再看空就晚了 黃奇帆、DeepSeek預判2025房價回穩

　　繼續看空樓市的就要追悔莫及了。2025年大火的DeepSeek和黃奇帆都預判2025年房價要止跌回穩。

　　2025年開年之后，國家發改委發聲，要持續用力推動房地產市場止跌回穩。31省份地方兩會也在積極響應，提及要使房地產止跌回穩。

　　大家共同的合力，正在一點顯現效果。

　　首先，土地市場，房企拿地積極性也開始高漲，在杭州土地拍賣市場，濱江集團以溢價率71.25%拿下杭州拱墅區地塊，中海以87%的溢價率拿下鄭州中心區地塊。

　　其次，房地產市場上，2024年全國70個大中城市房價數據顯示，一線城市北京、上海、深圳的房價已經開始止跌回升。

　　2025年1 月 1 日-21 日，全國 20 個重點城市實現樓市開門紅：新建商品住宅成交面積為 558 萬平方米，同比 2024 年 1 月 1 日-21 日增長了 33%。

　　在眾多向好因素之下，廣州等一線城市的二手房業主掛牌價也在普遍上揚。看起來，核心一二線城市的樓市小陽春行情可期。

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　　中國樓市即將步入新常態

　　樓市調整了三年，房價經歷了慘烈的下跌，一夜回到了七年前。

　　然而，依然有不少看空的人依然看空樓市的未來，認為樓市還要步日本樓市下跌20年的老路。

　　但是中國金融四十人論壇學術顧問黃奇帆給中國樓市的調整定性：中國的房地產沒有美國次貸危機的基因，也沒有像日本房地產20年拖累經濟的基因。中國房地產的這場危機關鍵是產能過剩。

　　因而，雖然中國樓市出現了嚴重的調整，房價跌回到了7年前的水平，是20年來最嚴重的調整。但是在政府出面動用幾萬億甚至10萬億來收購房地產的庫存，房產商把自己十年、二十年積累賣不掉的庫存打了個6折，賣給了中國政府，政府多了20%人口獲得保障房居住的能力，市場增加了老百姓理財的資金資本，一舉三得。中國的金融系統跟房地產關系在這一次調整中會得到化解。

　　經過這一場暴風雨的洗滌，中國房產進入到一個新格局新常態。不管是金融還是建設規劃，還是各個方面都會有更好有序地發展。

　　在黃奇帆看來，2025中國房地產將會止跌回穩，形成未來發展新階段的起點。

　　2025年，大家要有樂觀向上的判斷，房地產在2025年以后，不會再像過去四年對中國經濟是負拉動。

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　　DS預測一線城市核心區漲5%以內

　　年前， DeepSeek大火，人氣超越西方的CHATGPT，讓人們對于東方力量更加有信心。如今DeepSeek也從六個方面分析2025年及以后樓市的走向。

　　一、政策支持：

　　如果國家如黃奇帆所言，通過大規模資金收購房地產庫存，可能會緩解市場壓力，穩定房價。政府可能會繼續出臺支持剛需和改善性需求的政策，如降低首付比例、放寬限購等。

　　長效機制：房地產稅試點可能逐步推進，但短期內全面實施的可能性較低，對市場的影響有限。

　　金融政策：如果貨幣政策保持寬松，貸款利率維持在較低水平，購房成本下降可能刺激需求。

　　二、經濟形勢

　　經濟增長：如果2025年中國經濟保持穩定增長（如廣州各區GDP增長目標超過5%），居民收入水平提升，購房能力增強，可能支撐房價。

　　通脹壓力：如果通脹上升，房地產作為抗通脹資產可能受到青睞，推動房價上漲。

　　三、市場供需關系

　　庫存去化：如果國家通過收購庫存等方式有效去化存量房，供需關系可能趨于平衡，房價下跌壓力減小。

　　新房供應：一線和核心二線城市土地市場回暖，新房供應可能增加，但優質地段房源仍然稀缺，價格可能保持堅挺。

　　二手房市場：二手房掛盤價上升可能反映市場信心恢復，但實際成交價取決于買家的接受程度。

　　四、人口與城市化

　　人口結構：中國人口老齡化加劇，年輕人口減少，剛性需求可能逐步減弱。

　　城市化進程：城市化率仍有提升空間，尤其是二線及以下城市，可能吸引人口流入，支撐當地房價。

　　五、區域分化

　　一線城市：北上廣深等一線城市由于資源集中、人口流入持續，房價可能保持穩中有升的趨勢，尤其是核心區域。

　　二線城市：部分二線城市可能因經濟發展和人口流入而房價企穩，但庫存壓力較大的城市可能仍面臨調整。

　　三四線城市：人口流出、庫存壓力大的三四線城市，房價可能繼續承壓，部分城市甚至可能出現下跌。

　　六、國際環境

　　全球經濟形勢：如果全球經濟復蘇，外資流入增加，可能對一線城市高端住宅市場形成支撐。匯率波動：人民幣匯率走勢可能影響外資對中國房地產的投資意愿。

　　因而，DeepSeek綜合預測：

　　一線城市：房價可能穩中有升，核心區域漲幅可能在5%以內。

　　二線城市：房價走勢分化，經濟強市可能企穩回升，漲幅在0-3%左右；庫存壓力大的城市可能繼續調整。

　　三四線城市：房價可能整體趨穩，部分城市仍有下跌壓力，跌幅在5%以內。

　　總體來看，2025年中國房地產市場可能進入一個相對穩定的階段，房價大幅上漲或下跌的可能性較低，政策調控和市場需求將共同決定房價走勢。

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　　樓市小陽春可期

　　前30個重點城市商品住宅成交面積走勢圖。

　　不只是預判，樓市的實際運行也顯露出了令人可喜的信號。

　　2025 年 1 月 1 日-21 日，全國 30個重點城市新建商品住宅成交面積為 558 萬平方米，同比 2024 年 1 月 1 日-21 日增長了 33%。該指標說明，房地產交易市場表現積極。

　　其中，廣州、深圳等一線城市房地產市場的表現尤為亮眼，新房、二手房成交量均實現同比增長。

　　據廣州市住房和城鄉建設局公布的數據統計，2025年1月份廣州市新建商品房網簽量為5305套，相較于2024年1月份3581套的網簽量同比增長48%。

　　深圳的數據表現更為亮眼。深圳市住房和建設局2月4日公布的數據顯示，1月份深圳全市新建商品住宅、二手住宅成交近萬套，同比增長六成，市場再現“日光盤”。

　　而且不只是杭州和鄭州，深圳的首宗居住用地成交溢價率也超過了七成，顯示了房地產開發企業對于后勢的看好。

　　在成交量同比增長的同時，新建住宅價格也呈現出回穩態勢。據中指研究院統計，2025年1月份，全國100個城市新建住宅平均價格為16693元/平方米，環比上漲0.23%，同比上漲2.76%。其中，一線城市新建住宅價格環比上漲0.36%，同比上漲6.01%。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，2025 年房地產市場止跌回穩和穩中向好的基礎更加牢固，對于樓市向好發展的信心將進一步增強。包括上海在內的全國重點城市，其樓市開門紅的積極表現，對后續市場預期具有較好的引導作用。隨著各類城市各類市場的向好發展，全國房地產市場穩中向好的態勢將更加凸顯。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶也認為，若各項政策能夠加快落實到位，一季度市場有望延續回穩態勢，核心城市小陽春行情可期。