商業觀察丨多點布局共建城市發展，簡析華潤“萬象”商業版圖進化論

No.1

華潤萬象3座上榜銷售額TOP10，展現強勁市場競爭力

萬象商業多年來一直穩居商業管理行業綜合實力前列，截至2023年底，華潤萬象生活在全國運營101座購物中心，其中82個項目在當地市場的零售額排名前三。總零售額達到了1812億元，商業會員人數超過了4500萬。

據統計，2023年運營項目數量超過100個的商業集團共有六家，分別是萬達商業、萬科、新城控股、銀座集團、華潤萬象生活以及天虹。其中，華潤萬象生活在這一排名中位列第五。

華潤萬象系商業在2023年的全國重點監測購物中心銷售額TOP10中表現優異，共有三個項目上榜，分別是深圳萬象城、杭州萬象城和深圳灣萬象城，其中深圳萬象城、杭州萬象城業績均超百億，三個項目的優秀業績充分展示了華潤萬象系在商業地產領域的強大競爭力。

2023年全國重點監測購物中心銷售額TOP10(億元)

No.2

萬象系三大品牌在寧均有布局，萬象匯占比最高

萬象系列商業包括萬象城、萬象匯及萬象天地三大核心品牌，分別代表旗艦級高端、中高端以及“街區+MALL”城市商業綜合體。據統計，華潤已在南京市規劃了8座萬象系商業。

其中，已經投入運營的項目包括位于三山街萬象天地、橋北萬象匯和城北萬象匯。待開業的有雨花萬象天地、大校場金陵萬象城、河西南親橙萬象匯、江核萬象商業、鼓樓十四所項目。

萬象匯：目前落地數最多，側重日常購物休閑需求的區域中心布局

從產品系落地情況來看，“萬象匯”目前落地布局最多，已開業的便有2座，包括橋北萬象匯和城北萬象匯，其定位一般側重于為周邊居民提供日常購物休閑需求，選址一般在區域中心。

萬象天地：文化融合與商業創新典范，雨核萬象系商業升級為萬象天地

從已經開業的三山街萬象天地來看，其采用了“Mall+街區+古建筑”的復合空間模式，構建了一個開放式的街區商業環境。通過深入挖掘當地文化特色、引入差異化的品牌組合與營銷活動，以及實施精細化的營銷策略等手段，該項目成功地吸引了大量顧客，實現了商業與文化的雙重增值。

本次雨核萬象匯升級為萬象天地，這是繼三山街萬象天地之后，推出的第二座萬象天地系列作品。珠玉在前，如何深入挖掘當地的文化底蘊并加以巧妙融合，打造出獨具特色的商業地標，也為人所期待。

萬象城：暫無正式運營項目，預計2026年南京首座萬象城開業

目前，萬象城系列尚未在南京有正式開業運營的項目。近期，金陵萬象城（最終名稱以官方發布為準）已完成封頂，預計將于2026年開業，這也將是南京第一座萬象城。

該項目坐落于大校場板塊，鑒于該區域的規劃等級及萬象城品牌的影響力，預計其開業后將會對該區域的商業格局產生積極影響，推動該區域商業進入一個新的發展階段。

圖：金陵萬象城概念圖（以官方發布最終為準）

No.3

選址多集中于核心熱門板塊，運營模式鮮明獨特

從華潤萬象商業的布局策略來看，其選址體現了明顯的梯度化特征，同時側重于城市的核心及高熱度區域。根據克而瑞的數據，在2024年1月至7月期間，南京市主城區內表現最為活躍的小板塊中，華潤萬象商業已經成功在排名前20位的板塊中占據了六個席位。位列頭部的大校場、雨核、燕子磯板塊，萬象商業均有布局。

這一戰略布局反映了華潤萬象商業對市場趨勢的精準把握，通過這種有針對性的布局，華潤萬象商業能夠更好地服務于目標客戶群，同時也為投資者帶來了穩定的回報預期。

數據來源：cric，不含高淳溧水

具體分析萬象系商業綜合體的選址特點，可以發現其共同優勢在于便捷的交通連接——既靠近地鐵站，又位于城市主要交通干道附近，這為顧客提供了多種出行選擇。

從目前已有的規劃來看，除雨核萬象天地（臨近S3號線）外，其他在寧萬象商業均鄰近兩條地鐵線路，不少為地鐵上蓋項目，確保了綜合體擁有較高的可見度和大量的日常人流量。

如城北萬象匯位于7號線和6號線交匯的萬壽地鐵上蓋，且距離1號線曉莊站直線距離約1.3公里，交匯的地鐵線路能夠為萬象匯商業綜合體輸送大量的潛在顧客，輻射范圍覆蓋燕子磯、興智、邁皋橋、橋北、堯化門、城北西等多個周邊區域。

除了選址策略外，華潤萬象商業在商業地產領域的成功，很大程度上歸功于其獨特而鮮明的運營模式。

通過市場定位與文化融合創造獨特購物體驗：

如南京橋北萬象匯主打年輕潮流的市場定位，營造輕松有趣的購物環境，吸引年輕消費者。三山街萬象天地通過“Mall+街區+古建”的復合空間形態，深度融合城市文化元素，內院保留了云章公所等歷史文化資源點，并通過原址原貌修繕，使歷史與現代完美融合。結合室內購物中心與室外步行街區，提供多元豐富的城市人文體驗。

通過引入“首進”品牌和“定制概念店”，增強獨特性和吸引力：

引入了大量的城市“首進”品牌和“定制概念店”增強了項目的獨特性和吸引力，提供豐富消費體驗，遠超一般購物中心的標準，從而增強了品牌運營能力和顧客粘性。

如南京萬象天地在招商方面，城市“首進”品牌和“定制概念店”的比例超過了60%，其中有159家品牌是首次進入該區域或開設全新的概念店鋪。

強大的品牌整合能力，差異化營銷：

華潤萬象商業擅長引入國際高端潮流品牌，引發城市消費變革，成為所在城市的商業地標。并通過深度挖掘城市文化、打造差異化品牌與營銷活動、深化營銷策略等方式，成功吸引了大量顧客。

例如，三山街萬象天地不僅與南京知名的紅山動物園進行了多次聯名合作，還在備受矚目的奧運期間特別企劃了一系列主題活動。從塞納河畔的法式浪漫氛圍，到秦淮河畔的東方古韻，三山街萬象天地巧妙地運用了與巴黎奧運會相同的紫色主題色彩，推出了具有創意的主題活動。

評價一個企業在城市的共建深耕程度，不應僅僅局限于其住宅開發的數量，更重要的是其如何深刻影響著城市的發展脈絡與居民的生活方式。

華潤在南京通過多點布局商業，不僅為各個板塊注入活力，更在悄然間推動著整個城市的發展脈絡。“為更好的南京”，從來不是一句口號，而是華潤以實際行動踐行的城市運營理念，共情城市可持續發展。

文/克而瑞南京分析師 陸佳慧

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點