發現半年報中的“秘密”：主業非房地產上市公司，最后還是“仰仗”了房地產

?在海南“破除經濟對房地產依賴”的大背景下，

一些主業非房地產的上市公司業績報告中，

房地產營業收入占比近5成。

透過上市企業的年中報，我們發現了一個“有趣”的現象。

近期，各大上市公司陸續發布2024年半年度報告。在海南，部分非房地產核心業務的上市企業，其房地產業的營收成為企業業績的“中流砥柱”。

在2024年半年度報告中，以生豬養殖和屠宰加工為公司戰略核心業務的羅牛山，其報告期內實現營收21.27億元，而房地產板塊的營收接近10億元，占比超過46%。

不僅僅是羅牛山，海南機場2024年半年度報告披露，企業實現營收22.51億元，其中房地產業務約4.84億元，營收占比約22%；如果算上物業管理等“類房地產”業務，營收比重占到37%之多。

作為以機場管理業務等為主業的海南機場，2023年度公司營收約67.62億元，其中房地產業務營收為30.05億元，后者占比超過44%。

幾年前，就“誰是海南最大地主”的話題，海南地產界普遍認為海航、羅牛山等本土企業在土地資源儲備上，占有絕對優勢。

海南當地房地產行業資深人士表示，房地產營收在一些核心業務非房地產的上市公司中占比較重，有著深層次的原因。他們認為，主要原因是城市發展擴容的土地紅利，此類企業此前儲備了大量的土地資源，房地產業務在企業營收中占比較重也屬正常現象。

不過也有專業人士建議，在如今房地產市場發生深刻變化的大背景下，非房地產主業的企業或上市企業應回歸和聚焦主業。

1.房地產營收成企業“中流砥柱”

在海南一些主業非房地產的上市公司，房地產業務正悄然成為它們業績中的“臺柱”。

8月23日，被外界稱為“中國第一家菜籃子上市企業”的羅牛山發布企業2024年半年度報告。

透過企業的年中報發現，這家以生豬養殖、屠宰加工業務為戰略核心業務和主要收入利潤來源的上市公司，房地產業務的營收占了大頭。

“提起羅牛山，大家第一反應都會說這是一家養豬的企業。”羅牛山董事長徐自力此前曾接受媒體采訪時稱，但實際上，近些年他們已經圍繞公司傳統主業打通了一條完整的產業鏈條，形成了以畜禽養殖為基礎，輻射原料生產、飼料加工、良種繁育、畜禽飼養、屠宰加工、冷鏈物流等相關產業的循環經濟體系和全程質量管控鏈條。

但在對外的公開場合，羅牛山的“當家人”很少提及自己的房地產業務板塊。

但事實上，在公開披露的信息中，羅牛山的房地產板塊在整個企業營收中，占到近“半壁江山”。

據羅牛山2024年年中報披露，該公司今年上半年合計營收為21.27億元。其中，公司核心業務中的畜牧業、農副食品加工業營收分別為5.25億元、4.67億元，分別占總營收的24.69%、21.94%。

但是，該公司房地產業務的營收卻呈“一枝獨秀”，高達9.88億元，占公司合計營收的46.44%。

羅牛山的房地產業績，不僅是整個企業營收占比最高的業務板塊，也是較上年同期增幅最大的，增幅為23.2%。

這并非偶然性。查詢羅牛山2023年度報告，該公司實現營收41億元，其中房地產業務為14.8億元，占比36.13%，為公司營收構成占比最大的業務板塊。

2023年度，羅牛山房地產業務營收較上一年增幅高達286.91%！

除了對半年度營收數據貢獻最大，羅牛山房地產板塊毛利率高達41.8%。而該公司核心業務板塊的畜牧業、農副食品加工業毛利率分別為-12.87%、4.46%。

2.有企業房地產毛利率高達83%

不僅僅是羅牛山，海南上市公司海南機場、海南高速等，從表面看起來，企業核心業務并非房地產，但事實上房地產板塊的業績，對企業營收貢獻不容小覷。

以海南機場為例，該公司2024年半年度報告中披露，企業合計營收為22.51億元，其中作為主業的機場運營服務實現營收9.46億元，房地產業務實現營收約4.84億元，物業管理業務營收為3.58億元。

