猜猜看，十年寧波房價會漲多少？

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上周老司機才知道，我居然成了“寧波三大房吹”之一。

這個稱號對我來說有很強的不適感，如果時光倒退到3年前，更早可能是在2018年，我其實就對樓市持悲觀態(tài)度，2020年全民狂歡時，我更是廣泛的表達了對多個板塊的不看好，從明湖到方橋，當時老司機被定義為“死空頭”。

所以2019-2020年，我的言論就不斷被打臉，故只能強裝鎮(zhèn)定的說：

是在漲，但漲上去的都是泡沫。（還有人記得我說過這話嗎？）

期間我也預言過2018年毛衣戰(zhàn)、2020年口罩都會帶來強刺激，進而觸發(fā)房價的進一步上漲，但整體上我是悲觀的。

這種悲觀并非來自于所謂專業(yè)，而是常識。這些年經(jīng)歷過各種瘋狂之后，我深刻體悟到，芒格的那句話是真的：

常識是最稀缺的資源。

2023年上半年，老司機也曾階段性的表達過樂觀，邏輯的基礎來自于我對宏觀方向的樂觀——那時我認為經(jīng)此大疫，上下應該是要拼經(jīng)濟了，拼經(jīng)濟就不能放任房地產(chǎn)自由落體。

然而我再一次被打臉了，2023年-2024年中，經(jīng)濟在無理由的樂觀中又掙扎了近2年，直到所有指標都預示著風險在迫近，大轉(zhuǎn)彎才終于到來。

這次大轉(zhuǎn)彎的標志，就是9.26新政。

也就是在9.26之后，老司機才開始全面轉(zhuǎn)向樂觀的，我認為這一輪下跌周期結(jié)束了，今年大概率是止跌回穩(wěn)切實見效的一年。能級越高的城市，能級越高的板塊，越會率先走出周期。

但我沒想到如此謹慎的樂觀，還能榮登“三大房吹”榜單，所以我認為這可能不是我的問題，而是大家過于悲觀了。

普遍性的認同是一件可怕的事情，它意味著可能錯得離譜，就像2020年所有人都跑去搖號一樣。老司機樂于在一致性時刻保持與大眾意見保持距離，并不是我標新立異，而是我非常警惕。

在被行業(yè)認定為死空頭的年月里，我就曾說自己就像個巫師，總說些大家不喜歡聽的。如果要說有什么煩惱，就是經(jīng)常會被階段性打臉，而正確性需要很久之后才能得以證實。

就像現(xiàn)在，老司機說樓市差不多企穩(wěn)了，就會不斷有人來打臉，他們拿出某個小區(qū)的房價又創(chuàng)新低，尤其是掛牌價下調(diào)了多少，來批駁老司機說錯了。

這其實不是個講道理的時代，或者說從來都不是，不要說道理，哪怕事實也說服不了人。更重要的是，我完全沒有自信去說服一個跟我觀念相左的人，面對他們時，有時候我啞口無言。

老張說，成年人不做改變，只做選擇。

早上，老司機在問了大家一個問題：

你認為十年后房價會漲多少？

預判十年后的房價，基本上等同于算卦，十年之內(nèi)會發(fā)生什么，沒有人會知道，甚至我們能不能活到十年后，也不確定。

佛祖說了，主導這一切的，叫做無常。

但我們總要做一些預測，甚至做一些規(guī)劃，否則就和動物沒了分別。老司機對于十年后房價的判斷，更多的還是從購買力這個角度來看問題。

先說結(jié)論，我認為像寧波這樣的城市，主城的新房（包括次新），有機會漲一倍。

這個結(jié)論一出，老司機房吹的帽子算是戴穩(wěn)了。

為什么我認為房價會漲一倍？其實是貨幣相對于房產(chǎn)來說，購買力會下降50%。說的直白一些，今后十年，紅票子在買房時，會越來越不值錢。

不值錢的根本原因在于債務擴張。我們都說，過去二十年的經(jīng)濟引擎是房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)只是個白手套，真正推動經(jīng)濟增長的，是債務。

我們來解剖一下房地產(chǎn)。

官府在收儲土地時，拆遷用到的是貸款，這是第一次負債；開發(fā)商從官府手上買地，用到的也是貸款，這是第二次負債；老百姓從開發(fā)商手上買房，用到的還是貸款，這是第三次負債。

通過三次負債，印刷的紅票子順利的流入到社會經(jīng)濟中，最終帶動了經(jīng)濟的發(fā)展。

這樣看，房地產(chǎn)是不是個白手套？

債務推動經(jīng)濟可不是老司機發(fā)明的理論，而是宏觀經(jīng)濟學的共識。達利歐曾精辟的總結(jié)過債務和經(jīng)濟的關系：

經(jīng)濟是由債務推動的，經(jīng)濟周期就是債務周期。

房地產(chǎn)熄火之后，推動經(jīng)濟的下一個引擎在哪里？

有人說是Deepseek，對，但不全對，推動經(jīng)濟的仍然需要依靠債務，只不過換個手套而已。

如果說過去四年是去杠桿周期，帶來的是衰退，那么未來就要進入加杠桿周期，才會出現(xiàn)增長。

那么加杠桿的主體是誰？

答案在辜朝明的《大衰退》里，厚厚的一本書，其實就講了一個觀點：

在大衰退周期里，官府必須要加杠桿。

這個共識在去年9.26會議上轉(zhuǎn)化成了方針，并在今年兩會轉(zhuǎn)化為實際指標，2025年，官府的赤字要提高1%，由3%提高到4%。

不要小瞧這1個百分點，相當于總量增加了33%。

表外的負債也會同步增加，大摩預計今年的總預算會增加2.7萬億，這聽上去沒有4萬億那么刺激，但在持續(xù)發(fā)力。

官府加杠桿只是起到模范帶頭作用，最終帶來的是全社會的加杠桿，企業(yè)貸款最終會增加。2月份的PMI已經(jīng)有了可喜的提升，并且連續(xù)4個月站上榮枯線。

PMI全稱制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)，其提高代表企業(yè)采購行為擴張，也意味著負債在擴大。

個人貸款也會增加，2月份個人中長期貸款出現(xiàn)同比增長，特別是購房貸款，雖然增幅較小，但趨勢已經(jīng)露頭。

經(jīng)濟要發(fā)展，債務增加的趨勢不可避免，這是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律。

債務增加的背后，是購買力的不斷降低，哪怕雄霸全球的美元，在消化完次貸危機之后，也迎來了大通漲，包括房價和物價。

我們的情況有些特殊，產(chǎn)能整體過剩，因此商品的價格很難上得去，但是對于產(chǎn)能不足的資源，以及稀缺性資源（資產(chǎn)）來說，貨幣貶值的現(xiàn)象同樣明顯。

舉個例子，隨著老齡化加深，年輕勞動力的數(shù)量在急劇下降，水電工、小工的工資在飛速增加。

在資產(chǎn)層面也是如此，物價沒漲，黃金卻出現(xiàn)了大漲，這是因為黃金是產(chǎn)能有限的稀缺性資產(chǎn)。如果某些房產(chǎn)具有稀缺性，譬如在稀缺性的大城市，在稀缺性的板塊，又或者是稀缺性的產(chǎn)品，作為一項資產(chǎn)，它的上漲也是必然的。

十年翻一番，落到每年也只會有6%的增長，你認為這個速度過分嗎？