里呼吁不要虧本銷售，理由是小陽春到了開學(xué)季到了，剛需沒得選了：

大家屏牢。

傳統(tǒng)意義上的剛需客，卻真的不太著急買房了。前幾天，一位海外留學(xué)的年輕人回國創(chuàng)業(yè)，看房的時(shí)候，他先去看了杭州的人才專供房：

市場價(jià)六折。

他很滿意，說沒必要自掏腰包去買房。

包叔之前說過，前段時(shí)間“杭州六小龍”中的一家曝光了創(chuàng)始人家庭地址，董事長住拱墅萬家花城、CEO住馬塍路32號(hào)小區(qū)、首席技術(shù)官住西湖金色藍(lán)庭，都算不上板塊內(nèi)特別好的小區(qū)。

4

前幾天，杭州核心區(qū)一個(gè)大熱門項(xiàng)目，包工頭跑到樓頂，抗議開發(fā)商用車位抵工程款。

該項(xiàng)目已經(jīng)于去年年底交付，二手房已經(jīng)要漲瘋了，但造房子的人，并沒有吃到紅利。

一位精裝修公司跟包叔抱怨，現(xiàn)在想拿開發(fā)商的訂單，就要接受抵車位。工抵房還好，車位一交房就幾乎跌到了骨折。去年杭州最大的開發(fā)商，有兩個(gè)項(xiàng)目都拿車位來抵款。

杭州的地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)完全進(jìn)入了工業(yè)模式。政府源源不斷提供原材料，產(chǎn)量飆升，好賣的產(chǎn)品，開發(fā)商就迅速出手，不好賣的部分，就甩手給供應(yīng)商們。

資金回籠，馬上再投入下一個(gè)項(xiàng)目。

誰也不知道，這個(gè)游戲什么時(shí)候會(huì)結(jié)束。

從操盤手到開發(fā)商，再到普通人，所有人都在趁著游戲沒有結(jié)束的時(shí)候，出貨。

羅伯特·席勒在《非理性繁榮》里說：

人們具有過度自信的天然傾向。

珍愛包叔，順手“在看”