2025大局已定：成都樓市豪宅不愁賣，二手房碾壓新房？

今天，由成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、成都零售商協(xié)會主辦的 “安家成都·2025賀新年”購房促消費活動開始了。活動現(xiàn)場，各大品牌房企推出了新春購房優(yōu)惠，疊加各區(qū)（市）縣的以舊換新補貼，帶來最強購房優(yōu)惠。

剛剛過去的2024年，成都樓市以獨立行情完美收官。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2024年成都新房成交面積為1497萬㎡、二手住房成交2215萬㎡。在中央政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，市場熱度明顯回升。

豪宅不愁賣

成都新房漲猛了

2024年，于成都樓市而言，是具有轉(zhuǎn)折性的一年。在這一年當(dāng)中，成都樓市政策頻出，限購、限貸、限售取消，銀行利率下調(diào)，市場進入買方市場。新興板塊、新型產(chǎn)品強勢崛起。

成交數(shù)據(jù)

- 總體規(guī)模領(lǐng)先：成都新房市場全年表現(xiàn)活躍，成交套數(shù)超10萬套，已連續(xù)5年位列全國第一，是全國唯一一個守住了1000萬方的城市。

- 季度差異明顯：前三個季度與2023年同期相比降幅近30%，但第四季度成交面積超過558萬平米，占到全年成交的40%，且成交均價高于整體均價的3.4%，呈現(xiàn)翹尾行情。

產(chǎn)品類型

- 改善需求為主：2024上半年新房品質(zhì)100-140m2套四成交占比顯著上升，改善型市場是本輪市場的核心力量。

- 疊墅產(chǎn)品稀缺：如雍景·白鷺灣的千萬級疊拼，總價段在1000-1500萬/套，建面約240-350平方米，為上下雙疊產(chǎn)品，在主城區(qū)供不應(yīng)求。

- 大平層受青睞：以JFC交子金融廣場、華潤錦宸府等為代表的大平層項目，憑借優(yōu)越的地段、配套和品質(zhì)，成為千萬級產(chǎn)品的重要組成部分。金融城·錦宸府兩次開盤千人報名，中簽率不足6%；JFC·交子天元開盤日銷售超30億，去化率八成以上。

價格表現(xiàn)

- 單價不斷突破：2024年成都千萬級豪宅單價屢創(chuàng)新高，如麓湖長湖闕最高清水單價達10.4萬/㎡，麓湖麗世縵華最高單價12萬/㎡。

- 板塊價格分化：錦江區(qū)、高新區(qū)金融城等核心區(qū)域土地價格高企，千萬級產(chǎn)品單價普遍較高。林家壩板塊隨著中國鐵建西派交子、金茂璞逸錦江等樓盤大賣，新盤均價站上4萬+；天西板塊的招商時代公園、華發(fā)閱天府、蔚藍卡地亞藍庭表現(xiàn)出色。

市場趨勢

- 需求持續(xù)旺盛：盡管整體樓市有波動，但千萬級豪宅市場供需兩旺，高凈值人群對優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求依然強勁。千萬級豪宅成交套數(shù)首度突破四位數(shù)，較2023年逆勢增長29%。

- 品質(zhì)競爭激烈：各項目在地段、配套、景觀、裝修、服務(wù)等方面不斷提升品質(zhì)，以《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》為標(biāo)志，新迭代產(chǎn)品涌現(xiàn)，如越秀天悅云萃2期等。特點包括飄窗減少或消失、贈送面積增加、板樓增多、品質(zhì)格調(diào)提升、容積率等參數(shù)優(yōu)化。

- 區(qū)域分布集中：天府新區(qū)位列第一，成交量超500套，幾乎所有板塊均有供應(yīng)，各類門檻均有，是城南置業(yè)選擇最豐富、住宅產(chǎn)品線最多元的區(qū)域。主要供應(yīng)來自麓湖及招商翎云閣等。錦江區(qū)排名第二，是高端豪宅市場主角，金融城三期的華潤錦宸府等項目表現(xiàn)出色，全區(qū)“豪宅化”，買入門檻逐漸走高。高新區(qū)排名第三，主戰(zhàn)場在新川區(qū)域，大源西緊隨其后，存量神盤基本出清，購入門檻較高。JFC交子金融廣場單盤貢獻突出，在高新區(qū)300余套千萬豪宅總量中占250余套。

