透視房地產(chǎn)新時(shí)代的萬科之殤

新的一年，每個(gè)企業(yè)都有新的開始。比如，萬科過去以“職業(yè)經(jīng)理人制度”和多元化戰(zhàn)略著稱，而今卻變成了國資主導(dǎo)。

作為從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的媒體人，對萬科是有某種情懷的。

從1994年君萬之爭到2015年寶萬之爭，再到如今萬科的生存危機(jī)，十一郎十分感慨。從喊出“活下去”到面臨能否好好活下去，萬科的30年已成為房地產(chǎn)行業(yè)生長發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志性縮影。

1

萬科生存危機(jī)緣何？

危機(jī)發(fā)生的根本原因是什么？言公子認(rèn)為，在需求端萎縮的地產(chǎn)行業(yè)寒冬里，萬科卻出現(xiàn)了很多戰(zhàn)略決策失誤，比如物流等多元化擴(kuò)張，未能及時(shí)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，公司經(jīng)營治理不夠靈活等，且萬科融資渠道收緊，現(xiàn)金流承壓，加上市場失靈，最終無法緩解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

不管未來命運(yùn)如何，萬科此次正在經(jīng)歷的危機(jī)，已與房地產(chǎn)行業(yè)變化有深度的關(guān)聯(lián)。國資介入或能幫助萬科短暫續(xù)命，但如何從當(dāng)下資產(chǎn)變賣、高杠桿模式中的泥潭中走出，在新的行業(yè)時(shí)代里，萬科能否憑借好戰(zhàn)略，好經(jīng)營，好產(chǎn)品，好物業(yè)，好服務(wù)重生，還是個(gè)問號。

萬科生存危機(jī)，從人事變化開始。

2月5日晚，萬科內(nèi)部發(fā)文，公示了10名擬任命的經(jīng)營管理人員。萬科管理層實(shí)權(quán)派基本全部換人，6名來自萬科第一大股東深圳地鐵集團(tuán)（下稱“深鐵”）或其旗下子公司，也有部分人士此前任職于深圳國資委直接或間接控股的多家公司。

上述10人的崗位范圍不僅涉及集團(tuán)總部戰(zhàn)略投資、財(cái)務(wù)、法務(wù)等多個(gè)重要部門，還包括兩大核心區(qū)域——北京和華東。

朱旭辭去公司董事會秘書職務(wù)，仍在公司工作。與此同時(shí)，深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰將擔(dān)任萬科董事會主席。此外萬科聘任李鋒、華翠、李剛為執(zhí)行副總裁，聘任田鈞為董事會秘書，四位新任高管均來自深圳國資系統(tǒng)。

原董事局主席郁亮降級為執(zhí)行副總裁，原萬科總裁祝九勝辭職后全面退出，不再擔(dān)任任何職位。董事會投資與決策委員會委員、總裁、首席執(zhí)行官、授權(quán)代表等所有職務(wù)。

在新任高管職責(zé)上，有兩處值得注意。一處是“新任董事會秘書田鈞須負(fù)責(zé)牽頭處理博商資管及鵬金所等歷史遺留問題”。

博商資管與鵬金所是萬科上市公司體系外的資管平臺和網(wǎng)貸平臺。據(jù)財(cái)新獲悉，博商資管董事長兼總經(jīng)理何卓失聯(lián)已有一段時(shí)日。

市場一直質(zhì)疑兩點(diǎn)，萬科高管利用資管平臺配資加杠桿，資金流向萬科旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，以獲取項(xiàng)目開發(fā)收益分成。

萬科存在體外“影子銀行”，向萬科項(xiàng)目合作方放貸。

節(jié)前剛辭職的萬科前總裁祝九勝曾是鵬金所法人代表和實(shí)際掌舵人，鵬金所曾通過應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)為萬科的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金支持。

2024年，鵬金所因市場波動導(dǎo)致部分產(chǎn)品兌付延期，涉及金額約7億—8億元。今年1月中旬，祝九勝被傳遭公安機(jī)關(guān)帶走調(diào)查，盡管其隨后更新朋友圈疑似辟謠，這一事件仍引發(fā)外界對萬科資金運(yùn)作和管理層的關(guān)注與猜測。

