透視房地產(chǎn)新時代的萬科之殤

新的一年，每個企業(yè)都有新的開始。比如，萬科過去以“職業(yè)經(jīng)理人制度”和多元化戰(zhàn)略著稱，而今卻變成了國資主導(dǎo)。

作為從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的媒體人，對萬科是有某種情懷的。

從1994年君萬之爭到2015年寶萬之爭，再到如今萬科的生存危機，十一郎十分感慨。從喊出“活下去”到面臨能否好好活下去，萬科的30年已成為房地產(chǎn)行業(yè)生長發(fā)展的一個標(biāo)志性縮影。

1

萬科生存危機緣何？

危機發(fā)生的根本原因是什么？言公子認(rèn)為，在需求端萎縮的地產(chǎn)行業(yè)寒冬里，萬科卻出現(xiàn)了很多戰(zhàn)略決策失誤，比如物流等多元化擴張，未能及時轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，公司經(jīng)營治理不夠靈活等，且萬科融資渠道收緊，現(xiàn)金流承壓，加上市場失靈，最終無法緩解系統(tǒng)性風(fēng)險。

不管未來命運如何，萬科此次正在經(jīng)歷的危機，已與房地產(chǎn)行業(yè)變化有深度的關(guān)聯(lián)。國資介入或能幫助萬科短暫續(xù)命，但如何從當(dāng)下資產(chǎn)變賣、高杠桿模式中的泥潭中走出，在新的行業(yè)時代里，萬科能否憑借好戰(zhàn)略，好經(jīng)營，好產(chǎn)品，好物業(yè)，好服務(wù)重生，還是個問號。

萬科生存危機，從人事變化開始。

2月5日晚，萬科內(nèi)部發(fā)文，公示了10名擬任命的經(jīng)營管理人員。萬科管理層實權(quán)派基本全部換人，6名來自萬科第一大股東深圳地鐵集團（下稱“深鐵”）或其旗下子公司，也有部分人士此前任職于深圳國資委直接或間接控股的多家公司。

上述10人的崗位范圍不僅涉及集團總部戰(zhàn)略投資、財務(wù)、法務(wù)等多個重要部門，還包括兩大核心區(qū)域——北京和華東。

朱旭辭去公司董事會秘書職務(wù)，仍在公司工作。與此同時，深圳地鐵集團董事長辛杰將擔(dān)任萬科董事會主席。此外萬科聘任李鋒、華翠、李剛為執(zhí)行副總裁，聘任田鈞為董事會秘書，四位新任高管均來自深圳國資系統(tǒng)。

原董事局主席郁亮降級為執(zhí)行副總裁，原萬科總裁祝九勝辭職后全面退出，不再擔(dān)任任何職位。董事會投資與決策委員會委員、總裁、首席執(zhí)行官、授權(quán)代表等所有職務(wù)。

在新任高管職責(zé)上，有兩處值得注意。一處是“新任董事會秘書田鈞須負(fù)責(zé)牽頭處理博商資管及鵬金所等歷史遺留問題”。

博商資管與鵬金所是萬科上市公司體系外的資管平臺和網(wǎng)貸平臺。據(jù)財新獲悉，博商資管董事長兼總經(jīng)理何卓失聯(lián)已有一段時日。

市場一直質(zhì)疑兩點，萬科高管利用資管平臺配資加杠桿，資金流向萬科旗下地產(chǎn)項目，以獲取項目開發(fā)收益分成。

萬科存在體外“影子銀行”，向萬科項目合作方放貸。

節(jié)前剛辭職的萬科前總裁祝九勝曾是鵬金所法人代表和實際掌舵人，鵬金所曾通過應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)為萬科的房地產(chǎn)項目提供資金支持。

2024年，鵬金所因市場波動導(dǎo)致部分產(chǎn)品兌付延期，涉及金額約7億—8億元。今年1月中旬，祝九勝被傳遭公安機關(guān)帶走調(diào)查，盡管其隨后更新朋友圈疑似辟謠，這一事件仍引發(fā)外界對萬科資金運作和管理層的關(guān)注與猜測。

