DeepSeek 來選房，中介們距離失業(yè)還有多久?

這是個(gè)真事。

小閑連續(xù)兩三天咳嗽，有少量黃痰，有輕微胸悶憋氣感覺，但是沒有發(fā)燒，也沒有流鼻涕和頭疼等癥狀。

翻翻家里的藥箱，有阿莫西林和鹽酸莫西沙星兩種藥，應(yīng)該吃哪個(gè)藥才對(duì)癥？

小閑突發(fā)奇想，這個(gè)問題如果拿來問DeepSeek，它會(huì)如何作答？

于是問出了當(dāng)晚的第一個(gè)問題：

阿莫西林和鹽酸莫西沙星有什么區(qū)別？

DeepSeek先猜測(cè)用戶需求：“用戶可能是個(gè)患者或者醫(yī)學(xué)生，想了解兩種藥的不同應(yīng)用場(chǎng)景。深層需求可能是想知道在什么情況下該用哪種藥，或者為什么醫(yī)生開不同的抗生素。”

然后直指闡述重點(diǎn)：“需要確保回答準(zhǔn)確，避免混淆，特別是耐藥性和副作用部分，這對(duì)正確用藥很重要。可能還要提醒不要自行用藥，需遵醫(yī)囑，特別是抗生素濫用的問題。”

DeepSeek展示了它簡潔準(zhǔn)確的思維邏輯，從藥物分類、抗菌譜、臨床應(yīng)用、藥代動(dòng)力學(xué)、耐藥性、副作用、特殊人群用藥七大項(xiàng)，用洋洋灑灑幾百字，力圖給小閑一個(gè)全面而且盡量簡明扼要的答案。

老實(shí)說DeepSeek這個(gè)表述模版非常友好，條理清楚、順序清晰，在大量使用專業(yè)詞匯的同時(shí)，也盡量降低理解門檻。

重點(diǎn)是DeepSeek照顧到當(dāng)下網(wǎng)絡(luò)用戶“字多不看”的閱讀習(xí)慣，“進(jìn)度條直接跳最后”的閱讀習(xí)慣，在結(jié)尾居然非常貼心的總結(jié)了一個(gè)表格，直接對(duì)比兩種藥在重點(diǎn)環(huán)節(jié)上的區(qū)別。

把驗(yàn)血結(jié)果上傳之后，DeepSeek給出的病情判斷和用藥建議，與當(dāng)晚小閑在醫(yī)院醫(yī)生那里獲得的結(jié)果完全一樣。

也就是說在有驗(yàn)血報(bào)告的前提下，DeepSeek用五分鐘時(shí)間，讓患者拿到了在醫(yī)院急診需要等待一個(gè)小時(shí)才能拿到的結(jié)果。

這樣的效率，難怪很多城市里，DeepSeek已經(jīng)開始管理交通、管理市政、吃上鐵飯碗，坐進(jìn)了寫字樓。

那如果讓DeepSeek當(dāng)一回房產(chǎn)顧問，分析一下樓市走勢(shì)，推薦幾個(gè)樓盤，它會(huì)一樣出色嗎？

把DeepSeek拉到房地產(chǎn)行業(yè)里進(jìn)行提問：

預(yù)測(cè)一下天津樓市在2025年的表現(xiàn)，以及新建商品房成交均價(jià)是否能有普遍性回升？

DeepSeek用時(shí)37秒……從經(jīng)濟(jì)方面、政策調(diào)控、人口因素、供需關(guān)系、區(qū)域發(fā)展差異、居民購買力和信貸環(huán)境、市場(chǎng)情緒等方面進(jìn)行考慮。還特別關(guān)注到天津房地產(chǎn)調(diào)控政策的特殊性，以及二手房市場(chǎng)對(duì)樓市的價(jià)格壓力。

就回答問題的思路和邏輯性，還有宏觀知識(shí)的儲(chǔ)備，DeepSeek已經(jīng)能夠勝任投資部經(jīng)理、策劃經(jīng)理、中介店長的職位了。

對(duì)天津樓市2025年趨勢(shì)，DeepSeek從成交規(guī)模、價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面，給出了預(yù)測(cè)。

通俗解讀一下就是，DeepSeek認(rèn)為全市新房的成交規(guī)模，最差的趨勢(shì)是和2024年一樣（還能差到哪兒去？）。中性趨勢(shì)是可能恢復(fù)到2021年水平，成交量能有三成的增長。

小閑內(nèi)心覺得，如果DeepSeek是個(gè)現(xiàn)實(shí)生活中的地產(chǎn)人，它可能也應(yīng)該會(huì)更傾向中性趨勢(shì)吧。

在價(jià)格走勢(shì)上，DeepSeek更好看主城區(qū)，判斷主城區(qū)成交均價(jià)會(huì)同比上漲3%~5%。

當(dāng)然這一點(diǎn)價(jià)格上漲的成因，很有可能更多是源自產(chǎn)品因素。中心城區(qū)的新盤相比往年，有容積率降低、品質(zhì)力提高、地緣位置整體偏好的因素，容易形成成交均價(jià)小有漲幅的表象。

DeepSeek也承認(rèn)，全市均價(jià)這個(gè)口徑（也就是它說的名義均價(jià)）會(huì)有向上的變動(dòng)，但實(shí)際成交價(jià)格，依然還是會(huì)維持在老樣子。

但是到了結(jié)論和建議環(huán)節(jié)，DeepSeek的回答就出現(xiàn)了詭異的走向！

樓市難現(xiàn)普漲，市場(chǎng)依然在L筑底，DeepSeek對(duì)天津樓市這兩個(gè)判斷是對(duì)的，對(duì)于重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)城融合區(qū)域的建議，也是靠譜的。但DeepSeek推薦值得重點(diǎn)關(guān)注的板塊，舉例居然是于家堡!

