1.張馬屯土拍暴露了片區(qū)底價(jià);2.盛福科技城吹響降價(jià)號(hào)角？

兩個(gè)事

一個(gè)是張馬屯的土拍

另一個(gè)開(kāi)啟降價(jià)的盛福和科技城...

01

今天張馬屯成功土拍了3塊地，位置和開(kāi)發(fā)商如下，后面有詳細(xì)介紹：

（朋友圈看的，在此鳴謝）

這個(gè)東西的看點(diǎn)有兩個(gè)：

1.張馬屯的房?jī)r(jià)底部被摸透了，包括很多在張馬屯有二手房的朋友，大概率不知道多少錢(qián)屬于賤賣，這次土拍的地價(jià)可以當(dāng)作參考。

2.麥子地菜地眾多的張馬屯，相比較很多區(qū)域，整體的走勢(shì)還是比較穩(wěn)定的...

單純從土拍地價(jià)角度上講，張馬屯經(jīng)歷了兩個(gè)階段：

第一階段是17、18年的瘋漲期，這階段主要的特征就是溢價(jià)率明顯，就是開(kāi)發(fā)商玩命的高價(jià)拿地，這些地完全不值這個(gè)價(jià)格..

時(shí)代公館的地價(jià)8561元/平、天宸（商住）7418元/平，更加過(guò)分的是鳳凰首府，樓面價(jià)能賣到14406元/平...

這些年要是關(guān)注土拍，這個(gè)地價(jià)和科技城的地價(jià)差距是不大的..

第二階段是這幾年的冷靜期：

像大華公園薈，地價(jià)在6953元/平，瑞馬國(guó)風(fēng)的地價(jià)在7500元/平上下，雖然說(shuō)地價(jià)差距好像沒(méi)這么大，但是實(shí)際上二階段的土地位置比一階段好一些。

不管地價(jià)多少，張馬屯的房?jī)r(jià)也就這樣。

結(jié)合2.0上下的容積率看，張馬屯售價(jià)的波動(dòng)非常之小，多數(shù)房源1.3到1.6。

再高了別人去工業(yè)北南邊了。

文藝點(diǎn)的話就是房?jī)r(jià)的上限有限，但是下限也還可以。

想賣高價(jià)，這片區(qū)不允許，同理你想搞得很便宜，好像土地還能競(jìng)拍兩下...

畢竟從開(kāi)發(fā)商的視角看，濟(jì)鋼那地土地當(dāng)年還8000了...

這次的土拍也是這樣，完整的報(bào)道如下：

王舍人片區(qū)11街區(qū)張馬大街以東部分用地WSR1101-1，位于歷城區(qū)王舍人片區(qū)張馬大街以東、開(kāi)源中路以南。土地面積25972㎡，容積率2.0，競(jìng)價(jià)2輪，最終成交樓面價(jià)6410元/㎡，由濟(jì)南建工摘牌。

王舍人片區(qū)11街區(qū)張馬大街以東部分用地WSR1103-1，位于歷城區(qū)王舍人片區(qū)花泉路以東、開(kāi)源中路以南。土地面積20462㎡，容積率2.0，底價(jià)成交，最終成交樓面價(jià)6305元/㎡，由海通摘牌。

王舍人片區(qū)11街區(qū)張馬大街以東部分用地WSR1103-4，位于歷城區(qū)王舍人片區(qū)花泉路以東、宏昌路以西。土地面積39780㎡，容積率2.1，延期至8月26日。

張馬屯站地塊，位于歷城區(qū)工業(yè)北路以北、張馬大街東側(cè)，瑞馬國(guó)風(fēng)C2地塊的南側(cè)。土地面積21171㎡，容積率2.3，經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)價(jià)，最終成交樓面價(jià)6414元/㎡，由瑞馬摘牌。本宗土地需配建1處不小于1068㎡的社區(qū)服務(wù)站、1處不小于300㎡的老年人日間照料中心。