這類負(fù)面?zhèn)髀劧啻我l(fā)市場對萬科管理層道德風(fēng)險的擔(dān)憂。

另一處是“監(jiān)事會主席解凍要負(fù)責(zé)監(jiān)督博商、鵬金所及財顧事業(yè)部等工作及歷史遺留問題處理”。

治理結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。部分職務(wù)設(shè)置“雙管理班子”（如財務(wù)、法務(wù)部門），既保留原有職業(yè)經(jīng)理人，又引入國資代表，形成制衡與過渡機制。

合伙人的萬科結(jié)束了，新的萬科已變成了國資當(dāng)頭的萬科。這也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個由國資主導(dǎo)、業(yè)務(wù)聚焦、融資分化、風(fēng)險化解與結(jié)構(gòu)調(diào)整并行的新時代。

2

利潤消失，債務(wù)壓頂

造血能力不足

與人事變動一同出現(xiàn)的還有虧損壓力和債務(wù)危機。

2024年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2024年歸屬于上市公司股東凈虧損約450億元，上年同期實現(xiàn)盈利121.63億元，同比下降470%。

各地項目預(yù)售監(jiān)管賬戶超700億元資金難以回流。地方政府出于保交樓考量，加碼項目預(yù)售資金監(jiān)管；銀行機構(gòu)考慮到不良貸款風(fēng)險，也要求預(yù)售資金優(yōu)先留存還貸。這導(dǎo)致部分資金短期內(nèi)難以回流到集團，萬科資金周轉(zhuǎn)愈發(fā)艱難。

虧損主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、新增計提信用減值和存貨跌價準(zhǔn)備、部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損以及大宗資產(chǎn)交易價格低于賬面值。

其中，大宗交易是萬科化債計劃的一部分，本意或是搶救，但卻在一定程度上提前讓傷口更大。

2024年前三季度，萬科實現(xiàn)大宗交易簽約金額 232.6 億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個項目，包括上海七寶商場、南翔印象城、松江印象城、深超總地塊等。

言公子了解到，2024年包括資產(chǎn)出售與資產(chǎn)證券化在內(nèi)，萬科的大宗資產(chǎn)交易累計簽約額超過250億元。

進入2025年，先是有市場傳言稱，華潤置地將接手萬物云與普洛斯股權(quán)，交易金額200億元以上，華潤置地方面回應(yīng)稱消息不屬實，不久后，再度傳出消息稱萬科或向新加坡GIC洽售萬緯物流控股權(quán)。

資產(chǎn)變賣這種方式只能解一時之渴，后續(xù)償債之路仍然難走。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計326.4億元；

公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計到期債券共9只，總規(guī)模約215.9億元，其中一季度就會迎來償債小高峰，共計98.9億元4筆境內(nèi)公開債面臨兌付。

1月9日晚間，萬科發(fā)布公告稱，前期，控股子公司武漢譽天興業(yè)置地有限公司（下稱“武漢譽天”）通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式，向新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“新華資管”）融資。經(jīng)雙方協(xié)商，該筆融資展期兩年。

1月10日，受保債計劃展期消息影響，萬科的境內(nèi)債價格又大幅下跌。

其中，2025年一季度行權(quán)或到期的數(shù)筆公司債及中票收益率漲至20%至30%；2025年5月之后行權(quán)或到期的境內(nèi)債收益率普遍上升至50%上下。這反映出金融機構(gòu)對萬科在2025年二季度后償債預(yù)期并不樂觀。

尤其值得注意的是，公開數(shù)據(jù)顯示，由于市場下滑，2024年全年萬科僅拿地103億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)下降，萬科的造血能力也出現(xiàn)了問題。

3

有了深鐵，能否真正迎來萬科重構(gòu)？

目前深圳國資的介入只能緩解一時之困，且國資入主萬科的深鐵集團自身也不容樂觀。其在2024年前三季度創(chuàng)下歷史最大虧損，凈利潤虧損80.74億元，較去年同期5.77億元的虧損面繼續(xù)擴大。這是深鐵集團2015年以來最大虧損紀(jì)錄。