雖然上述年中報中沒有專門計算房地產或“類房地產”在公司合計營收中的占比，但事實上房地產業務比重占到約22%，如果算上物業管理等“類房地產”業務營收，比重超過37%。

海南機場儲備土地資源多，在這次年中報中也初見端倪。

截至報告期末，該公司在建及土地儲備項目26個，土地面積逾6600畝。其中，在建項目12個，面積約1100畝；土地儲備項目14個，面積約5500畝（其中非建設用地約3120畝）。

又如海南高速，這是一家以交通業、文旅業等為主業的上市公司，雖然該公司今年年中報中房地產營收占比較少，但是橫向延展來看，房地產依然是該企業的“主業”。

今年上半年，海南高速營收4119萬元，其中服務業1909萬元，文旅業1155萬元，分別占比46%、28%。而該公司房地產業務營收僅243萬元，占比約為6%。今年上半年與去年同期相比，該公司房地產營收下降了約92%。

但在上一年同期，海南高速房地產營收約2900萬元，占公司同期營收的62%。2023年度，海南高速報告營收合計1.24億元，其中房地產業營收達4266萬元，占比超過34%。

盡管如此，刨除營收成本，今年上半年海南高速房地產的毛利率高達83%。

3.房地產成為“臺柱”并非偶然

在海南一些非房地產主業的上市公司，房地產營收成為企業的“臺柱”并非偶然現象。

海南房地產行業資深人士車旭稱，我國房地產業經歷了“黃金、白銀、青銅”年代的30年，無數的房地產開發企業涌現，主要有三類：第一類是建筑類兼房地產開發的企業；第二類就是主業是房地產開發，但內核是金融的公司；第三類就是主業非房地產的企業。

車旭表示，海南房地產市場是我國較特殊的市場之一，總體屬于“文旅地產”，大部分的客戶需求在島外，是一個外向型的市場。

“旅居地產市場會對產品和運營能力要求更高，原來‘跑馬圈地，蓋房掙錢’的時代將一去不復返，市場對企業的精細化運作及長期運營能力提出新的考驗。”車旭稱。

“目前我國房地產市場發生了深刻的變化，在整體市場力求平穩的前提下，我建議非主業房地產的企業應當逐漸回歸和聚焦其本業。”車旭建議。

海南省房地產業協會副會長兼秘書長王路表示，此類非房地產主業的上市公司，其房地產業務在整個企業營收中比重較大，有其深層次的原因，各個企業的情況也不盡相同。

比如海南機場，其房地產業務總體是延續此前海航的房地產板塊，比如海口市國興大道的一些項目資產，它最早就是大英山機場的部分，之前整個大英山片區原來都是海航在開發，大英山片區不僅是海口的CBD（中央商務區），也是海南的CBD，這個資產比重較大、估值較高，所以房地產在企業營業收入中占比較高也是正常的事情。

又如羅牛山，其本身就是一個城市基礎服務供應企業，在城市沒有發展擴張前，隨著企業自身發展的需要及業務版圖擴展的需求，儲備了大量的地塊資源，比如養殖、物流等相關產業鏈用地；后來隨著城市的發展和擴容，這些地塊所在的位置就可能成為了中心城區，這些土地自然就可以更好地進行商業轉化。

“我認為，這種現象是隨著城市的發展和擴容而獲得了土地紅利，很多企業利用這種城市化的紅利轉化成房地產，或者說借助房地產變成多元化企業，我覺得這是很正常的事情。”王路稱。

王路還表示，上市公司得房產業務比重大小與否，這是資本市場的自主選擇，只要它是合法合規經營，他覺得比重高低不存在問題。

（文 / 陳標志；本文已獲作者授權）