北京女律師海南購(gòu)房維權(quán)7年：錢終于從開(kāi)發(fā)商手里要回來(lái)了

海南陵水土福灣的樓盤。陳標(biāo)志/攝

“開(kāi)發(fā)商已分兩次將購(gòu)房款返還給我了。”

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南陵水報(bào)道

4月10日，北京女律師楊婷婷向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者確認(rèn)，目前二審判決結(jié)果已出來(lái)：一審部分判決結(jié)果被撤銷，確認(rèn)了開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)需共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)于這樣的結(jié)果楊婷婷表示“基本滿意”。但她在長(zhǎng)舒一口氣之后，內(nèi)心又是五味雜陳。

一次三亞旅游度假，卻陰差陽(yáng)錯(cuò)地被房產(chǎn)中介帶至40公里外的陵水土福灣購(gòu)房。自此，作為一名北京執(zhí)業(yè)女律師，卻走上了長(zhǎng)達(dá)7年的維權(quán)之路。

所幸的是，案件的終審支持了她的大部分訴求，136萬(wàn)余元的購(gòu)房款（認(rèn)購(gòu)金）在7年后也悉數(shù)回到她的手里。

在紛繁復(fù)雜的樓市里，女律師楊婷婷的遭遇并非個(gè)案，類似的涉房矛盾糾紛每天都在發(fā)生。透過(guò)這起案件，我們應(yīng)該要汲取怎樣的教訓(xùn)，背后又有著怎樣的反思呢？

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已退還全部認(rèn)購(gòu)金

收到二審判決書后，楊婷婷并不覺(jué)得意外，因?yàn)榕袥Q結(jié)果與她預(yù)料的差不多。

“在庭審前，雙方被召集坐下來(lái)進(jìn)行了一次調(diào)解，她做了一些讓步。”楊婷婷說(shuō)，海南購(gòu)房一事，前前后后折騰了她長(zhǎng)達(dá)7年之久，“我已身心疲憊，不想再在這件事上耗費(fèi)太多的精力和時(shí)間。”

7年前，北京女律師楊婷婷在三亞度假期間，被街頭散發(fā)房產(chǎn)廣告的中介人士帶至海南省陵水縣土福灣的清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目看房，并當(dāng)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)了“一期8棟1804號(hào)”房源，之后支付了超過(guò)30%的購(gòu)房首付款，即136萬(wàn)余元認(rèn)購(gòu)金。（詳見(jiàn)本報(bào)《消失的“1804”：女律師海南購(gòu)房維權(quán)7年未了丨深度》報(bào)道）

后來(lái)?xiàng)铈面玫弥屮P海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目根本就沒(méi)有“1804號(hào)”房源，該項(xiàng)目高層建筑最高才15層。

在多次交涉無(wú)果、投訴無(wú)望的情況下，2023年1月，楊婷婷將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商陵水陽(yáng)光實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司”）、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房歌（海南）信息科技服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“房歌公司”）訴至陵水縣人民法院。

楊婷婷的訴求包括：解除雙方簽訂的《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，退還136萬(wàn)余元認(rèn)購(gòu)金，以及要求開(kāi)發(fā)商等承擔(dān)雙倍返還認(rèn)購(gòu)金136萬(wàn)余元的違約責(zé)任。

2023年5月29日，陵水縣人民法院對(duì)此作出的一審判決：支持了楊婷婷的前兩項(xiàng)訴求，即確認(rèn)楊婷婷與房歌公司簽訂的《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購(gòu)協(xié)議》解除，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司返還楊婷婷136余萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金。楊婷婷其他訴求被法院駁回。

楊婷婷對(duì)一審判決不服，上訴至海南省第一中級(jí)人民法院。

日前，海南省第一中級(jí)人民法院對(duì)此作出二審判決：維持原審判決的第一、第二項(xiàng)，即確認(rèn)雙方的認(rèn)購(gòu)協(xié)議解除，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司返還楊婷婷136余萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金；撤銷原審判決第三項(xiàng)，判令陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司賠償楊婷婷的利息損失，房歌公司承擔(dān)賠償利息損失的連帶責(zé)任。

記者了解到，目前，開(kāi)發(fā)商已將136萬(wàn)余元認(rèn)購(gòu)金返還給了購(gòu)房人楊婷婷。

“開(kāi)發(fā)商先后分兩次將認(rèn)購(gòu)金返還給我，二審前退了我100萬(wàn)元，二審判決后將余下的認(rèn)購(gòu)金返還給了我。”楊婷婷告訴記者，現(xiàn)在還有賠償利息損失，下一步她將向法院申請(qǐng)執(zhí)行。

此前，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司方面相關(guān)人士也回應(yīng)記者，“法院怎么判，我們將執(zhí)行法院的判決結(jié)果”，并表示“已支付了楊女士部分款項(xiàng)”。

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開(kāi)發(fā)商未獲證預(yù)售屬違法

那么，案涉的“1804號(hào)房”是不是“空號(hào)房”？

記者從二審判決書上了解到，經(jīng)法院查明，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司于2017年5月25日取得清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。根據(jù)該項(xiàng)目的總平面圖，案涉認(rèn)購(gòu)協(xié)議所涉的8棟樓僅有15層。

