昆明網紅爛尾樓走到岔路口

趕時間啊，大哥

別樣幸福城成為網紅爛尾樓后沒多久，輿情加上疫情，有關領導有些坐不住了。

而且時間還緊，離先前承諾的2021年10月交房，還剩一年多：

但工地連動靜都沒有。

領導很著急，迅速找到信達資管，希望由他們出面來進行破產重整。除了保交樓，最好還能把陷在里面的債權人，盡可能從泥潭中拉出來。

信達經過再三考慮和現場調研發現，盡管有不少問題，比如交付、竣備、辦證、規劃不清晰等等，但無論從社會責任層面，還是主業角度，這事都可以試試。

幾個月后，在2021年8月，由信達資管北京總部牽頭，以云南分公司為通道，和官渡區國投聯合成立官信創投，以七比三的出資比例，成立1個億的共益債基金：

投向最有保交樓條件的4號地塊。

后來全國聞名的業主劉萍和陳艷春，買的就是這個地塊的房子。去年，她們先后搬進了新家。

財哥打聽了下，在相信能成功的預期里，信達原先的計劃是：一債會統計債權，同意共益債進入；二債會通過重整草案，然后信達資管的兄弟公司信達地產進入，把6、7、8號這三塊凈地好好開發出來，資管這邊再把1~5號地塊的歷史遺留問題解決掉，最后功成身退。

不過行至二債會，進程就出現了停滯，走過這一路還發現：

卡點越來越多。

《東邪西毒》里說，每個人都會經過這個階段，見到一座山，就想知道山后面是什么。財哥說，大多數時候，往往翻過去之后，你會發現：

山外還連著山，就是不見響水灘。

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事情敲定之后，信達地產就開始搖人，開發、投資、營銷各條線的人都上了，還幫著管理人做資產盤點。

知曉內情的朋友告訴我，別樣幸福城這個項目，信達總部很重視，西南高層飛過來與云南方面交流，海南團隊也飛過來做研判，就算放在信達全國的大盤子里：

這個項目也是排得上號的。

不一定能賺什么錢，但標桿意義很大。

這個時機也是一個敏感的時點：房地產市場已隱隱顯露頹勢。拐點雖來，但市場的反應通常會遲滯一些，至少巫家壩地價還站在高位。回頭想來，當時的良辰美景都只是幻覺。

信達地產并非沒察覺，因此希望盡快推動重整的進度，但這個時候就遇到了第一道坎：

6~8號地塊調規。

公開記錄顯示，這三個地塊曾在2018年調過一次規，2022年這次又想調規的核心原因在于，項目開發商、曉安公司實控人李留存說服了管理人團隊，想提升整體貨值。清償更多債務，提高項目整體清償率。

管理人團隊主要由曉安公司、政府相關部門和律所組成，當時內部其實也有不同意見，但最終還是做了妥協。

而作為預重整投資人的信達地產表示反對，理由主要是兩點：一是可售面積增加并不多，多賺不了幾個錢；二是市場時不我待，再不抓緊，房子就難賣了，而調規會浪費大量時間。

按照流程，調規之后，政府會對地塊重新收儲，然后再走一次定向招拍掛：

且新地塊又會增加不少成本。

比如商改住之后，會增加教育配套等等，這些對投資人而言，都是不可把控的事，以后很可能形成新的負債。

財哥查了查，在2018年7月那次調規后，6~8號地塊原本的公園綠地、宗教和商業用地調整為居住用地，增加了31.25畝可售住宅面積，以及一所幼兒園，面積合計43.79畝。

