城中村改造，終于要來了！

2023年4月28日，在中國最高層會議上，國家明確提出：中國的超大特大城市要積極推進城中村改造。

這個計劃被稱之為“第二次棚改”，只不過是把“棚戶區改造”改成了“城中村改造”，但其基本內容是基本差不多的。

雖然在5月6日，經濟觀察報以住建系統相關人士“沒聽說”來否認會重啟“第二次棚改”，但城中村改造確實要來了。

5月23日杭州市宣布將會從6月12日開始，全面推進城市更新，其中就包括了危舊房的改造、老舊小區的整治改造和城中村的改造。

所以“杭州版棚改”即將啟動了，杭州當然屬于“中國21個超大特大城市行列”，所以杭州可以啟動“城中村改造”。

作為新一線城市的杭州，這幾年借助互聯網紅利的推動，房價迅速攀升，2022年杭州房價以4.2萬/平米逼近一線城市廣州的4.6萬/平米。

甚至市場都普遍認為，杭州將成為“中國第五城”。

然而隨著“互聯網反壟斷”時代的到來，杭州“阿里系”出現裁員和降薪，互聯網紅利的逐漸消失讓杭州房價“倍感壓力”。

2023年4月杭州二手房成交量僅有不到6000套，同比暴跌32%，僅有武漢的50%和成都的25%。

在這種背景下，杭州不得不連續出臺“救市政策”來撐住房價：

3月錢塘新區取消限購，4月臨平取消限購，5月大專學歷放松落戶和余杭區部分街道取消限購。

6月杭州版棚改正式推出亮相。

杭州再一次用行動告訴開發商和買房人，大膽的拿地，大膽的買房，只要市場不行就會再次安排救市政策。

杭州距離全面取消限購，估計不遠了。

其實杭州的“城中村改造”計劃推出并不是第一個，武漢早在年初就已經把2023年定為“城市更新年”，并制定了“三年城市更新計劃”。

估計在未來三年，武漢的“城中村拆遷量”會比較大。

而北京的“城中村改造”其實是最早啟動的，因為北京是住建部2021年公布的“第一批全國城市更新試點城市”。

2021年11月3日，北京市城鄉結合部建設領導小組公布了《北京市“十四五”時期綠化隔離地區建設發展規劃》。

根據這個規劃，北京“綠化隔離地區將會迎來大規模的城中村改造。

北京“綠化隔離地區”主要指“一綠地區”和“二綠地區”。

一綠地區主要是指沿著五環路的“城市公園環”，二綠地區是沿著六環路“郊野公園環”。

這兩個地區是北京“城中村”最為集中的地區，北京的各種行政鄉、行政村，都主要集中在這個5-6環之間的綠化隔離地區。

比如像朝陽地區的豆各莊鄉，金盞鄉，孫河鄉等，城中村相當密集。

2022年4月30日，北京市又公布了《關于進一步加強第一道綠化隔離地區規劃建設管理的實施辦法》。

在這個實施辦法中，強調“到了2035年，北京一綠地區要確保全面實現城市化”，這意味著北京 大規模的“城中村改造”，將會首先在一綠地區地區啟動。

北京的“一綠地區”主要就是特指北京“4-5環”之間的區域，包括部分朝陽東五環外和海淀北五環外的區域。

這個區域目前還存在大量破破爛爛的“城中村”和“農民”，這讓北京這座“全球城市”看起來有點形象不好。

這一次“北京五環以里的城中村+海淀朝陽的五環外的部分城中村”，可能全部都要“拆遷安置”了。

村民全部變成了市民，徹底消滅“城中村”。

北京很多“村民”，可能又要成為“拆一代”了。

根據北京日報的數據透露：北京“一綠地區”涉及的范圍將高達310平方公里，未來一共要分成27個“實施單元”，來進行“城中村改造”。

2023年3月31日，北京市政府官網終于掛出了《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》的征求意見稿。

這個意見的出臺，意味著北京城中村改造的前期準備工作接近尾聲。

什么是“集體用地”？

簡單來說，就是北京的“城中村”，北京雖然是超一線城市，但是北京確實也是中國最大的“農村”。

因為北京存在數量龐大的“城中村”，這些城中村的土地性質大多數都是“集體用地”，而不是城市建設用地。

所以像北京這么大的城市，也是存在各種各種的“城中村”的，存在 大量的農村用地和農村戶口。

北京希望能夠在五環內，也就是“一綠地區”，徹底實現“城市化”，消滅“城中村”。

但是要想做到這一點，并不是那么容易，甚至可以說有點難。

因為北京五環內的房價已經非常高了。

這個時候要想徹底實現“城市化”，消滅“城中村”，如果還用傳統的拆遷模式，估計成本會非常高。

所以在這種背景下，調整《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》那就勢在必行了。

在本次出臺的“意見”征求意見稿中，最大的變化就是“征地補償安置方式”的調整了。

北京這一次的 《辦法》 強調要以“房屋安置方式”為主，要做到安置房先行，而且強調安置房一般應為具備入住條件的現房。

這就意味著北京的“宅基地和集體建設”征地，確實要做到從“貨幣拆遷”過渡到“真正的異地搬遷”，給錢的可能性應該比較低了。

簡單來 說，就是在其他地方先蓋好 “安置房”或者政府購置“安置房” ， 然后再啟動 “搬遷和征地”，居民直接 “用地換房”。

這種方式能夠節省“拆遷支出”，同時避免居民把“補償款”花掉，直接用房換房，用地換房，經濟成本是最低的。

如果要給居民“貨幣補償”，按照目前北京的房價，大多數居民是壓根買不起房的，對于居民來說，用地換房也是最劃算的方式。

在北京目前如此高房價的背景下，徹底告別“拆遷”是一個必然的趨勢。

原因非常簡單，北京實在是“拆不起”了，房價實在是太高了。

綜上所述，我們認為中國大城市的“城中村改造”確實就要來了，從武漢到杭州，再到北京，未來還會有更多的大城市參與其中。

但是各個城市的城中村改造模式并不一樣，強二線城市可能主要以貨幣化拆遷為主，以房票安置為主，對樓市的刺激更大更猛。

但是北京則主要是“以房換房”，穩步推進，對樓市的刺激會更小，因為像北京這樣的高房價城市，確實已經“拆不起了”。

所以盡管大家都是“城中村改造”，都是第二次“棚改”，顯然一線城市的改造要更加緩和，對房價影響更小。

【直播預告5月24日下午8點】

【主題：首付5萬買進武漢】

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