春節(jié)后兩周，樓市已從“回暖”到了“狂飆”

一個(gè)不曾用自己的腳在路上采下腳印的人，

不會(huì)找到一條

真正屬于自己的路

——周?chē)?guó)平

作者｜十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

春節(jié)后兩周，樓市的表現(xiàn)著實(shí)讓人興奮。

2023年春節(jié)后的第二周（即2023年的第6周），樓市的熱度已不再是“回暖”，正式開(kāi)始“狂飆”

十天前，我寫(xiě)了一篇《春節(jié)過(guò)后，樓市開(kāi)始“真正回暖”》的文章，還有網(wǎng)友評(píng)論說(shuō)“老王賣(mài)瓜”。不反駁，每個(gè)人看事情的角度不同。

但，事實(shí)勝于雄辯。

2月6日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，節(jié)后首周（01.28-02.05）貝殼50城的二手房成交量比1月春節(jié)前（01.01-01.20），日均提高了3成，帶看量和掛牌量也翻了一番還要多。

在密集利好政策的刺激下，包括二線(xiàn)城市全面解除限購(gòu)、貸款利率大范圍下調(diào)到3.8%等的刺激下，

節(jié)后首周，樓市回暖的跡象已經(jīng)很明顯。

節(jié)后兩周，樓市回暖的跡象已經(jīng)剎不住車(chē)了。

01

DICHAN SHIYIYAN

這次的樓市回暖，除了意料中的一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市以外，最讓人沒(méi)想到的是一個(gè)南國(guó)小城——西雙版納。

如果一個(gè)城市核心片區(qū)的主要新盤(pán)，價(jià)格在一個(gè)月內(nèi)上漲超過(guò)15%，而且成交量猛增，我們就可以說(shuō)：這里的樓市反轉(zhuǎn)了。

按照這個(gè)定義，在救市政策持續(xù)出臺(tái)1年多之后，中國(guó)（內(nèi)地）大概只有西雙版納的樓市達(dá)到了反轉(zhuǎn)的程度。

準(zhǔn)確地說(shuō)，是西雙版納州的首府（州政府駐地）——景洪市。

最近，多家媒體報(bào)道了西雙版納樓市突然火爆的新聞，比如華夏時(shí)報(bào)：

我們從這篇報(bào)道可以總結(jié)出以下信息：

1、西雙版納比較核心片區(qū)的新房，在春節(jié)前后每平米普遍上漲了1500元到2000元，漲幅普遍在20%以上，甚至更高。

2、版納房?jī)r(jià)即將重返2018年的高點(diǎn)：均價(jià)1萬(wàn)元。

3、疫情管控放開(kāi)、春節(jié)游客涌入，是版納樓市逆轉(zhuǎn)的最重要原因，春節(jié)期間西雙版納州接待游客271.75萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)554.51%。

第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道更火爆：

1.在云南西雙版納，有樓盤(pán)春節(jié)以來(lái)的成交量暴漲900%。

2.之前版納經(jīng)歷了三年的樓市下行，價(jià)格下跌、變著法促銷(xiāo)打折。通常西雙版納新房均價(jià)在6000元-6500元/平方米，市場(chǎng)差的時(shí)候，4000多一平米也賣(mài)。

3.2023年春節(jié)前夕，隨著北方游客的增多，不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售復(fù)蘇了。當(dāng)?shù)厥蹣菃T說(shuō)，到了1月22日大年初一那一天，西雙版納很多樓盤(pán)都選擇封盤(pán)漲價(jià)，這一漲就是1000元/平方米，一套100平方米的房子總價(jià)貴了10萬(wàn)，全城新房均價(jià)迅速達(dá)到7000元-7500元/平方米。

作為海南的“最佳替品”，西雙版納不僅有著迷人的風(fēng)光，這里的樓市自2017年后也坐了一把瘋狂的過(guò)山車(chē)。

過(guò)去幾年，西雙版納樓市是全國(guó)跌得最多的片區(qū)之一，房?jī)r(jià)跌回到“4年前”或者“5年前”的報(bào)道層出不窮。

經(jīng)過(guò)一年多的救市，業(yè)界普遍預(yù)測(cè)2023年樓市將有比較顯著的回暖，大家都看好的領(lǐng)漲城市，往往是一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，此前沒(méi)有看到一個(gè)專(zhuān)家或者媒體預(yù)測(cè)，西雙版納會(huì)成為率先反轉(zhuǎn)的區(qū)域。

但現(xiàn)實(shí)往往如此。

這與股市有著相似的特征。股市上時(shí)常出現(xiàn)從未被關(guān)注到的“黑馬”，恰恰就是這些小盤(pán)股、低價(jià)股、概念股，成為漲幅最大的。

樓市也正在呈現(xiàn)這種特征。

為什么西雙版納這個(gè)無(wú)線(xiàn)小城會(huì)突然逆襲？

并且這里是一貫不被看好的文旅地產(chǎn)。

說(shuō)到底，還是因?yàn)橐咔橹螅袊?guó)人的居住觀(guān)念在發(fā)生重大變化，買(mǎi)房的觀(guān)念也在發(fā)生重大變化。

這個(gè)變化的實(shí)質(zhì)是：經(jīng)過(guò)了一個(gè)動(dòng)蕩的、不可預(yù)期的時(shí)代，越來(lái)越多的人會(huì)覺(jué)得“住的好”比“賺的多”更重要。

