開發商變相大幅度降價賣房，一下子賣出200多套！市場跑不動，真的是價格原因？

海南樓市。陳標志/攝

“日銷50套”“勁銷200套”并非代表當地樓市徹底回暖，“以價換量”的背后需要冷思考。

中房報記者 陳標志丨海南報道

“持續爆單，四次加推，全部售罄”“國慶熱勢不可擋，黃金周勁銷百套”……

今年“國慶”長假期間，海口多個在售項目制作樓盤“黃金周捷報”，通過微信朋友圈等社交平臺擴散。有項目樓盤宣稱“日銷50套”“黃金周勁銷超200套”。

樓盤置業顧問及中介渠道商通過社交平臺傳播“一路飄紅的戰績”，加之房地產自媒體對當地樓市氣氛的烘托，市場似乎一夜間“變了天”。

中國房地產報記者從海口某主流中介平臺獲得的數據顯示，“國慶”長假7天，海口新房、二手房通過該平臺成交253套，差不多是該平臺前3個月同期成交的總和。但該成交量遠遠難以與房企“黃金周捷報”相印證。

當地資深房地產行業人士接受記者采訪時表示，刺激樓市的系列“組合拳”確實給市場帶來了積極的一面，但“國慶”長假海南樓市，特別是海口樓市的成交量，出現較大幅度增長的主要原因還是“以價換量”，市場尚未到狂熱的地步，仍需要冷思考。

當地專門研究機構的調研數據也顯示，該機構監測到的海南146個典型項目中，63%項目來訪小于50組，70%項目成交小于5套，其中零成交項目占比54%，成交50套以上的項目僅占3%。

不過，該機構表示，隨著近期一系列樓市刺激政策的出臺，市場信心有反轉和恢復的強烈信號，消費者對后續樓市應抱謹慎和樂觀的態度。

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“勁銷200套”背后是“以價跑量”

“黃金周提前搶跑，首日突破50套”“央企現房，即買即享”……

今年“國慶”長假第一天，海口多個項目樓盤制作的樓市“黃金周捷報”，在社交平臺廣為傳播。至“國慶”長假結束，海口有樓盤進行了盤點，稱“國慶黃金周”狂銷200套，成交總金額超過2.6億元。

某央企在海口開發的項目樓盤也宣稱，“‘國慶’熱勢不可擋，‘黃金周’勁銷百套，銷售金額超1億元。”記者還見到，也有房產中介或樓盤置業顧問直接在朋友圈貼出內部銷售微信群截屏：1-203已售、1-302已售、1-1501已售……

“開發商想讓你知道的，自然會想盡一切辦法讓你知道。”海口當地一房地產從業人員余生先告訴記者，與往年一樣，“國慶”假期是樓盤項目最看重的促銷時機，不遺余力地進行大肆宣傳造勢。

“以前樓盤在報紙電視上大幅做廣告，現在通過社交媒體就可以完成，造勢的成本很低。”余先生稱。

樓市氣氛在“捷報”的烘托下，讓外界突然有種感覺：此前普遍不溫不火的樓市，突然怎么就這么火爆了呢？

記者了解到，上述動輒銷售上億元的樓盤，大多數并非新開樓盤，而是持續銷售較長時間的“老樓盤”，有些甚至是尾盤房源。

“國慶”長假期間，記者也到海口多個樓盤實地走訪，發現前去看房的人群確實較此前多了許多。而在這些看房客人中，挎著嬰兒水壺、推著嬰兒推車等“拖家帶口”的來訪者較多。“國慶”長假前，當地有房地產行業人士曾在微信朋友圈發文戲稱：“‘十一’你該旅游的地方，就是售樓處。”

海南省房地產中介行業協會輪值會長鄧濤告訴記者，今年“國慶”長假，海口部分樓盤無論是訪客量還是成交量，確實較此前有所大幅度增加，該現象的主要的原因在于，一些項目樓盤采取大幅度折扣優惠促銷活動，即市場所稱的“以價換量”。