這類負(fù)面?zhèn)髀劧啻我l(fā)市場對萬科管理層道德風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

另一處是“監(jiān)事會主席解凍要負(fù)責(zé)監(jiān)督博商、鵬金所及財(cái)顧事業(yè)部等工作及歷史遺留問題處理”。

治理結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。部分職務(wù)設(shè)置“雙管理班子”（如財(cái)務(wù)、法務(wù)部門），既保留原有職業(yè)經(jīng)理人，又引入國資代表，形成制衡與過渡機(jī)制。

合伙人的萬科結(jié)束了，新的萬科已變成了國資當(dāng)頭的萬科。這也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)由國資主導(dǎo)、業(yè)務(wù)聚焦、融資分化、風(fēng)險(xiǎn)化解與結(jié)構(gòu)調(diào)整并行的新時(shí)代。

2

利潤消失，債務(wù)壓頂

造血能力不足

與人事變動一同出現(xiàn)的還有虧損壓力和債務(wù)危機(jī)。

2024年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2024年歸屬于上市公司股東凈虧損約450億元，上年同期實(shí)現(xiàn)盈利121.63億元，同比下降470%。

各地項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管賬戶超700億元資金難以回流。地方政府出于保交樓考量，加碼項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管；銀行機(jī)構(gòu)考慮到不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，也要求預(yù)售資金優(yōu)先留存還貸。這導(dǎo)致部分資金短期內(nèi)難以回流到集團(tuán)，萬科資金周轉(zhuǎn)愈發(fā)艱難。

虧損主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、新增計(jì)提信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損以及大宗資產(chǎn)交易價(jià)格低于賬面值。

其中，大宗交易是萬科化債計(jì)劃的一部分，本意或是搶救，但卻在一定程度上提前讓傷口更大。

2024年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額 232.6 億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個(gè)項(xiàng)目，包括上海七寶商場、南翔印象城、松江印象城、深超總地塊等。

言公子了解到，2024年包括資產(chǎn)出售與資產(chǎn)證券化在內(nèi)，萬科的大宗資產(chǎn)交易累計(jì)簽約額超過250億元。

進(jìn)入2025年，先是有市場傳言稱，華潤置地將接手萬物云與普洛斯股權(quán)，交易金額200億元以上，華潤置地方面回應(yīng)稱消息不屬實(shí)，不久后，再度傳出消息稱萬科或向新加坡GIC洽售萬緯物流控股權(quán)。

資產(chǎn)變賣這種方式只能解一時(shí)之渴，后續(xù)償債之路仍然難走。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計(jì)326.4億元；

公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計(jì)到期債券共9只，總規(guī)模約215.9億元，其中一季度就會迎來償債小高峰，共計(jì)98.9億元4筆境內(nèi)公開債面臨兌付。

1月9日晚間，萬科發(fā)布公告稱，前期，控股子公司武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司（下稱“武漢譽(yù)天”）通過保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式，向新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“新華資管”）融資。經(jīng)雙方協(xié)商，該筆融資展期兩年。

1月10日，受保債計(jì)劃展期消息影響，萬科的境內(nèi)債價(jià)格又大幅下跌。

其中，2025年一季度行權(quán)或到期的數(shù)筆公司債及中票收益率漲至20%至30%；2025年5月之后行權(quán)或到期的境內(nèi)債收益率普遍上升至50%上下。這反映出金融機(jī)構(gòu)對萬科在2025年二季度后償債預(yù)期并不樂觀。

尤其值得注意的是，公開數(shù)據(jù)顯示，由于市場下滑，2024年全年萬科僅拿地103億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)下降，萬科的造血能力也出現(xiàn)了問題。

3

有了深鐵，能否真正迎來萬科重構(gòu)？

目前深圳國資的介入只能緩解一時(shí)之困，且國資入主萬科的深鐵集團(tuán)自身也不容樂觀。其在2024年前三季度創(chuàng)下歷史最大虧損，凈利潤虧損80.74億元，較去年同期5.77億元的虧損面繼續(xù)擴(kuò)大。這是深鐵集團(tuán)2015年以來最大虧損紀(jì)錄。