2022年4月這次，主要的變化是把公園調為宅地，最終增加了8.7畝宅地面積，合計可開發面積增加到48.09畝。換句話說：

第二次只多了近5畝可售面積。

也只能多賺一兩千萬，這對于解決曉安公司的負債也是杯水車薪。

在今年3月信達拋出的6個債權資產處置包里，光曉安就占了3個，合計31.1億元。

戰機已被貽誤，市場持續下坡。

房企銷售排行榜開始以每年、每季度、每月的速度在變化，民企之光消失了，金額上的數字也越來越小了。

關于這件事，一位朋友評價，選擇比努力重要，項目這次調規：

有點得不償失。

談不攏后，信達地產選擇了退出，不玩了。在后面的一段空檔期，李留存開始到處跟其他開發商談合作，市場風傳的有保利、碧桂園等，但沒人敢接。

無計可施，只能重找信達地產。后者也不能不管，因為母公司還被綁在這個項目里。在他們看來，這個結局導致各方利益都受損，信達肯定最多，因為它是：

最大的債權人。

但這次重新進入，信達地產的身份就有了微妙的變化，即作為信達資管的顧問或協同人角色參與。意思就是，后面的事若能成，就適時介入新地塊的開發，反之就放棄。

再入局大約在2022年上半年，不久后，他們又碰到了真正的硬骨頭：

二債會。

2

這一次，信達還是投了反對票。

盡管之前各方有過商討，但最終成型的重整草案還是有些漏洞，最典型的就是沒將一些隱性負債考慮進去。

比如地塊的稅款，還有購房者的契稅和維修基金，都沒有納入，光后者這兩塊就有約1.6億。同時，草案里對信達的債權安排也不能令其滿意。

朋友告訴財哥，信達之所以不同意，主要原因在于：6、7號地塊本來就是信達的抵押物，但被摘出來后，最后只給信達1個億。而信達測算的是，地塊開發起來后的收益能有3.5億左右，那中間差的兩個多億：

就被拿去償債了。

換言之，盡管草案提高了清償率，但對信達而言，風險敞口太大，利益也受損較大。

因為按照清償順序及比例，通常情況下，共益債是100%優先清償；剩下的是有財產抵押的債主，清償率通常能達到80%；再剩下的才是像供應商這類的普債，清償率相對較低。

而信達是有抵押財產的債權人，這個清償比例顯然難以接受。

李留存也不滿意，因為沒把她的另一家公司：

佳達利的債務放進去。

在上次信達丟出的6個債權資產包里，佳達利的債權資產金額為11.63億。

據知情人說，李留存此舉無非就是想棄卒保帥，由曉安公司扛下所有債務，將佳達利變為一個干凈的殼，至少還有機會東山再起。

同時，李和佳達利也是曉安公司的債權人，甚至還可能從破產重整中獲得一筆清償款：

蒼蠅再小也是肉。

3

在最初與官渡區的合作方案里，除了上面說的那些，雙方對于1~8號地塊的處理也分別做了規劃，主要干三件事：

4號地塊續建交房，6、7、8號投資開發，1、2、3、5號地塊解決歷史遺留問題。

其中，條件和手續都最齊全的4號地塊，是整個項目破局最關鍵的那把鑰匙。一子活，全盤生。

但現在也僵住了，不是續建資金的問題：

而是剩余房源銷售。

2023年初，4號地塊建成交付，8月信達資管的共益債到期。按照當初的約定，4號地塊還有280多套房源可以拿出來銷售，用這筆錢來償還共益債本息，并進一步推動曉安公司破產重整。

但去年10月信達地產進去后才發現，正常能賣的房子：

只是極少數。

從房子本身來看，產品都沒啥問題，地鐵現房，18層小高層，65~150平的房型都有。

但由于歷史原因，大部分房子要么被查封，要么被占房，要么被抵押，還有的需要解備案后重新備案。

財哥仔細看了看拿到的曉安公司債權表，共有回遷戶、政府、職工、借貸、有財產擔保、工程、服務、住宅等幾大類債權。其中4號地塊的債權人數量所占篇幅是最大的，均為個人普通債權。

在銷售過程中，又遇到幾大難題。

法院是一個卡點。從司法角度，管理人要賣房，需要二債會重整草案通過，房子才能解押解封。

熟知內情的朋友告訴我，這里面主要涉及的是當年首付不足50%的人群。

根據目前法律規定，理論上，這部分人是要被清退的。再加上當時項目沒有預售證，屬于違規銷售，法院曾判決過這批購房合同無效。但出于保護購房者利益的角度，這類屬于消費購房者，有超級優先權。

