史詩級(jí)救市來了，房價(jià)會(huì)不會(huì)漲起來？

9月24日這次對(duì)房地產(chǎn)的救市，可以說是前所未有，超出很多人的意料之外。

為什么這么說呢？因?yàn)橐恍┱J(rèn)為不可能的事情，也變成了可能。比如降低存量房貸利率等等。

我在9月24日前之所以不看好降低存量房貸利率，是因?yàn)楦鶕?jù)2019年-2024年中國銀行業(yè)凈息差與不良貸款率變化顯示，在2024年1季度，銀行不良貸款率以1.59%超過銀行凈息差1.54%。

調(diào)整存量房貸利率，可能只會(huì)讓銀行凈息差更低。這樣當(dāng)不良貸款率沒有得到緩解，甚至還有可能更高的情況下，銀行不良貸款率可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行凈息差。這樣下去，銀行的結(jié)果是非常不樂觀的。

但降低存量房貸利率還是發(fā)生了。那么，史詩級(jí)救市來了，房價(jià)會(huì)不會(huì)漲起來？可以說，不同的人，有不同的看法。

樂觀者認(rèn)為，這是（房價(jià)）起飛的前奏。史詩級(jí)救市，房價(jià)即將大漲。

而悲觀者認(rèn)為，國際形勢動(dòng)亂，國內(nèi)嚴(yán)重內(nèi)卷，下崗失業(yè)收入降低，人口紅利消失，樓市嚴(yán)重供大于求，開發(fā)商和炒房客競價(jià)下殺跑貨，銀行不良資產(chǎn)甩賣，房價(jià)只能繼續(xù)尋底。

我個(gè)人認(rèn)為，史詩級(jí)救市來了，房價(jià)從長期來看會(huì)漲。但尚需很長的一段時(shí)間。為什么這么說呢？主要基于以下幾個(gè)理由：

首先，土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)，在“對(duì)商品房建設(shè)嚴(yán)控增量”的政策之下，可能會(huì)進(jìn)一步減少。

不知大家注意到?jīng)]有，9月26日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次強(qiáng)調(diào)“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量”。這意味著，之前那種大開發(fā)大建設(shè)，可能要終結(jié)了。未來，商品房可能需要跟住房有限需求來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

緊接著，9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開黨組會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，明確指出“要對(duì)商品房建設(shè)嚴(yán)控增量”，說明商品房建設(shè)嚴(yán)控增量，可能很快就會(huì)得到貫徹落實(shí)。

其次，在商品房供應(yīng)和商品房需求，達(dá)到均衡后，房價(jià)才會(huì)在進(jìn)一步需求刺激下上漲。

有人認(rèn)為，史詩級(jí)救市來了，房價(jià)就會(huì)立刻漲。這是不現(xiàn)實(shí)的。現(xiàn)實(shí)的情況是，住房供應(yīng)遠(yuǎn)大于住房需求。

根據(jù)七普全國住房總量和人均住房面積來看，七普期間，住房總面積為517.2億平方米，住房總間數(shù)為14.9億間，人均住房建筑面積41.8平方米，人均住房間數(shù)1.2間/人。

因此，在這種住房供應(yīng)遠(yuǎn)大于住房需求的情況下，救市只會(huì)增加需求，而不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)立刻上漲。

只有在商品房供應(yīng)和商品房需求達(dá)到新的均衡后，在進(jìn)一步需求刺激下，房價(jià)才會(huì)上漲。

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