30多城住房以舊換新叫好不叫座？房價何時觸底是最大疑慮

《南方都市報》2024年4月15日

如今住房也可以“以舊換新”了。今年3月底4月初，河南鄭州、江蘇無錫相繼發布房子以舊換新政策引發各界關注。據南都記者不完全統計，去年以來，全國已有30多座城市發布了類似政策。

但南都記者在采訪中發現，多城推出以舊換新政策后卻“叫好不叫座”，其背后既有政策設計本身的局限性，也與公眾對房價何時觸底方面的擔憂有關。

廣東東莞中心城區。南都記者 曾奕靜 攝

各地住房換新方法不同，鄭州國企收購舊房作保障房引人注目

南都記者關注到，關于房子以舊換新，各地的操作流程、優惠措施各不相同。

“為進一步……促進做好存量房和新房置換工作……助力居民從‘住有所居’向‘住有宜居’的生活方式轉變……發起‘以舊換新’省心購倡議?！?023年8月底，淄博市房地產開發協會和淄博市房地產經紀與評估協會發布房子以舊換新倡議。

淄博市房地產經紀與評估協會的工作人員告訴南都記者：“這只是一則倡議，通過兩家機構聯手，解決群眾賣舊房難、買新房難的問題，凡在淄博具有出售自有住房、購買新房意愿的群眾，均可參與以舊換新。按常理講，買新房的定金是不退的，但在此次活動中，如果客戶沒有完成新舊房屋的置換，可以退定金。”

南都記者也從淄博市財政局獲悉，此項活動并沒有政府介入，更沒有財政資金介入，屬于房企、協會倡導活動。而且，淄博并非“第一個吃螃蟹的人”，其他城市在此之前已有行動。

今年4月2日，無錫市梁溪城市發展集團有限公司也發布了商品房“以舊換新”公告：凡在梁溪區范圍內擁有自有商品住房的居民（居民個人征信正常，無不良貸款記錄，且有權處理該套舊房），在活動有效期內，均可參與以舊換新，置換房源須一對一，即一套存量二手商品住房置換一套新房，存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%。

換言之，對于在無錫梁溪區內有房、且有改善性住房需求的購房者，城發公司將幫助鎖定指定小區新房源，鎖定后城發公司先收購意向購房者的老舊住房，舊房可以抵最多60%的新房購房款，首批次名額200名。

此外，無錫的“以舊換新”還有諸多限制。比如，舊房必須位于梁溪區內；舊房須提前還清貸款；置換購房者需繳納1萬元的意向金，但無論成功與否皆可退還。

鄭州最近發布的住房以舊換新試行方案也引發社會各界關注。根據《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡稱《方案》），2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，其中，通過鄭州城市發展集團有限公司收購，在方案試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套，收回來的舊房用于保障性租賃住房供應。凡是在2024年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優惠。

計劃全年完成1萬套，規?？芍^不小。《方案》還明確，市住房保障局、市財政局、市資源規劃局、市商務局、市金融局、市稅務局各有分工，但具體的細則尚未發布。

“我們現在都很關注鄭州，想看看他們怎么完成全年1萬套房子的以舊換新?！弊筒┦蟹康禺a經紀與評估協會的工作人員告訴南都記者。

遍布城區的二手房交易門店。南都資料圖

住房以舊換新叫好不叫座？社會公眾仍在觀望中

用舊房換新房，很多人為此叫好。

南都記者關注到，“叫好”的原因主要有兩方面：一則短期內，“以舊換新”政策有望通過一二手房聯動，有效提升樓市活躍度，盤活存量房；二則當前房地產市場面臨新房與二手房競爭加劇、循環降價的困境，導致市場循環受阻。對于市場存在的大量改善性需求，以舊換新可以讓老百姓得到實惠。

但從南都記者采訪情況來看，多個城市推出“以舊換新”政策后，住房成交量不如預期。據知情人士透露，淄博倡導房子以舊換新以后，咨詢量很大，但實際成交量不多。

據江蘇南通“海安發布”微信公眾號消息，在推出以舊換新政策后，截至4月2日，江蘇海安商品房以舊換新活動報名累計超過400組，其中，已成交15套，還有23套正在進行驗房、評估。

“以舊換新”政策為何叫好不叫座？南都記者了解到，其背后既有政策設計本身的局限性，也與公眾對房價何時觸底方面的擔憂有關。

以無錫市梁溪城發公司發布的商品房“以舊換新”活動為例，其要求存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%。這一條件設置，就“卡”住了不少購房者：假設一套舊房評估后價值300萬元，擬購新房價格為400萬元，按照無錫的政策，意向購房者的舊房最多抵240萬元，折抵后購房者反而“虧”了。