從前面的衛(wèi)星圖上也不難看出，相較于以?shī)W體中路為軸的板塊，新成交的土地相對(duì)偏遠(yuǎn)，土地不利因素稍多。

考量到周邊的環(huán)境配套，張馬屯這地價(jià)這幾年還是挺穩(wěn)定的。

所以從這個(gè)地價(jià)看。

張馬屯二手房的合理價(jià)格區(qū)間，小高層不帶精裝1.3-1.4，帶精裝1.5-1.6，上下浮動(dòng)的區(qū)間確實(shí)不大。

張馬屯也就這價(jià)了，賠的不多，算個(gè)好消息。

至于張馬屯會(huì)不會(huì)因?yàn)榉孔庸?yīng)特別多而導(dǎo)致崩盤(pán)？

這話題有點(diǎn)黑色幽默。

因?yàn)閺堮R屯是被很多人詬病的小街區(qū)，這導(dǎo)致出讓地塊比較小，像剛成交的這三個(gè)地塊，滿打滿算土地面積10萬(wàn)平，建筑面積20萬(wàn)方。

滿打滿算1700套房子，再加上軌交可能推出的房源。

對(duì)于經(jīng)歷過(guò)1.0、2.0時(shí)代的張馬屯來(lái)說(shuō)，算算壓力也沒(méi)那么大..

小地塊這也導(dǎo)致這些年來(lái)拍地的很多中小型房企，莫名其妙的把片區(qū)價(jià)格拖了個(gè)底...

(所以說(shuō)有利有弊）

畢竟整個(gè)片區(qū)通勤相對(duì)方便，多數(shù)都是自住，投資獲利的也很少，二手房掛牌量反而比例不是很高...

舉個(gè)現(xiàn)實(shí)例子：

張馬屯最穩(wěn)的二手房是正榮天宸125的“拖家?guī)Э凇毙途b四室..

當(dāng)年售樓處14500元/平，一看二手房，基本還是這價(jià)...

在現(xiàn)階段全世界都是改善盤(pán)的當(dāng)下，剛需身影越來(lái)越少，也算一定程度的填補(bǔ)空白。

02

這兩天應(yīng)該沒(méi)人不知道14500元/平的星光城市三期吧...

看了兩眼，這次人才補(bǔ)貼主要都是4號(hào)樓，整體的位置比較差，噪音啊鐵路啊影響不小。

中建星光城市8月10日順推三期4#樓，27F，1個(gè)單元，2T4H，戶型為113/127㎡三室，共108套毛坯房源；成交均價(jià)15500元/㎡，官方口徑幾十套。三期4號(hào)樓比前期開(kāi)盤(pán)的5號(hào)樓價(jià)格低大概3000元/㎡，三期5#樓去年11月加推，均價(jià)18000-19000元/㎡，至今網(wǎng)簽了22套。4號(hào)樓位置差，西邊是規(guī)劃高架，北邊是黃臺(tái)南路。（數(shù)據(jù)源網(wǎng)絡(luò)）

但是有一說(shuō)一，我感覺(jué)這性價(jià)比確實(shí)可以...

當(dāng)初很多旁邊付出近2萬(wàn)一平價(jià)格的業(yè)主真真的哭暈在廁所.

旁邊的大華啟辰也開(kāi)始15868/平住歷下了...

看了一些奇怪的言論，歌詞大意是買(mǎi)了這房必升，還能套利...

對(duì)此，無(wú)話可說(shuō)，可能行吧...

盛福片區(qū)記得之前分析過(guò)。

作為改善板塊，太依賴于外溢客戶，但是價(jià)格被頂?shù)暮芨撸P(pán)還比較多，整個(gè)片區(qū)內(nèi)和剛需城市界面區(qū)別不大。

市場(chǎng)好到?jīng)]什么，市場(chǎng)不好就容易出現(xiàn)這種情況....

現(xiàn)在不太好的情況是，科技城要跳出來(lái)分流了，使用的手段也差不多，同樣是價(jià)格戰(zhàn)..

三發(fā)和岳府居住公寓1.88萬(wàn)/平，正常2.2-2.3，之前報(bào)價(jià)都2.7-2.8..

改善盤(pán)過(guò)去割的實(shí)在是太厲害，極度透支市場(chǎng)力量。

好多房子完全是魚(yú)龍混雜，有價(jià)無(wú)市.

總是有種反噬即將到來(lái)的感覺(jué)...

正如當(dāng)年，我們聽(tīng)到某某剛需1.1萬(wàn)起，宛如打雞血的那樣...

當(dāng)年都認(rèn)為這是抄底的狂歡，實(shí)在沒(méi)想到，原來(lái)是低谷的號(hào)角...

懶得作圖，不掛原創(chuàng)了，鳴謝各位大哥。

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