賣好地，深圳繼續放寬房地產政策

今天，規自局發布一則寶中的土地拍賣公告，是今年深圳第二次賣地。信息量比較大，顯示出政府在繼續放寬房地產政策。但我認為有必要提出一點，此舉可能會導致市場不公平競爭，開發商需要提前做好應對。

地塊基本信息，位置在寶安中心區金科路∩裕安路，已經開盤的中鐵閱臻府旁邊，兩者完全共享同樣配套。地段上很大的競爭優勢是區域純粹的“寶中”光環，加上家門口讀書的學校BUFF，海韻+新安都在旁邊。

地塊本身占地小1萬平米，和越秀瑞樾府一樣規模，建面5.4萬平米，容積率≤5.4，限高150米，是個純住宅盤，只配了2000平米的底商。和中鐵閱臻府（占地約1.52萬平米，建面約8.2萬平米）比起來，容積率一樣，規模小一些。

但最重要的，是土地出讓條件設計的不同，這些也是釋放信息量巨大的地方。

第一次取消了最高限價要求，意味著開發商在未來賣樓時可以隨行就市“自由定價”（既可向上也可向下）；沒有任何公配需要建設和無償移交，意味著開發商的成本可以減省，社區也更加純粹，往外賣的時候話術更有底氣；沒有9070戶型政策的要求，意味著開發商在產品設計上可以有更靈活的空間；沒有像中鐵閱臻府那樣要求有一半現售，意味著開發商能夠提前回籠資金，財務成本可以降低；要求“交房即發證”，意味著業主可以早1年左右的時間拿到房產證，能夠提高對買家的吸引力……

我的解讀是如下幾點：

第一，這釋放了深圳在繼續放寬房地產政策的信號。放寬的力度不算重磅，因為市場期待的是全面解除限購、限售等等政策，但也是往前進了一步。給到開發商更多的自由空間，在產品設計上、價格上，開發商的自由度都比以前為高，并且在財務靈活度上也沒有制造障礙……這是很重要的開始。以今時今日的市場情勢而言，房地產政策的放寬，深圳需要繼續貫徹小平精神，步子要更大一些。

第二，釋放深圳在繼續呼應市場賣寶地的信號。這個我在先前的文章里談到了《》，深圳這兩年的做法非常棒。市場不好，土地錯配，政策方最終還是糾錯了。這兩年從北站、寶中、超總、后海拿出來了很多壓箱底的寶地，通過更改法圖，把更多好地段的、原本容積率巨高的商辦用地調整為容積率較低的住宅用地——比如這一塊，原本法圖是商業，容積率為8.0，現在調為R2，容積率5.4。預計這塊地之后，深圳還會把后海那兩塊寶地拿出來賣。拿出來好地，才更能夠滿足“人民群眾對美好生活的追求”，提升居住品質。

第三，限價放開是雙刃劍。這塊地這樣的設計，賬很好算，因為沒有啥隱性成本。起價20.8億，樓面價38519元/平米，參考中鐵閱臻府去年此時的拍地，最終實現價格是34.06億元+3.55萬平米現房銷售面積，樓面價是41385元/平米。1年過去，好的地方在于，這塊地沒有要求一半的面積現售，可以提前2年回籠資金——閱臻府現售部分要拖到2026年才能賣，壞的地方在于這1年深圳真實房價繼續跌了2成左右——閱臻府限價8.86萬/平米，但備案價只有8.6萬/平米，而再加上開盤折扣均價只有8.33萬/平米，比限價少了5000多/平米，說明了限價“太高了”。而且，開盤去化也大約只有3成。那么，對開發商而言，這會成為他出價的基礎，即意味著他的心態會很保守，會顯著低于中鐵閱臻府、越秀瑞樾府的實現價格。我認為，基于起拍價的地售比就沖到了接近50%，這個起拍價設計的太高了，原來有限價你最多只能向下調整15%，限價放開后開發商到時候可以隨行就市，真的有可能大幅開低。

第四，會引發不公平競爭的質疑。鑒于這個政策放寬只是針對一塊地，我看完，第一反應是：中鐵閱臻府大概率要當冤大頭了。不但是一半要現售，而且人家價格還很有可能便宜不少——熊市的時候，往下殺價是可以很兇猛的。尤其是到2026年市場如果還是不好，那現售部分就更麻煩。還有一點，這塊地是深圳建筑新規之后的第一塊地，它的贈送面積空間當然也更大。但這樣就會引發一個問題：如果針對每一塊地的政策都不一樣，會否引發市場不公平競爭？我認為是會的。雖說每一塊地都有自己的特性，但那應該只限于土地條件的范圍，針對市場的政策不能不一致，這是市場經濟的基本要求，市場競爭要公平，便需要統一的準入規則?，F在，往小里說，這相鄰的兩塊地，一塊地要求現售，另一塊地不要求，一塊地限價，最低只能8.5折賣，隔1年后賣新地，什么都不要求，這會讓前面的項目非常難堪。往大里說，市場上其它新盤都要遵守“限價+85折”調整的要求，但新賣的地塊不要求，也會造成同樣的結果。政策放寬是正確的事，但是都應該是一視同仁的，不能夠區別對待。

第五，最受益者是政府賣地。我個人是不贊同賣地這么賣的。以前其實也很少這么干，具體是什么原因我也不知道。我們只接著上面說這個結果，它的出讓條件這么設計，每一塊地都不一樣，說到底最受益的一定是政府自身。它是土地的唯一、壟斷供應商，如果它想更好的把地賣出去，并且實現一個好價格，那么理論上它可以隨意的設計每一塊地的出讓條件。去年深圳賣了14塊地（出讓金312.47億），今年只賣了1塊（出讓金51.79億，這是第二塊），說明了什么？1）之前的土地出讓“兩集中”已經流產了，都沒有人買地了還集中個錘子；2）深圳會很缺錢，往年深圳正常年份的土地收入都是在1500億左右（土地出讓+土地整備）。賣地對于城市的今天和未來，一定是更加重要的。從這個角度，政府賣地設計規則，很可能會產生一種結果：每一次賣地都會把之前買地的開發商變成“對手盤”。

這是值得注意的，我個人還是重申原來的期待：深圳最好還是盡快全面一刀切的解除掉所有的限制政策，讓市場快速完成調整，重新出發。鈍刀子割肉，實際上就是計劃經濟了，割到最后割得大家都喪了，沒有一個開發商愿意買地。

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