市場結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)

二手房主導(dǎo)市場

成都2024年二手房購買情況整體表現(xiàn)出色，呈現(xiàn)出以下特點：

成交數(shù)據(jù)

- 總體成交量創(chuàng)新高：全年成交二手房231376套，超越2023年，較2023年增長超4%，成交面積達2205萬平米，超越北上廣。

- 月度波動明顯：12月成交28563套，為全年最高，是2023年同期的1.7倍；11月成交26219套，僅次于2023年3月的2.8萬套；8月成都二手住宅成交17494套，環(huán)比下降17.6%。

- 區(qū)域差異顯著：中心城區(qū)為主要成交區(qū)域，12月成交24733套，遠郊區(qū)成交3830套。

價格表現(xiàn)

- 價格總體呈上升趨勢：大部分時間市場處于“以價換量”階段，但總體均價呈上升趨勢，11月成交均價連續(xù)三個月上漲，環(huán)比上漲2.7%，12月繼續(xù)保持上升態(tài)勢。

- 區(qū)域分化明顯：中心城區(qū)成交量遠高于遠郊區(qū)，如12月中心城區(qū)成交24733套，遠郊區(qū)成交3830套。靠近地鐵的小區(qū)均價較高，如12月中心城區(qū)靠近地鐵站點的小區(qū)均價約18491元/㎡，非地鐵小區(qū)均價約15581元/㎡。

市場趨勢

- 剛需主導(dǎo)市場：從成交房源來看，小戶型、低總價的剛需產(chǎn)品交易活躍，如12月60-90㎡戶型占比達40.4%，44.7%的成交房源為套三戶型。

- 需求偏好變化：12月大成都二手房成交套均面積約97.42㎡，較11月有明顯增加，顯示出一定改善需求。

- 看房人數(shù)與掛牌量增加：12月看房人數(shù)達184701人，新增掛牌房源31171套。11月新增帶看量約90.8萬次，帶看人數(shù)22萬人，處于全年高位水平。11月二手房成交周期年內(nèi)首次突破207天。

- 房齡需求多樣：11月成都建成年代在2000年及之前的老房子成交量占比達到20%左右，老舊小區(qū)改造后，因總價低的優(yōu)勢受到不少年輕人青睞。

存量房時代

二手超越一手是常態(tài)

土地資源日益稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量盤活，新出讓土地減少，新房開工和竣工規(guī)模收縮，市場上新房供應(yīng)量逐漸下降。存量房市場規(guī)模不斷擴大，二手房交易在整個房地產(chǎn)市場中的占比顯著提高，成為市場交易的重要組成部分，部分城市二手房成交量甚至超過新房。

- 對購房者的影響：購房者有更多的房源選擇，尤其是在核心地段能找到性價比更高的二手房；但也需要花費更多時間和精力去甄別房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)狀況等問題，交易過程可能更為復(fù)雜。

- 對開發(fā)商的影響：傳統(tǒng)開發(fā)模式難以為繼，開發(fā)商需要向綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，更多參與存量房的改造、運營等業(yè)務(wù)，探索多元化的盈利模式，如發(fā)展租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)運營等。

- 對投資者的影響：投資策略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從追求短期房價上漲獲利轉(zhuǎn)向長期持有獲取穩(wěn)定租金收益，更注重房產(chǎn)的長期價值和現(xiàn)金流，對房產(chǎn)的區(qū)位、配套等要求更高。

- 對政府的影響：政府的政策重點從推動房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向加強市場監(jiān)管、完善住房保障體系，促進存量房市場的健康有序發(fā)展，同時加大對老舊小區(qū)改造等方面的投入，提升城市整體品質(zhì)。