對此，華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康也認為，類似政策設計不夠“普惠性”，房價應隨行就市，才能給購房者提供廣泛的選擇。

南都記者還關注到，在當前的購房市場上，購房者普遍關心房價何時能觸底，為此在換房中也不敢輕易出手：如果房價繼續下跌，賣掉舊房、追加投資購入新房，有可能“虧”得更多。

鄭州市民符江鵬就告訴南都記者：“以前鄭州開發區的房價在1.5萬—1.6萬元之間，現在也就1萬元出頭了，不知道房價還會不會跌?！倍Y合鄭州出臺的《方案》來看，按照指定方式參與房子的以舊換新，購房者可享受30%的契稅補貼優惠。以90平方米的房子為例，如果房價為每平方米1萬元，按照二套房90平方米1%的契稅稅率計算，契稅需要繳納9000元，優惠后，契稅只需要繳納6300元，節省了2700元。在房價下跌的趨勢中，2700元的優惠力度，不足以打動購房者“出手”。

南都記者還關注到，購房者不僅關心房價何時觸底，還在觀望下一步是否會出臺更大力度的購房優惠政策。

新舊房市場“冰火兩重天”，因城施策是關鍵

公開統計數據顯示，從去年4月至今年2月，全國房價跌了23%。一個新的現象是，近期，多個城市二手房市場漸有升溫。

據北京市住建委官網數據統計，今年3月份二手房網簽量14280套，環比上漲125.5%，這也突破了1.2萬套的“榮枯線”，并創下近一年來成交數的最高點。相較而言，新房市場則相對冷清，據開源證券監測，2024年初至今，全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%；而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。

對此，賈康向南都記者分析談道：總體來說，我國房地產市場有回暖跡象。在新房、二手房市場“冰火兩重天”的背景下，在市場存在大量改善性需求的基礎上，各地推出住房“以舊換新”政策很有必要。

“總體而言，中國的城鎮化還有可觀的推進空間，改善性需求的潛力釋放，是其中成長性的重要組成部分。最近，一些核心區域開始頻現高價地。從這個角度來看，在一些房市回暖的地方，以舊換新的政策空間很大，但對于房價觀望情緒較濃的地方，以舊換新政策作用暫時有限，但也會跟著回暖的整體趨勢逐步發揮效能?！辟Z康對南都記者說，因此，各地更需考慮“一城一策”來設計政策優惠的力度和靈活空間，同時兼顧地方財政情況，因地制宜、量力而行，從長計議。

中指研究院市場研究總監陳文靜也公開談到，當前，部分置換需求在二手房賣出后持幣觀望情緒仍較重，一定程度延緩了置換新房的速度，同時部分購房者仍觀望后續政策出臺落地，等待更適合的時間入場。整體看，從二手房售出到購買新房之間需要一定時間。

不過，在清華大學經濟管理學院經濟系副教授韓秀云看來，從去年4月至今年1到2月，全國房價整體下跌，與全國住房供大于求的現狀直接相關，當前房價下跌是市場在自動調節。在韓秀云看來，各地政府發布購房補貼政策、或主導房子“以舊換新”，只能讓房價跌得慢一點，拉長住房回歸均衡價格的時間。

采寫：南都見習記者楊文君 發自北京

賈 康 簡 介

第十一屆、十二屆全國政協委員、第十三屆全國政協參政議政人才庫特聘專家，華夏新供給經濟學研究院創始院長，中國財政科學研究院研究員、博導。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。北京、上海、福建、安徽、甘肅、廣西、西藏等地方政府特聘專家、顧問或咨詢委員，北京大學、中國人民大學、國家行政學院、中央社會主義學院、南開大學、武漢大學、廈門大學、安徽大學等多所高校特聘教授。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。1995年享受國務院政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高品質層次學術交流帶頭人。多次受黨和國家領導同志之邀座談經濟工作。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”、“十三五”規劃專家委員會委員、國家發改委PPP專家庫專家委員會成員。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長，第二屆理事會期間任首席經濟學家），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》、《供給側改革：新供給簡明讀本》以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”）》，2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017-2020年又撰寫出版《供給側結構性改革理論模型與實踐路徑》、《供給側改革主線上的未來財稅》、《財政學通論》等多部專著。2021年與劉薇合作《雙循環新發展格局》一書又獲評“2021年度中國好書”。根據《中國社會科學評估》公布的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700余萬篇文獻的大統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。

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做學問的甘苦，如魚在水，冷暖自知，不足為外人道，但關于做學問的“指導思想”，我愿意在此一披襟懷：寫出一些論文或著作并不是目的，這是探索之途上的一小步，是爭取為人類的思想認識之海中加一滴水。我深信，一切人生的虛榮浮華都是過眼煙云，而真正的學術和真知灼見，才能垂諸久遠。

—— 賈 康

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