信達和管理人想了不少辦法來解決，最后出了兩個政策：

一是原債權人如果再來買這套房子，給予9折優惠，目前已有幾十位業主辦了手續；二是“退一賣一”，也就是先把債權人的房子賣掉，然后退本金給本人。但這里又涉及到一個法律問題：

涉嫌個別清償。

只得想另一條路子，通過公證賬戶來實施。

也就是，經債權人同意后，管理人賣房后將當時的購房款退回到公證賬戶里，公證處同時跟債權人簽一個協議，但協議里會有觸發條件，比如在償還完共益債后，剩余的錢才能回到債權人賬戶上。

據了解，共益債也已逾期大半年，光利息都快2000萬了。

朋友說，這是目前最優解。不過還是有不少債權人不能理解，經常去找管理人扯退錢的事。但事實是，在房子沒賣掉前，是無錢可退的。

更頭疼的是，在這批表面上可以銷售的房源里，有100多套還涉及民間借貸。

從天眼查及裁判文書網信息來看，曉安公司有多起民間借貸糾紛案件，也有不少到管理人處維權的債權人聲稱，自己借了李留存錢，后者則：

以物抵債。

問題的難點在于，按照法律，這部分債權都屬于普通債權，受償率不高，而且涉及高利貸，在法律上，利息部分肯定是不認的，本金也只能按照10%甚至更低的標準去清償。對于這些債權人來說，這個結果完全無法接受。

在這個前提下，信達這邊也不好處置：

這是個大難題。

另一位知情的朋友告訴我，曾有債權人因為以物抵債，而被法院判決房子與其無關，不服后又重新上訴。如果還是同樣的結果，那么這件事就可能影響整個項目的走向。

4號地塊都還沒理清爽，其他地塊自然也無從提起。

朋友跟我感嘆，這個項目的難度，幾乎是集所有破產重整項目之大全：

該有的，都有了。

4

船行至此，似乎趟過每一片水域都暗礁叢生，稍不注意，就容易擱淺。除了捋順和解決千絲萬縷的債權關系，破產重整還需要政府各部門的助力。

不過就算這個環節，也是每一步都走得不容易，而且還橫生枝節。

別樣幸福城是官渡區首個破產重整項目，當地政府也想將其打造成一個范例。據其中一位參與者說，項目破產重整剛開始的時候，政府各部門工作人員都很積極，但走到深水區，就略顯心有余而力不足。

對于復雜程度如此之高的項目，管理人團隊、司法系統、政府部門、信達在內的各方，發現很多事情不是不努力，而是現行部分法律法規未及時跟上，導致在處理一些具體事宜時無從發力、難以變通：

溝通成本比較高。

比如4號地塊10棟現售證的辦理，因為之前無證銷售后爛尾，又重新盤活和銷售，跑去市住建辦證，但對方也沒有做過，若按正常手續辦，就缺資料。后來還是通過區住建多方協調，這事才有了更清晰的結果，也應該很快就能解決。

更尷尬的是，在需要再推一把的時候，之前相關主要領導還被調至其他崗位。財哥問了好幾位內部人士，大家對他的評價普遍不錯，很積極，愿意解決問題。

他們擔心，重整進程會因為人事變動，停在一個不上不下的十字路口：

關鍵時候，很多事得有人拍板。

不過最新消息是，這位領導已于近期重返，以推動重整進程。

緊接著要走的下一步就是三債會了。這個會議的主要任務是，把之前二債會沒有談清楚的問題盡可能談妥，比如資產、負債的清晰化，然后提出一攬子更具體的解決方案。

看完這些，財哥的一位朋友說，這個項目從破產重整之初走到現在，各方都做了很多努力，希望不要走到最壞的結果。

他覺得，最難的不是債權關系有多復雜：

還是人心。

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