鄧濤進一步向記者表示，上述現象并非代表當地樓市徹底回暖，從中長期來看一個區域的樓市發展，“以價換量”的背后需要冷思考。

記者了解到，“國慶”假期，海口西郊某大型樓盤，“特價房”價格為11800元/平方米（該樓盤房源早期單價為13000元至15000元/平方米），并且還有酒店泳池年卡、家裝代金券等優惠套餐；海口西海岸片區某樓盤房源盡管是LOFT(戶型)，但單價低至6300元/平方米。

某央企在國慶節前夕制作宣傳海報稱，“國慶”假期“限時特惠”，該企業旗下全島項目最低“85折”，買房立送23萬元物業費和6000元“登島基金”等優惠。另外，該海報還顯示，全島優惠最高立減180萬元/套。

樓盤上述大幅度折扣優惠廣告，就如商場大喇叭下的“清倉大甩賣”效應，令一眾購房者難免不動心。

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樓市處于“尋底”過程，市場仍未企穩

“國慶”長假最后一天，海南省東方、澄邁兩市縣出臺房地產新政，全面放開限購。這也是海南省內最先全面放開限購的兩個區域。

之后，有社交平臺及地產自媒體傳海南文昌市亦全面放開限購，但目前通過官方渠道無法查詢到該“主動公開”文件。

可以確認的上述兩個全面解除限購的新政，引起了外界的廣泛關注。但由于全面放開限購政策在“國慶”長假的最后一天，該樓市新政對市場的作用力還有待觀察。

據海南本土研究機構錦誠·海島服務商分析，經對海口市47個典型項目調研觀察，“國慶”長假整體市場熱度雖較上月同期有所轉變，但整體市場熱度表現仍顯“羸弱”。

錦誠·海島服務商提供的數據顯示，在海口47個典型項目成交數據中，成交5套以下的項目占比接近50%，5~10套占比28%，10~20套占比6%，20~50套占比9%，僅少數項目成交突破50套以上。

該研究機構表示，節前，海口樓市政策雖然有針對人才購房的寬松，但限購尚未打開，典型項目中，唯一成交破百項目開展人才購房補貼活動，特惠單價為9576元/平方米起，成交200套；此外突破50套的項目也多通過大幅度降價換取市場。

他們認為，以大力度價格優惠“強拉成交”是主流，而目前以剛需及改善性項目為主的主城區多項目成交不超10套。

“市場分化較為明顯，整體海口市場仍處于尋底過程，市場尚未企穩。”該機構表示。

那么，“國慶”長假期間，作為海南重點城市的三亞，其樓市情況又是怎樣呢？

“我們監測的三亞43個典型在售項目中，64%項目零成交，總體市場熱度未起。”錦誠·海島服務商表示，海棠灣片區、三亞主城區品牌房企新項目人氣有所增長，但轉化相對不足，成交在6~12套之間，主城區存量住宅項目由于產品相對老化，整體市場吸引力不強，去化變化不大，成交集中在0~2套。市場分化較為明顯。

該機構認為，10月仍處于三亞市場淡季，疊加三亞并未發布限購調整政策，因此市場國慶長假來訪和成交雖有局部熱點，但總體市場仍處于淡季市場中。雖總體成交高于去年同期，但單項目成交絕對值不高。

據了解，“國慶”長假期間，錦誠·海島服務商對海南146個典型項目進行監測顯示，63%項目來訪小于50組，70%項目成交小于5套，其中零成交項目占比54%，成交50套以上的項目僅占3%。

“海南房地產市場整體表現不及預期，且多數項目系通過價格拉動為主，因此整體市場仍處于低位調整階段，新房銷售市場依然面臨壓力。”錦誠·海島服務商分析認為，后期樓市仍需保持謹慎，今年旺季周期改善提升度有限，對于項目方而言，“以價換量”可能還是比較好的策略。

不過其也表示，隨著近期一系列樓市刺激政策的出臺，市場信心有反轉和恢復的強烈信號，對后續樓市應抱謹慎及樂觀的態度。

值班編委：馬琳

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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原標題：海口樓市“黃金周勁銷”背后：部分樓盤“以價換量”