一周綜述：保利領秀海又掀桌子了！

要說今年房產銷售們使用最多的詞，大約就是“掀桌子”了。只要有降價的房子，不論幅度大小一律稱之為“掀桌子”，青島樓市之大，都放不下一張平靜的桌子。

所以看到保利領秀海“掀桌子”的消息時，還以為又在危言聳聽。不過定睛一看還真有點嚇人：去年夏天探盤時總價超過175萬的143平套四，居然降到了123萬。

據說售樓處現場擠滿了人，有看房的人也有老業主。

靈山灣地鐵口的這個項目各方面條件都挺不錯，去年看盤的時候人流涌動，有時候甚至連置業顧問都不夠用。

誰能想到，去年夏天擠在人潮中買房的業主，不到一年就虧掉大幾十萬。

來看一看，上周青島樓市發生了哪些事。

1

去化周期下的青島各區

隨著4月30日自然資源部出臺的供地新規，去化周期這個詞的重要性凸顯出來。按照新規，商品住宅去化周期超過36個月的暫停供地，超過18個月的用多少地推多少地，18個月以下的不管。

去化周期可以理解為“鍋里的剩飯需要多少天吃完”，以前是不管不顧，現在則要求36個月以上都吃不完的，不許再去買米了。

青島的整體去化率在26個月左右，不過各區之間懸殊挺大，按照今年第一季度的數據，去化周期最長的是市南區，需要44個月，嶗山其次，也有37個月，第三長的膠州需要35個月。

最短的是老膠南和即墨，只有20個月，老四方和李滄分別是23個月和24個月。

可以想見，接下來的二季度會有進一步的促銷政策支持，以期加快市場復蘇的腳步，畢竟頭頂懸著一把“去化周期之劍”，哪個城市也不好受。

2

平度啟動商品房以舊換新！

商品房以舊換新不是新話題，卻鮮少實例，因為需要解決的麻煩實在太多，比如老房子如何定價？舊房子如何處理？政府補貼與稅收減免等扶持政策咋落實？

眼下房地產市場呈現供過于求的局面，舊房處理需要扶持政策，否則整個置換鏈條就推動不下去。

所以，支持這項政策的城市很多，實際效果卻都“雷聲大雨點小”。包括青島，從2022年9月貝殼以“優鮮賣”的名義在青島啟動實質上的以舊換新開始，一年多來各種宣傳鋪天蓋地，各種政策層出不窮，實際上的效果很有限。

4月29日平度開了一場以舊換新發布會，中杰地產拿出旗下中杰時代御園項目的20套住宅和10套商鋪進行以舊換新。其中老房子的定價細則是：以稅務基準價為基礎，以房產交易中心近期成交價為基準，結合舊房區位、新舊程度、樓層位置等因素進行一定比例浮動。

平度市城鄉建設局副局長韓毅為發布會站臺，說了一堆場面話，卻沒有說具體的扶持政策，所以目前尚不清楚舊房的處理難度。

只能且行且看了。

3

青島一物業把業主備注為“潑婦”！

青島市北區華能郡府小區的女業主去交物業費的時候，發現物業在電腦表格備注中給她家注明的是“潑婦”、“問題多”。

物業的工作人員可能每天都要打開這樣的表格，看著各種各樣的備注審視面前的業主，那些他們應該為之服務的人。

整個物業公司，有沒有人想到這樣是不對的？我猜很少吧，不然這樣的備注也不能一直存在，直到被業主發現。可能在物業公司員工的心里，罵業主是“潑婦”沒錯，錯的是被業主發現了。