享受人生，成為自己的主人，而不再成為房子的奴隸，成為后疫情時(shí)代，人們購(gòu)房理念的重要變化。

02

DICHAN SHIYIYAN

說(shuō)完黑馬，我們?cè)倩貧w到正常市場(chǎng)邏輯。

顯然，一線(xiàn)城市的樓市回暖與西雙版納的樓市狂飆，邏輯不同。

不論外部環(huán)境如何變化，請(qǐng)記住一句話(huà)：核心城市的核心地段，永遠(yuǎn)是最保值增值的資產(chǎn)。

——因?yàn)檫@里有足夠多的居住需求。

從中指院獲的數(shù)據(jù)可以看出，春節(jié)后兩周，北京、上海的樓市成交量同比環(huán)比上漲幅度都很大。其中，上海成交面積環(huán)比漲幅最大，達(dá)103.8%，北京同比漲幅最大，為174.9%。

如果你對(duì)上面的數(shù)據(jù)沒(méi)體感，那么，請(qǐng)看以下來(lái)自北京房地產(chǎn)一線(xiàn)銷(xiāo)售人最真實(shí)、最新的數(shù)據(jù)。

這是北京春節(jié)后第二周的周末，也就是2月11、12兩日，綠中介的成交數(shù)據(jù)。

了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的人都知道，住建委公布的官方數(shù)據(jù)是具有滯后性的。以上數(shù)據(jù)，是十一郎在各個(gè)微信群里看到的綠中介的小哥哥們擴(kuò)散的數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)性較強(qiáng)，可及時(shí)的反應(yīng)出當(dāng)下市場(chǎng)的情況。

由此可看出，上周末兩天，每天二手房的成交量達(dá)到五六百套。

以綠中介在北京占比50%的市場(chǎng)體量來(lái)估算，在春節(jié)后的第二周，北京市場(chǎng)二手房的成交量，已經(jīng)達(dá)到了每天上千套。

這個(gè)熱度不容小覷啊。

當(dāng)然，這只是估算，而且綠中介的數(shù)據(jù)也只代表一家之言。

那我們?cè)賮?lái)看下權(quán)威機(jī)構(gòu)天朗房網(wǎng)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)。

天朗房網(wǎng)顯示，2月6日—12日，北京市場(chǎng)網(wǎng)簽的新房1005套，環(huán)比上漲38%；二手房網(wǎng)簽3698套，環(huán)比上漲20.9%。

嚯~

意不意外，刺不刺激？

如果不夠刺激，再來(lái)看看大成都的表現(xiàn)。

由此表可以看出，成都二手房的成交量已經(jīng)重回新高，在剛過(guò)去的2月6日至12日這周，成交量已接近4500套。

也有數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)后的一周（2023年1月28日～2023年2月8日）成都的二手房成交量增加了93%，為6291套。

而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：1月成都新房成交8479套，成交面積114萬(wàn)平米。今年1月相比去年2月，成都新房成交量上漲了25%，“觸底反彈”越發(fā)明顯。

03

DICHAN SHIYIYYAN

十天前，我在《春節(jié)過(guò)后，樓市開(kāi)始“真正回暖”》一文中的態(tài)度還是樂(lè)觀(guān)中帶著些謹(jǐn)慎的，預(yù)測(cè)上半年會(huì)好轉(zhuǎn)，但有限。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，打臉的速度這么快。僅僅十幾天的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量已經(jīng)開(kāi)始由“回暖”變成“狂飆”，價(jià)格也跟著上漲。

再看土拍市場(chǎng)，前不久有文件流出，集中供地規(guī)則已經(jīng)“名存實(shí)亡”，而帶來(lái)的連鎖效應(yīng)就是優(yōu)質(zhì)房企重出江湖，開(kāi)始“搶地”模式。

先是杭州，延遲的2022年第五批土拍，五塊地，總價(jià)89億成交，取得10.9%的溢價(jià)率，刷新2022年記錄。

再是北京2023年第一次土拍，出現(xiàn)了14家房企搶一塊地的場(chǎng)景，總狂攬122億。

這年頭拿地有10個(gè)點(diǎn)以上的溢價(jià)，實(shí)屬罕見(jiàn)，反映房企認(rèn)可杭州土地的價(jià)值，有信心頂著溢價(jià)也能賺到錢(qián)。

這波行情，來(lái)的有點(diǎn)急，也有點(diǎn)猛。

分析原因，一是因?yàn)樾枨箝L(zhǎng)期累積，年前疫情放開(kāi)，大家都陽(yáng)了居家，加上過(guò)年，大家把買(mǎi)房的需求全放在年后釋放出來(lái)；二是歸結(jié)于密集的需求端利好政策，年化房貸利率低于4%，實(shí)在是多年罕見(jiàn)的事。

年前，我對(duì)于2023年的樓市依然持有樂(lè)觀(guān)且謹(jǐn)慎的態(tài)度，畢竟，3年疫情+失業(yè)率的不斷攀升，導(dǎo)致老百姓的安全感十分脆弱，錢(qián)包也一癟再癟，根本沒(méi)有動(dòng)力買(mǎi)房，更沒(méi)有能力買(mǎi)房。

但眼下樓市的成交量又給我上了一課：

疫情常態(tài)化之下，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，老百姓的錢(qián)包不是真的癟了，大家也并非是沒(méi)有錢(qián)了，而是在諸多不穩(wěn)定因素下“不敢花錢(qián)”了。

現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)回復(fù)到有序狀態(tài)，各行各業(yè)的干勁兒又回來(lái)了，“把疫情所耽誤的工期都補(bǔ)回來(lái)”，成為每個(gè)行業(yè)的都憋著的一口氣。房地產(chǎn)行業(yè)也就回歸了它的使命——

當(dāng)海晏河清，四海升平之時(shí)，尿壺不再是尿壺，支柱依然是支柱。