1.搞清泉城路的定位比改造更重要；2.濟南隆和府，怪怪滴。

即使寫上數據表明數據出處。

評論區(qū)依然長著大嘴問“數據哪來的”。

本文所有數據均有參照，想知道自己百度去。

01

前幾天看一消息，歌詞大意是泉城路即將迎來全新改造升級

“近日，華建集團華東院ECADI公眾號發(fā)布消息：華建集團華東建筑設計研究院有限公司以第一名的成績成功中標濟南市泉城路及周邊片區(qū)提升規(guī)劃方案征集。備受市民和游客青睞的泉城路商業(yè)街區(qū)引發(fā)關注。”

看到相關消息我第一反應聯想到了萬達王對泉城路的點名表揚。

視頻沒法傳上來，把王總講話的文字提取到下面來了，其實還是原版有意思...

“我們濟南市有名的一條一條街叫泉城路，900多年歷史的一條老街。

原來街寬只有15米是吧？明朝是書上都有寫，水滸上都有寫，很有名，像商業(yè)街，

現在這個街已經不太行了，為什么呢？在改造的時候把這個街放寬到了70米。啊，

這是我們很有名的所謂大師的意見。這這這個就說明放寬到70米，

大家想想70米你兩個店之間怎么交流啊，我要到對面去70米，再回頭來100多米，所以最后形成的人就是人在兩邊溜，哎，中間沒有人，人氣越來越淡，

最以后沒有辦法在這個步行街上，現在改為城市馬路，很奢華，城市馬路底下完全是花崗巖。嗯，這樣，這這種馬路在走，

類似這樣例子多的去了，我要講可以講很多很多，我看了很多別人請我去做做指導，都是在設計上不懂。

這說明什么呢？商業(yè)設計不同于建筑設計，建筑設計的大師不一定懂商業(yè)，所以設計一定要請懂商業(yè)的人來。”——王總文字

當然咱不敢妄加評論這次的改造究竟會怎么樣。

我只說個人的看法和想法。

1.如果把泉城路看做商圈，它很繁華，但是如果把他整合的看做一條街，那他這幾年確實再走下坡路。

因為世茂國際廣場和恒隆廣場的租金穩(wěn)中有升的同時，原來繁華的西頭在落寞，這條街上還出現了幾棟空置的樓，比如北部。

2.這條街到底是步行街還是非步行街？

說它是步行街，因為東西向交通的壓力，他有通行車輛

說他不是步行街，從開始規(guī)劃它就是步行街，包括地面的石材也能看出來，前幾年還封閉過一段時間。

結果是，也確實模仿很多步行街在道路中擺上了外擺，最終的效果不佳。

3.這條街找了太多的玄學原因。

過去西頭熱的時候，你經常能看到一老大爺在那里居著旗子，嘴里喊著XX騙人。

后來三聯隕落、沃爾瑪拜拜之后，形容這條街的詞匯又變成了南熱北冷。

包括前兩天看貴和購物的新聞。說是整棟的客戶找不到，只有單層的，最終沒成。

找來找去，就是沒人找商業(yè)運營的原因。

整天電商沖擊電商沖擊的，沖擊又不是一天兩天了

當初引了這么多家電巨擘的時候咋沒人說。

濟南世茂國際廣場都被沖擊到租金全國世茂排第二了，怎么沒電商沖擊了？

4.說到北冷南熱，我大概能猜測規(guī)劃的意圖。

無非是北部以仿古式、新中式等一系列的建筑將泉城風貌區(qū)串聯起來，天際線有要求、城市肌理有要求。

但是最終的結果是，我大概知道了關于紅尚坊、泰府廣場、等一系列曇花的名字，只有世茂國際廣場后面的寬厚里最終成了。

然后，現在這些北邊大量的商業(yè)體看起來讓人心酸。

包括這次我又在相關報道上看到了這些：

“”在“三區(qū)”之一的濟南古城片區(qū)，重點培育發(fā)展高端商貿和精品文旅產業(yè)。圍繞重振“金街”，大力開展泉城路改造提升，采取“產業(yè)策劃+街區(qū)設計”相結合的形式，由知名咨詢機構第一太平戴維斯進行整體產業(yè)策劃，并邀請國內知名的設計團隊進行規(guī)劃設計，串聯起大明湖景區(qū)、后宰門首開區(qū)、泉城路商業(yè)街和泉城廣場，提升整個片區(qū)商業(yè)氛圍，同步完善片區(qū)基礎設施，實現產城融合發(fā)展。“”