深鐵對于萬科的最新援助在今年1月，萬科公告稱，將深圳紅樹灣項目49%的投資收益權(quán)和其他附屬權(quán)益的未來收益權(quán)，以及深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給深圳地鐵集團。

根據(jù)公告，深圳地鐵需要支付交易總對價約13.50億元，包括約12.92億元項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及約5825萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。可兩項轉(zhuǎn)讓款與萬科及其關(guān)聯(lián)公司此前從深圳地鐵及其關(guān)聯(lián)公司獲得的部分資金進行沖抵，實際到萬科賬上的資金十分有限。

但另一方面看，深圳特區(qū)報報道顯示，截至2024年底，深圳市屬國資國企資產(chǎn)超過5萬億元，全年營收超萬億元，可支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展。按此數(shù)據(jù)，深鐵一年能在金融機構(gòu)拿到的授信額度就能超4000億元。

所以指望深圳國資其為萬科持續(xù)輸血，解決萬科債務(wù)問題，似乎不是能力問題，而是意愿問題？

另外，深圳市還將統(tǒng)籌資產(chǎn)、資金、資源，在既有支持工具的基礎(chǔ)上，持續(xù)、分批、逐步通過直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式，進一步降低地鐵集團資產(chǎn)負(fù)債率，增強其流動性，支持其更好地發(fā)揮萬科第一大股東的作用。

1月27日下午，深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，國家有關(guān)部委正積極實施利用政府專項債收儲閑置土地和收購存量商品房用作保障性住房政策。接下來，深圳市住建部門將大力協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處置萬科部分閑置存量土地，幫助萬科盤活資產(chǎn)、回籠資金。

除了資金和債務(wù)結(jié)構(gòu)問題，萬科面臨的困境還有市場信心和融資環(huán)境。

境內(nèi)金融機構(gòu)方面，深圳地區(qū)八家國有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人一直表示看好萬科的后續(xù)發(fā)展，將繼續(xù)積極運用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬科合理融資需求。但大難來時各自飛的境況在壞賬計提時或許才會真正上演吧。

即使有國資全力撐腰，面臨萬科長期債務(wù)危機，尤其境外債務(wù)還會有國際金融市場變化等風(fēng)險，市場有很多質(zhì)疑的聲音說萬科未來依然愁云密布。

萬科姓“國”后，未來能否活下去，將取決于三點：一是債務(wù)能否避免違約。

言公子了解到，萬科新任董事會主席辛杰表示：“在各方及大股東強有力支持下，新的管理團隊將積極實施 ‘一攬子’方案，有信心實現(xiàn)萬科隊伍穩(wěn)定、財務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。目前公司已對今年一季度債務(wù)償付做好了安排。”

二是主營業(yè)務(wù)能否恢復(fù)造血能力，萬科能否一直秉承 “為普通人造好房子”的初心，市場信心能否恢復(fù)。關(guān)于這點，十一郎認(rèn)為，行業(yè)需求端萎縮，很多房子交付維權(quán)， 信心修復(fù)不是一朝一夕的事情。

三是新治理模式能否匹配行業(yè)發(fā)展。國資介入后，治理方式受到體制約束，資源錯配的現(xiàn)象或也會時有發(fā)生 。如何尋找到平衡是個新的課題。

萬科危機事件，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的舊時代終結(jié)，新時代到來。房地產(chǎn)行業(yè)新時代有三個趨勢：一是國資主導(dǎo)化，地方國企、城投平臺通過入股、托管等方式介入民營房企，以防止系統(tǒng)性風(fēng)險擴散；

二是業(yè)務(wù)聚焦，房企收縮多元化業(yè)務(wù)，聚焦住宅主業(yè)，如萬科明確“回歸住宅主業(yè)”；

三是融資分化，國資背景企業(yè)更易獲得低成本融資，而中小房企可能加速出清。

萬科能否真正的穿越周期？評論區(qū)聊聊！

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