147.9%!民營(yíng)房企爆發(fā)了

作者：kangins

收盤暴漲126.89%，盤中最高漲幅147.9%！

作為曾經(jīng)房地產(chǎn)TOP100中的常客，民營(yíng)房企中佼佼者，不僅率先完成債務(wù)重組，而且一鼓作氣引入中東財(cái)團(tuán)并轉(zhuǎn)讓第一大股東的位置，這一系列操作直接點(diǎn)爆了股價(jià)！

周末，中國(guó)奧園宣布中東投資機(jī)構(gòu)MGG(MultiGold Group Limited，后簡(jiǎn)稱“MGG”)受讓由原第一大股東AceRise轉(zhuǎn)讓的6.22億股普通股，轉(zhuǎn)讓后，MGG持股占比16.48%，超過(guò)實(shí)際控制人郭梓文的16.38%，而AceRise的持股比例則降至13.31%。

在這一交易完成后，中國(guó)奧園第一大股東由民營(yíng)企業(yè)家搖身一變成了外資，在苦尋戰(zhàn)投無(wú)果后，中東財(cái)團(tuán)果斷出手！

至此，奧園之前的山東國(guó)資背調(diào)、引入廣東國(guó)資的傳聞，也就煙消云散。而有意思的是，公告中并沒(méi)有涉及中東財(cái)團(tuán)拿下第一大股東所耗費(fèi)的交易對(duì)價(jià)，按照9月20日中國(guó)奧園收盤市值4.5億港元計(jì)算，收購(gòu)16.48%股權(quán)僅需：

0.74億！

如果按溢價(jià)50%進(jìn)行收購(gòu)，也僅僅只需：

1億元！

不管按哪種估值方法，相信都不會(huì)少于百億！面對(duì)曾經(jīng)銷售額超千億、2024年半年凈利潤(rùn)超過(guò)200億的千億房企來(lái)說(shuō)，用1億元換取第一大股東席位，堪稱：

物超所值！

與股權(quán)轉(zhuǎn)讓同時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移的是，MGG也將派出Alobeidli接棒創(chuàng)始人郭梓文，成為公司新任董事會(huì)主席。已經(jīng)60歲的郭梓文，不再擔(dān)任奧園董事會(huì)主席，由執(zhí)行董事調(diào)任為非執(zhí)行董事。

01 凈利超223億！扭虧為盈

8月19日，中國(guó)奧園公布半年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，其業(yè)績(jī)堪稱冬天里的一把火，讓還在夏日里卻瑟瑟發(fā)抖的房地產(chǎn)行業(yè)同行們感受到了別樣的溫暖：

上半年盈利210-230億！扭虧為盈！

這是首家千億暴雷房企自恒大暴雷以來(lái)公布的最令人振奮人心的消息，這一消息對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直：

亮瞎了眼！

根據(jù)公告披露：

1、上半年凈利210-230億，去年同期虧損29億；

2、凈利主要系境外債務(wù)重組錄得的重組收益；

該業(yè)績(jī)有多炸裂？

作為曾經(jīng)的千億暴雷房企，中國(guó)奧遠(yuǎn)在在行業(yè)帶頭大哥萬(wàn)科自上市以來(lái)首次錄得凈虧損的同時(shí)，逆天創(chuàng)下超200億的凈利，這業(yè)績(jī)堪稱：

前無(wú)古人！

而凈利潤(rùn)的來(lái)源，根據(jù)公告披露，來(lái)自境外債務(wù)重組的重組收益，很多人一看就懵了，特別是非不良資產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員：

債務(wù)人重組收益＝債權(quán)人減債規(guī)模

如果用通俗的話翻譯一下，重組收益，就是從債權(quán)人身上割下的肉，但是這肉割的也值，畢竟，如果不割肉，就是玉石俱焚（破產(chǎn)清算），債權(quán)人受損更大，而如標(biāo)的有重組的潛在可能，用當(dāng)前割的一小塊肉換取博取重組成功后更大的收益，這就是不良資產(chǎn)的魅力之所在！

02 凈利暴增背后的秘密

中國(guó)奧園成立于1996年，總部位于廣州，屬于老牌粵系房企，2007年完成境外上市，自此更開(kāi)啟業(yè)績(jī)狂飆之路，其業(yè)績(jī)?cè)?019年銷售額突破千億，達(dá)到1180億，首次躋身TOP30序列，并在次年，業(yè)績(jī)?cè)俣缺q12.7%，創(chuàng)下新高：