深鐵對于萬科的最新援助在今年1月，萬科公告稱，將深圳紅樹灣項(xiàng)目49%的投資收益權(quán)和其他附屬權(quán)益的未來收益權(quán)，以及深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給深圳地鐵集團(tuán)。

根據(jù)公告，深圳地鐵需要支付交易總對價(jià)約13.50億元，包括約12.92億元項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及約5825萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。可兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓款與萬科及其關(guān)聯(lián)公司此前從深圳地鐵及其關(guān)聯(lián)公司獲得的部分資金進(jìn)行沖抵，實(shí)際到萬科賬上的資金十分有限。

但另一方面看，深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道顯示，截至2024年底，深圳市屬國資國企資產(chǎn)超過5萬億元，全年?duì)I收超萬億元，可支持地鐵集團(tuán)通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展。按此數(shù)據(jù)，深鐵一年能在金融機(jī)構(gòu)拿到的授信額度就能超4000億元。

所以指望深圳國資其為萬科持續(xù)輸血，解決萬科債務(wù)問題，似乎不是能力問題，而是意愿問題？

另外，深圳市還將統(tǒng)籌資產(chǎn)、資金、資源，在既有支持工具的基礎(chǔ)上，持續(xù)、分批、逐步通過直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式，進(jìn)一步降低地鐵集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)其流動性，支持其更好地發(fā)揮萬科第一大股東的作用。

1月27日下午，深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，國家有關(guān)部委正積極實(shí)施利用政府專項(xiàng)債收儲閑置土地和收購存量商品房用作保障性住房政策。接下來，深圳市住建部門將大力協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處置萬科部分閑置存量土地，幫助萬科盤活資產(chǎn)、回籠資金。

除了資金和債務(wù)結(jié)構(gòu)問題，萬科面臨的困境還有市場信心和融資環(huán)境。

境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)方面，深圳地區(qū)八家國有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人一直表示看好萬科的后續(xù)發(fā)展，將繼續(xù)積極運(yùn)用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬科合理融資需求。但大難來時(shí)各自飛的境況在壞賬計(jì)提時(shí)或許才會真正上演吧。

即使有國資全力撐腰，面臨萬科長期債務(wù)危機(jī)，尤其境外債務(wù)還會有國際金融市場變化等風(fēng)險(xiǎn)，市場有很多質(zhì)疑的聲音說萬科未來依然愁云密布。

萬科姓“國”后，未來能否活下去，將取決于三點(diǎn)：一是債務(wù)能否避免違約。

言公子了解到，萬科新任董事會主席辛杰表示：“在各方及大股東強(qiáng)有力支持下，新的管理團(tuán)隊(duì)將積極實(shí)施 ‘一攬子’方案，有信心實(shí)現(xiàn)萬科隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。目前公司已對今年一季度債務(wù)償付做好了安排?！?/p>

二是主營業(yè)務(wù)能否恢復(fù)造血能力，萬科能否一直秉承 “為普通人造好房子”的初心，市場信心能否恢復(fù)。關(guān)于這點(diǎn)，十一郎認(rèn)為，行業(yè)需求端萎縮，很多房子交付維權(quán)， 信心修復(fù)不是一朝一夕的事情。

三是新治理模式能否匹配行業(yè)發(fā)展。國資介入后，治理方式受到體制約束，資源錯(cuò)配的現(xiàn)象或也會時(shí)有發(fā)生 。如何尋找到平衡是個(gè)新的課題。

萬科危機(jī)事件，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的舊時(shí)代終結(jié)，新時(shí)代到來。房地產(chǎn)行業(yè)新時(shí)代有三個(gè)趨勢：一是國資主導(dǎo)化，地方國企、城投平臺通過入股、托管等方式介入民營房企，以防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散；

二是業(yè)務(wù)聚焦，房企收縮多元化業(yè)務(wù)，聚焦住宅主業(yè)，如萬科明確“回歸住宅主業(yè)”；

三是融資分化，國資背景企業(yè)更易獲得低成本融資，而中小房企可能加速出清。

萬科能否真正的穿越周期？評論區(qū)聊聊！

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