都是剛需在進(jìn)場(chǎng)？二手套均僅僅100㎡出頭！成交總價(jià)、單價(jià)都在降......

上個(gè)月（3月份），蘇州市區(qū)二手房終于揚(yáng)眉吐氣了一把，網(wǎng)簽套數(shù)超過了8300套，創(chuàng)下來了近3年來的單月網(wǎng)簽最高值。

一時(shí)間，蘇州房地產(chǎn)仿佛被丟進(jìn)了一根正在兇猛燃燒的干柴，立刻就把周邊都引燃。

對(duì)于這次傲人的成績(jī)的成因以及影響，眾說紛紜，看衰看漲的都有。

這其中就有一個(gè)主流的觀點(diǎn)，年后的這波成交當(dāng)中， 低價(jià)拋盤的房源占了很大一部分，很多人趁著這波等待已久的行情，將手中多余的房子低價(jià)售出，并很少有再度買進(jìn)，接手的基本都是擠壓了三年之久的純正剛需客戶。

市場(chǎng)的流動(dòng)并沒有真正有效地輪轉(zhuǎn)起來。

這一點(diǎn)，從成交的詳細(xì)數(shù)據(jù)也能窺見一斑，過去三月份各區(qū)的成交房源，低總價(jià)，低單價(jià)所占比例非常高，成交價(jià)格，基本都回到了17年甚至更早的水平。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)五六年，一看還是回從前。

樓樓也整理了最新的上個(gè)月蘇州市內(nèi)6區(qū)貝殼平臺(tái)的 成交數(shù)據(jù) ，供當(dāng)下蘇州市區(qū)的買房人、賣房人參考。

1? 園區(qū)

園區(qū)近600個(gè)成交數(shù)據(jù)，成交單價(jià)平均36053元/平米，成交總價(jià)平均389萬。

如果我們用平均總價(jià)除以平均單價(jià)，算出來的平均面積只有106平米。

也就是說，年后園區(qū)成交的二手房，套均面積剛剛超過105平米，這和近些年園區(qū)是蘇州妥妥的改善大區(qū)的印象有些許差距，或者還是說，上一波，純剛?cè)雸?chǎng)的買房人比例非常高。

成交價(jià)格相較此前，也有一定程度回調(diào)，

其中東港帝國(guó)成交價(jià)已經(jīng)跌回到2.5W/㎡左右，東湖帝國(guó)4.3W左右，海悅帝國(guó)，4.4W左右，九龍倉開始有低于4W的樓盤出現(xiàn)，大日城雅戈?duì)?W以下了。

在去年，園區(qū)核心地方的剛性樓盤二手房?jī)r(jià)格其實(shí)還是比較穩(wěn)定，不曾想，翻過年，已經(jīng)不能同日而語。

2? 新區(qū)

新區(qū)370個(gè)成交記錄，平均成交價(jià)已經(jīng)降到了26596元/平米，成交總價(jià)平均275萬元每套，套均面積同樣將將超過100平米。

還是那句話，純剛在進(jìn)場(chǎng)。

成交價(jià)格來看，降幅明顯，滸關(guān)重災(zāi)區(qū)，恒基旭輝城2.1W，弘陽上水2.0W，金輝淺灣1.8W，南山檸檬城2.2W！

即使是龍湖獅山天街，110平米左右的房源，也回落到了5.3W。

園區(qū)獅山兩大改善板塊，好像也有點(diǎn)扛不住了。

3? 吳中

三月份吳中平均成交單價(jià)2.0/㎡，平均成交總價(jià)225萬，套均成交面積107㎡，和園區(qū)相當(dāng)，你敢信。

不是吳中多牛批，是園區(qū)降下來了。

相城

相城三月份網(wǎng)簽房源，平均成交單價(jià)2W/㎡，平均成交總價(jià)214萬，套均成交面積107㎡，也和園區(qū)相當(dāng)，你還敢信？

吳江

吳江三月份網(wǎng)簽房源，平均成交單價(jià)1.83W/㎡，平均成交總價(jià)207萬，套均成交面積竟然達(dá)到了113㎡，是六個(gè)區(qū)之中套均面積最高的板塊，

這和大眾心中的普遍印象相差甚遠(yuǎn)。大浪來襲，板塊與板塊之間的空間被擠壓得越來越小。

兩吳一相三個(gè)片區(qū)就放在一起了，除了本身不屬于十三區(qū)之外，這三個(gè)片區(qū)，成交單價(jià)，總價(jià)，都是蘇州的第三梯隊(duì)，如果硬要再分個(gè)高低，

吳中毫無疑問老大哥，不管是成交量、還是成交價(jià)格，都是這三區(qū)中的領(lǐng)先者， 接下是相城，介于吳中吳江之間，最后是吳江，尤其是成交價(jià)格，由于受到了轄區(qū)眾多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的影響，吳江成交價(jià)格非常低。

如果用一句話來總結(jié)這三個(gè)板塊，那就是，2W可以隨便挑，2.5W便是塔尖。

什么高鐵新城、吳江太新吳中太新，不要3W、不要2.5W，只要2W，就能上車。

其他地方，比如吳中城南、木瀆，相城活力島、元和等，二手房?jī)r(jià)格基本都在2W左右搖擺，甚至有一些大體量、高成交的熱門小區(qū)，已經(jīng)跌落到2W以下。

還是那句話，大浪襲來，絕大部分的房源價(jià)格已經(jīng)被壓縮到無限接近，小帆板和大郵輪區(qū)別不大，除非你是航空母艦。

4? 姑蘇

姑蘇三月份網(wǎng)簽房源，平均成交單價(jià)2.4W/㎡，平均成交總價(jià)201萬，套均成交面積竟然達(dá)到了83.7㎡，是六個(gè)區(qū)之中套均面積最低的板塊，

入手“老破小”的比例很高。

成交價(jià)格方面，彩香帝國(guó)，網(wǎng)簽價(jià)格已經(jīng)來到2W以下，鳳凰熙岸3.46W，仁恒公園世紀(jì)的成交均價(jià)也回落到了5W以下，4.9W每平，但是網(wǎng)簽量其實(shí)還不錯(cuò)。

世茂運(yùn)河城是成交大戶，三月份貝殼平臺(tái)網(wǎng)簽了26套，平均成交價(jià)格3.4W每平米。

整體來看，姑蘇區(qū)普通住宅的頭部成交價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后園區(qū)，和新區(qū)的差距也逐步擴(kuò)大。

三月份頭部的成交價(jià)基本在5W左右，這個(gè)價(jià)格的園區(qū)項(xiàng)目，依舊很多，即便是青劍湖板塊，5W+的成交新盤，也逐步變多。

有的板塊下去了，有的板塊上來了。