1330億。

創(chuàng)下這一歷史巔峰后，在恒大債務(wù)危機(jī)引爆的房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的大背景下，與多數(shù)暴雷房企一樣：

銷售下滑+業(yè)績(jī)暴增下拿的高價(jià)地成了利潤(rùn)黑洞+高杠桿之下的還債壓力劇增+…

N多不利暴擊因素下，中國(guó)奧遠(yuǎn)在恒大暴雷后僅3個(gè)多月，其后便開(kāi)啟了與債權(quán)人漫長(zhǎng)的重組博弈之路：

1、2023年7月，中國(guó)奧園拿出一籃子境外債務(wù)重組方案=發(fā)行新債還舊債（23億美金）+發(fā)行10億新股進(jìn)行債轉(zhuǎn)股+發(fā)行1.43億美元“無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債+發(fā)行16億美元“永續(xù)債”；

2、2023年11月，境外債務(wù)重組方案獲得債權(quán)人通過(guò)；

3、2024年3月，境外債務(wù)重組方案正式生效；

值得一提的是，在這一系列的操作下，中國(guó)奧園債權(quán)人讓渡了313億的債權(quán)利益，其中有息負(fù)債就占了284億，再參考此次中國(guó)奧園的半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，凈利潤(rùn)210-230億，很顯然，重組收益是本次凈利潤(rùn)的大部分來(lái)源！

03 民營(yíng)上市房企價(jià)值亟待重估

當(dāng)前民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值有多低？這里我們選取最有代表性的上市公司進(jìn)行分析：我們來(lái)看一組2022年各家房企的土儲(chǔ)數(shù)據(jù)及對(duì)應(yīng)的當(dāng)前市值：

1、中國(guó)恒大，土地儲(chǔ)備1.7億平，土儲(chǔ)價(jià)值約4萬(wàn)億(按容積率3.0、銷售價(jià)參考近一年平均價(jià)格，下同），市值21億；

2、碧桂園，土地儲(chǔ)備2億平，土儲(chǔ)價(jià)值約5萬(wàn)億，市值135億；

3、融創(chuàng)中國(guó)，土地儲(chǔ)備1.3億平，土儲(chǔ)價(jià)值3萬(wàn)億，市值88億；

4、中國(guó)奧園，粵港澳大灣區(qū)土地儲(chǔ)備600萬(wàn)平，土儲(chǔ)價(jià)值3000億，最低市值5億；

如果取2022年百?gòu)?qiáng)房企的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，幾乎占了全部半壁江山之上的土地儲(chǔ)備在民營(yíng)房企手上，而這些土地資產(chǎn)一旦盤活，完全可以覆蓋所有負(fù)債，對(duì)于這些房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前缺的僅僅是：

解開(kāi)三角債的流動(dòng)性資金！！

還是拿中國(guó)奧園的例子，中東資本在周末以不到1億的價(jià)格拿下后，才過(guò)了一天，就獲得了超100%的收益，明顯這是一樁：

極為劃算的買賣。

而且如果資金的流動(dòng)性壓力徹底修正后，這收益那將相當(dāng)可觀！

寫(xiě)在最后

與中國(guó)奧園類似，當(dāng)前受困于流動(dòng)性困境的民營(yíng)房企手握巨量土地儲(chǔ)備，在當(dāng)下僅僅是缺乏流動(dòng)性資金引發(fā)的債務(wù)危機(jī)只要提供充足的流動(dòng)性：

現(xiàn)金流量表的修復(fù)→土地價(jià)值重做→市值修復(fù)→銀行等金融機(jī)構(gòu)融資估值提升→現(xiàn)金流持續(xù)修復(fù)

如何預(yù)防在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此底部之時(shí)，掌握天量土儲(chǔ)的前百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)被外資以極低的價(jià)格拿下，成了政策制定者急需考慮的問(wèn)題：

畢竟，當(dāng)人人嫌棄的民營(yíng)資本搖身一變成了銀行等金融機(jī)構(gòu)歡迎的外資這類座上賓之時(shí)，資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn)，僅僅是身份一變，流動(dòng)性得以瞬間化解！

如何預(yù)防這一可能性的結(jié)果？如何防止幾乎用月銷售額即可買下任何一家陷入危機(jī)房企本身的現(xiàn)象？這是一道所有人都必須面對(duì)的：

終極考驗(yàn)！

畢竟這一可能性結(jié)果真出現(xiàn)的時(shí)候，也是民營(yíng)資本的集體悲哀。