法院認(rèn)為，除了根據(jù)規(guī)劃許可證和總平面圖顯示，案涉項(xiàng)目8棟僅能修建15層之外，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司未能舉證證明其曾經(jīng)取得18層的規(guī)劃許可。

陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司在二審中辯稱，案涉項(xiàng)目無(wú)“1804號(hào)房”屬于“不可抗力”，即清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目此前已經(jīng)陵水縣發(fā)展和改革委員會(huì)備案，系政策原因調(diào)整不能建設(shè)至18層。

對(duì)于陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司的上述辯解，法院認(rèn)為與事實(shí)不符。法院認(rèn)為，陵水縣發(fā)改委僅對(duì)案涉項(xiàng)目進(jìn)行備案，并不審批許可建設(shè)工程的內(nèi)容，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司能夠建造多少層，取決于其能否取得政府規(guī)劃部門的規(guī)劃。

陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司主張其未能履約系因政策調(diào)整原因，法院認(rèn)為該辯解缺乏理?yè)?jù)，不予采納。

二審判決書載明，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司在未取得商品房預(yù)售許可證等前提下，與楊婷婷簽訂預(yù)約合同，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)預(yù)約合同方式規(guī)避了商品房預(yù)售許可的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然沒(méi)有取得預(yù)售許可證不影響案涉認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力，但這并不代表陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司在取得預(yù)售許可證之前能夠開(kāi)展商品房預(yù)售行為。

據(jù)此，法院認(rèn)為，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司在取得商品房預(yù)售許可證前，與購(gòu)房人簽訂案涉認(rèn)購(gòu)協(xié)議，違反了國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售管理的強(qiáng)制性法律規(guī)定。

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開(kāi)發(fā)商、中介共同賠償利息

那么，開(kāi)發(fā)商是否需要向購(gòu)房人楊婷婷進(jìn)行賠償呢？

法院認(rèn)為，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司在取得商品房預(yù)售許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，并不確定案涉項(xiàng)目8棟能否建設(shè)至18層；但在簽訂案涉認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，其向楊婷婷隱瞞了未取得預(yù)售許可證和規(guī)劃許可證的情況，違背了如實(shí)告知和誠(chéng)信信用的先合同義務(wù)，造成楊婷婷的信賴?yán)鎿p失。

法院據(jù)此認(rèn)為，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司的締約過(guò)失行為，造成楊婷婷信賴?yán)娴膿p失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。但對(duì)楊婷婷的信賴?yán)鎿p失的確定，主要是其資金被占用期間的利息損失。

法院認(rèn)為，作為購(gòu)房人，楊婷婷亦負(fù)有審查案涉項(xiàng)目是否取得預(yù)售許可的合理注意義務(wù)，其在簽約過(guò)程中未審慎審查，主張陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司構(gòu)成欺詐，要求雙倍返還認(rèn)購(gòu)金于法無(wú)據(jù)。

也就是說(shuō)，楊婷婷主張“雙倍返還認(rèn)購(gòu)金（即賠償136萬(wàn)余元）”的訴求，未獲法院支持。

那么，作為房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的房歌公司，在本案中該不該承擔(dān)連帶責(zé)任呢？

法院認(rèn)為，房歌公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，明知案涉工程尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，仍然代為銷售房屋且代為收取楊婷婷支付的認(rèn)購(gòu)金，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)與陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。楊婷婷訴請(qǐng)房歌公司與陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，于法有據(jù)。

值得一提的是，楊婷婷向法院提交清鳳集團(tuán)官網(wǎng)資料、清鳳集團(tuán)及房歌公司的工商登記資料等證據(jù)，以證明清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目實(shí)際投資人清鳳集團(tuán)、開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司及房屋銷售公司房歌公司實(shí)為一家公司，歸清鳳集團(tuán)管理。

房歌公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為“無(wú)法達(dá)到證明目的”。房歌公司稱，事實(shí)上，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司和房歌公司是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的兩家主體，不能僅憑工商登記信息來(lái)認(rèn)定雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司則表示，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性、合法性不予認(rèn)可，且與陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司無(wú)關(guān)，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司與清鳳集團(tuán)沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。

法院經(jīng)審查認(rèn)為，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，但該證據(jù)對(duì)上訴人楊婷婷的證明目的無(wú)直接證明意義。

至此，“1804號(hào)房”消失之謎的真相終于在一份終審判決書中得以還原，北京女律師海南購(gòu)房長(zhǎng)達(dá)7年維權(quán)也終于可以告一段落。但關(guān)于商品房買賣等諸多涉房矛盾糾紛，每天仍在上演。從這起案件中，我們將汲取怎樣的教訓(xùn)？當(dāng)?shù)芈毮懿块T該不該反思市場(chǎng)監(jiān)管責(zé)任？（應(yīng)當(dāng)事人要求，本文楊婷婷為化名）