在看到這里之前，小閑一直以為符合DeepSeek邏輯的推薦板塊，應(yīng)該是當(dāng)紅的天開園和距離北京更近的京津產(chǎn)業(yè)新城。

于是小閑追問DeepSeek：

憑啥你就看好于家堡？

DeepSeek在回答中給出三條理由，

第一是國家戰(zhàn)略的定位高，作為北方首個(gè)國家級(jí)新區(qū)+自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，于家堡的政策紅利遠(yuǎn)超其它產(chǎn)城融合區(qū)。

第二是于家堡在金融業(yè)聚集效應(yīng)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能這兩點(diǎn)上力更強(qiáng)。金融業(yè)占GDP比重遠(yuǎn)高于全市均值，中青年科技人才比例達(dá)到64%，催生小戶型改善需求。

第三是房價(jià)倒掛，人均GDP遠(yuǎn)高全市，房價(jià)卻明顯低于和平和通州，存在明顯價(jià)值錯(cuò)配。基建投資密度更有前景，去庫存的效果相對(duì)其它城區(qū)也更好。

似乎早已猜到小閑心中所想，DeepSeek在最后特意耐心的說了一下，為啥它不推薦天開園和京津產(chǎn)業(yè)新城的原因。

顯然DeepSeek對(duì)于于家堡外宣所“畫的餅”更充滿期待，它在內(nèi)心把于家堡當(dāng)成了北方的杭州。把升值的寶押在了“京津同城化深化”這個(gè)大利好上，希望未來濱海新區(qū)能和杭州一樣，實(shí)現(xiàn)京津的社保互認(rèn)。

濱海新區(qū)的規(guī)劃真是美好，外宣也是到位，把DeepSeek都說信了。

既然宏觀認(rèn)知上有分歧，那就聊點(diǎn)微觀的問題：

如果讓DeepSeek推薦樓盤，它會(huì)推薦誰？

預(yù)設(shè)條件：要求在市內(nèi)六區(qū)，總價(jià)300以內(nèi)在售新盤，三居室戶型，大品牌房企開發(fā)。看看DeepSeek作為“中介店長”的推薦都是誰。

第一個(gè)推薦樓盤，DeepSeek應(yīng)該是把天空之鏡和學(xué)府源境搞混了，所以在產(chǎn)品和配套兩個(gè)選擇理由都出現(xiàn)了明顯的錯(cuò)誤。

商業(yè)配套的表述也有問題，跳過了中海自家的寰宇城，莫名其妙的跑到了凱德MALL。

第二個(gè)推薦的樓盤也出現(xiàn)問題，290萬能在保利云禧拿下一套三居嗎？DeepSeek是不是被中介的假房源給騙了？

貝殼網(wǎng)上保利云禧成交價(jià)最低的一套三居室，88.5平米的中戶也要333萬。290萬要是能在保利云禧買三居，那你有幾套我要幾套。

第三個(gè)推薦的樓盤同樣翻車。把東麗金地萬悅城的位置，張冠李戴到了河?xùn)|。

網(wǎng)上金地萬悅城的二手房三室售價(jià)，也大致在一百三四十萬，用不了它說的這么多錢。

第四個(gè)樓盤DeepSeek推薦的是中鐵建花語津郡，第五個(gè)是仁恒星源世紀(jì)。

這倆樓盤的主要問題在于，DeepSeek提供的參考價(jià)格明顯有錯(cuò)，在花語津郡和星源世紀(jì)想要買一套小三居，用不了花這么多錢。前者大約需要230萬左右，而后者290萬足夠可以買到110平米的戶型。

顯然作為“中介店長”的身份，DeepSeek距離合格還有很大一段距離。

另外一個(gè)大問題是，DeepSeek推薦的樓盤都是去年或前年的明星盤，而今年的新盤似乎是因?yàn)橘Y料不足，并未進(jìn)入它的推薦備選范圍內(nèi)。功課做的不夠啊。

明顯在房地產(chǎn)領(lǐng)域里，不論是資訊的真實(shí)性還是及時(shí)性，DeepSeek的回答似乎并不如在前述的醫(yī)學(xué)領(lǐng)域里表現(xiàn)得那么出色。

一方面涉及房地產(chǎn)、樓市的資訊良莠不齊的太多，同樣的資料描述偏差也大，而且樓市資訊的更新，也不像藥品說明書那樣的固定和及時(shí)。

另一方面在涉及多維資訊交叉，需要主觀介入進(jìn)行選比分析時(shí)，經(jīng)驗(yàn)性的專業(yè)積累，就暫時(shí)勝出人工智能一點(diǎn)點(diǎn)。

所以在工作環(huán)境更平直、邊界與規(guī)則更明晰的泥瓦匠、設(shè)計(jì)師、審計(jì)師、成本采購這樣的崗位，DeepSeek能夠更加游刃有余。

但在更側(cè)重主觀視角、更情緒化的工作環(huán)境中，比如DeepSeek在扮演中介角色的時(shí)候，它和資深置業(yè)顧問的水平相比，還有相當(dāng)大的差距。

最后我問DeepSeek，如果是你在天津買房，你選哪個(gè)樓盤？

你們猜猜它自己選的是誰？