這里面的原因有很多，但個人認為，這種仿古金街的模式是否還適合當下的商業(yè)環(huán)境，這才是值得商榷的問題。

另外，在前排沒有大型綜合體輸血的前提下，這種仿古金街怎么存活下來，則是更為直接的命題。

要不萬達的金街都藏在萬達綜合體的后面呢？

包括多少年前，很多人喊著綜合體里面進駐餐飲是商業(yè)的倒退（因為好多商業(yè)要改造）。

現在餐飲成了商業(yè)綜合體的標配。

搞商業(yè)別總是靠想象，認認真真的市調，迎合潮流，而非自成一派。

5.先把這條路的定位搞搞清楚。

我認為這條路的應該先找找清楚，到底是步行街還是非步行街，中國這么大，不管是步行還是非步行街都有搞得不錯的。

如果是非步行街，那就兩側全都引入超級綜合體，中間以聯通的天橋或地下走廊鏈接。

如果是步行街，那就堅決貫徹執(zhí)行下來，說封路就封路，發(fā)動文旅力量，真正的給濟南添加一個網紅景點。

西安大唐不夜城太遠，把淄博燒烤弄來，弄個燒烤主題節(jié)行不行，總比這段時間的把子肉文化節(jié)聽起來有噱頭吧。

既想商業(yè)格局做大，又想古今交融，總是感覺這種東西挺難兩全，尤其是在這街道寬度之上。

既然這改造消息征詢意見，以上內容就當我個人的意見。

最后看一下現在華東公眾號上的規(guī)劃圖：

本次規(guī)劃在總結產業(yè)、交通、文化、風貌等核心議題的基礎上提出，在泉城路打造“更有活力的觸媒項目、更文化性的街道氛圍和更高效安全的交通組織”。

從新聞上看看要X蓋過街天橋，也不知道最終能不能成，相關規(guī)劃的設計圖如下：

02

昨天晚上看到了隆和府開盤的消息，我開始以為是賣了22個億，因為很多文章用了盤活這個字眼，后來仔細一看原來是2.2億..

這個盤我總是感覺怪怪的。

如果單純看這個盤的價格和產品，兩萬三四算是個有競爭力的價格，但是性價比沒有網上傳說的這么高...

高壓線、噪音影響、名聲問題，外立面一般，最關鍵的還是戶型問題，首開的兩種戶型，也就129的尚可..

但是看著增配這么多，外帶精裝，兩萬三四的價格，也確實有競爭力，畢竟還要代建一所學校，起碼上學問題能解決掉。

至于你說是不是性價比如此出眾，每個人有每個人看法，當年1萬八九的陽光城也沒有想象中銷售的那么快吧....

所以，這東西是有爭議的..

之所以說他怪，是因為總是感覺這盤玄玄乎乎的..

從理性上講，國企聯袂也罷，什么歷下區(qū)重點保交付項目也好，聽起來還是很讓人放心的，就算不放心，售樓處咔咔一頓講解，確實能打消不小的疑慮。

但是從感性上講，還是心里有些不妥帖。

且不說當年陽光城也是搞了一波感恩回饋，光說隆和府這個售價，匹配17000的樓板價（包括代建了），中間一共就7000塊的差價。

這玩意能賺錢嗎？

更何況增加了一大批的增項。

這種感覺就好像你在菜市場買菜，突然之間小販的菜便宜又新鮮，我現在看短視頻看多了，第一反應是抓緊把秤掏出來，看看是不是八兩的..

被坑怕了，總是感覺穩(wěn)妥比較好。

包括我看了一些“”深度報道“”

這盤光建安成本就6個億，加上之前的土地款負債等亂七八糟的，好像得20多個億吧。

這盤的售價我竟感覺有點便宜...

同類樓面價的樓盤，幾乎都要往3萬5了上跑了。

包括我看網上不少的點評，都是“應該”開頭...

看來這種疑慮還是存在的。

尤其是我看了他這火熱的2.2億開盤照片，更是感覺怪怪的

換算一套房子350萬的話，合著60套，就這幾個人，能買得了2.2億嗎，帶紅掛牌的貌似是中介吧...

奇奇怪怪的感覺，這盤說不上來。

至于你說股權穿透啊什么沒啥開發(fā)實力啊，這都是其次，也不是關鍵。

甚至包括網上查詢房源，依然有查封狀態(tài)，聽起來也不是特別的可怕

可能國企比較會輾轉騰挪吧，我看不太懂，祝隆和府一切都好。

說不上來的怪怪的。

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