這就是端著飯碗砸鍋，能把工作干好了？

4

青島7個住宅項目符合48個字！

官方對高品質住宅的要求是48個字：質量優良、安全耐久，功能優化、健康舒適，環境優美、便利宜居，設施完善、技術先進，低碳綠色、節能環保，服務精細、鄰里和諧！

4月29日，青島住建局公布了第一批高品質住宅試點的7個項目，希望以此引領從“住有所居”向“住有宜居”的轉變。

隨著樓市從總量不足轉為結構性供給不足，“好房子”逐步成為市場需求的主流也是大勢所趨，比拼品質在銷售中的權重會急劇上升。

別管房子蓋的咋樣，拿一塊好地就能賺的盆滿缽滿的日子不會長久了，開發商們在卷過地角、價格、渠道和營銷之后，終于也要開始“卷”品質了。

5

青鐵芳華地的長頸鹿特質

4月27日，青島東李板塊的青鐵芳華地開放了營銷中心。做為片區內首個地鐵入戶的TOD項目，其銷售前景卻并不被業內看好，原因倒不是旁邊的大煙囪和物流園，而是價格。

隔路相望的融海啟城，小套三的單價降到了1.8萬以下，板塊內最愛降價的森林公園，特價房也殺破1.8萬。巧的是，這兩個項目的本輪降價都發生在青鐵芳華地開放營銷中心前夕。

倒不是說青鐵芳華地不敢殺價，而是他們冗長而遲鈍的反應體系能不能及時的反應并調整過來，還是個未知數。看看他們此前開發的幾個項目，遇到市場變化的時候都像長頸鹿一樣，星期一淹濕了腳脖子，星期五才知道。

內卷嚴重的東李，反應遲鈍是要挨打的。

6

青島提振樓市再放大招！

4月28日，青島西海岸新區頒布樓市新規，核心有兩點，一是土地出讓競買保證金從100％繳納降到最低比例的20%，二是大部分公共服務設施不計入容積率。

前者是降低開發商的拿地成本，后者可以理解為公攤面積減少，房子實用率增加。

與后者配套的措施還包括：鼓勵提高公服配套標準，鼓勵有條件的新建住宅工程提高住宅小區公服配套設置標準，改善住宅區人居環境。

以前有人調侃說，促進樓市的招數就像擠牙膏，擠一擠總是有的。現在看起來似乎要換一管牙膏，把提高住宅品質當做提振樓市的重要路徑。

購房需求總是有的，但是得有好產品。

7

黃島住建局的語文是體育老師教的？

青島諾沙灣小區的業主申請公開該小區的物業招標文件，結果黃島住建局理解有誤，寄來一份網上公開可查的青島物業服務標準。

爭執中，黃島住建局怪業主沒有說明白。

業主惱了，直接訴至法庭，法官一看就明白了，于是讓黃島住建局重新公開業主需要的政府信息。

大家來看一看這段話，你會理解錯誤嗎？

8

青島修地鐵有多努力？

算上剛剛開通的6號線一期，目前青島地鐵已經開通8條348公里，正在建設的還有9條158公里！就在這個五一假期，官方宣傳里提到有兩萬名工人工作在地鐵建設工地。

啥叫悶聲搞基建，這就是。

網上有很多質疑青島地鐵客流量低的聲音，青島的做法是不爭不辯，你們說你們的，我們干我們的，在質疑聲里建成一條又一條地鐵。

是沒法爭辯嗎？當然不是，比如在網上被譏笑為“拉椅子”的13號線，親身坐過的市民都知道有多擁擠，跟旅游旺季的棧橋差不多。為啥統計出來的客流量不高呢？因為這條線的“乘客運距”太長，大多數乘客的乘坐時間較長，導致進出站客流不高，但是車廂里異常擁擠。

客流量高低，并不能真實反映13號線的重要程度，就像僅僅用身高衡量不了一個人的強壯程度。

建地鐵的基礎理由是方便市民通行，去看看13號線多個站點外停放的電單車吧，用蔚為壯觀來形容也不為過。西海岸的無數市民用電單車和13號線，搭建了最經濟、最高效的通勤之路。

這樣有利市民通行的地鐵當然要修，即便在網上被奚落成泥。

為啥不爭辯呢？因為質疑聲很少來自青島市民，地鐵越開越多，實惠是實實在在的，市民們可不會抱怨越來越方便的交通。

我自己家里吃什么，家里人愿意就好，用不著下樓去說服別人。

這大概就是青島“網上沒贏過、網下沒輸過”的原因吧，你說你的我過我的，悶著頭把日子過好才是正經。

編輯：周道