北京"第二區(qū)"：朝陽(yáng)被海淀"秒成渣"？

在經(jīng)過(guò)一年多的“天量放地”之后，2022年北京朝陽(yáng)區(qū)的新房項(xiàng)目普遍遭遇了“銷(xiāo)售難題”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是都“朝陽(yáng)的新房越來(lái)越難賣(mài)”了。

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)的北京2022年前三季度的住宅銷(xiāo)售排名來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)明顯“拖了后腿”，直接被海淀的項(xiàng)目“秒成了渣”：

在銷(xiāo)售前十的項(xiàng)目中，海淀占了5個(gè)，朝陽(yáng)僅有1個(gè)。而在排名前二十的項(xiàng)目中，朝陽(yáng)居然僅有2個(gè)項(xiàng)目上榜。

分別是“王四營(yíng)的綠城沁園”和“崔各莊的望京養(yǎng)云”，而這兩個(gè)項(xiàng)目都是區(qū)域內(nèi)的“性價(jià)比項(xiàng)目”，就是“比其他賣(mài)的便宜”。

由此可見(jiàn)，北京朝陽(yáng)區(qū)作為“主城區(qū)”之一，不僅被海淀區(qū)“秒成了渣”，同樣也被豐臺(tái)，甚至是郊區(qū)新城的大興，也給超越了。

大興在前二十的項(xiàng)目排名中，還有3個(gè)項(xiàng)目上榜。

朝陽(yáng)區(qū)的2022年，樓市真的太難了。

從2021年開(kāi)始，朝陽(yáng)區(qū)忽然加大了“供地力度”，連續(xù)放大招，全年三次供地一共放出了17宗地，堪稱(chēng)北京的“土地市場(chǎng)的內(nèi)卷之王”。

緊接著在2022年的兩次供地中，再次放出“7宗地塊”，前后短短兩年時(shí)間，朝陽(yáng)區(qū)就供地24宗，幾乎是前幾年的3-4倍。

要知道，2017年-2020年，北京朝陽(yáng)區(qū)的供地規(guī)模少的可憐，分別是 5宗、6宗、5宗和3宗，4年加在一起才18宗地。

而現(xiàn)在，不到兩年的時(shí)間，朝陽(yáng)區(qū)就供地了24宗地，結(jié)果必然是市場(chǎng)內(nèi)卷，價(jià)格混戰(zhàn)，銷(xiāo)售不暢。

2022年，朝陽(yáng)區(qū)新盤(pán)存量已經(jīng)超過(guò)20個(gè)，拿證存量房源超過(guò)了1萬(wàn)套，后續(xù)還將有源源不斷的新房上市沖擊。

朝陽(yáng)區(qū)的新盤(pán)銷(xiāo)售量一年最多也就是4000套左右，因此朝陽(yáng)區(qū)目前存量新房已經(jīng)足夠市場(chǎng)4-5年的去化，壓根就賣(mài)不完。

尤其是朝陽(yáng)這兩年放出了很多“非成熟板塊”的用地，包括東壩、崔各莊、王四營(yíng)、十八里店、金盞等。

這些板塊不僅配套發(fā)展滯后，而且定價(jià)極高，遠(yuǎn)超過(guò)了板塊的發(fā)展現(xiàn)狀：比如崔各莊8.8萬(wàn)，東壩8.8萬(wàn)，十八里店7.5萬(wàn)，王四營(yíng)7.2萬(wàn)等等。

其實(shí)以上板塊位置都不錯(cuò)，但是發(fā)展明顯是滯后的，高價(jià)開(kāi)盤(pán)只會(huì)給市場(chǎng)留下一個(gè)印象：透支了，而且是至少透支了5年以上。

透支性價(jià)格的背后，就是“炒概念太猛”，像東壩的“第四使館區(qū)”概念，已經(jīng)說(shuō)了接近10年，落地還是太慢。

而崔各莊、奶西等片區(qū)，則是“蹭望京流量”太過(guò)了，而忽視自身區(qū)域的發(fā)展其實(shí)還是偏弱的，配套、學(xué)區(qū)、軌道交通都不齊全。

這樣的片區(qū)，直接就要干到“8萬(wàn)+”的房?jī)r(jià)，讓市場(chǎng)接受起來(lái)有點(diǎn)難，留給買(mǎi)房人的升值空間就真的很小了。

海淀永豐板塊，產(chǎn)業(yè)很強(qiáng)，但是限于區(qū)域發(fā)展的“待成熟”，也才8.2-8.4萬(wàn)就可以賣(mài)了，而且戶型做得更小，能夠讓更多人上車(chē)，留給買(mǎi)房人的升值空間也更大。

朝陽(yáng)，這一輪的新盤(pán)“韭菜割得有點(diǎn)狠”啊！

其實(shí)北京朝陽(yáng)，這幾年的發(fā)展確實(shí)有點(diǎn)慢了。

北京一共有“六大主城區(qū)”，分別是西城區(qū)、東城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)。

要說(shuō)主城區(qū)的“扛把子”，當(dāng)然是朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模、常住人口、土地面積都是主城區(qū)中最大的，最牛的。

甚至在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是朝陽(yáng)和海淀的“龍爭(zhēng)虎斗”，在房?jī)r(jià)上也是“不相上下”。

但是從2017年開(kāi)始，朝陽(yáng)區(qū)的GDP開(kāi)始被海淀區(qū)“越拉越大”，到了2021年，朝陽(yáng)區(qū)連海淀區(qū)的“尾燈都看不到了”：

2016年：海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的GDP都在5000億，基本相等。

2017年：海淀區(qū)GDP達(dá)到了5890億，朝陽(yáng)區(qū)僅有5590億，海淀區(qū)比朝陽(yáng)區(qū)高出300億。

2018年：海淀區(qū)接近6500億，朝陽(yáng)區(qū)是6100億，海淀區(qū)比朝陽(yáng)高出400億。

2019年：海淀區(qū)已經(jīng)接近8000億，朝陽(yáng)區(qū)僅有7200億，朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)落后800億規(guī)模。

2020年：海淀區(qū)是8500億，朝陽(yáng)區(qū)僅有7000億，海淀區(qū)超過(guò)朝陽(yáng)區(qū)達(dá)到了1500億。

2021年：海淀區(qū)忽然達(dá)到了9500億的GDP，朝陽(yáng)區(qū)僅有7500億，朝陽(yáng)區(qū)居然落后了2000億規(guī)模。

在過(guò)去5年的時(shí)間里，朝陽(yáng)區(qū)從能夠和海淀區(qū)“并駕齊驅(qū)”的經(jīng)濟(jì)地位，忽然下降到了整整落后2000億。

朝陽(yáng)可以說(shuō)是“慘遭逆襲”。

海淀區(qū)比朝陽(yáng)區(qū)的GDP規(guī)模，5年內(nèi)就多出了整整一個(gè)“亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)”！

而且這種差距有可能還會(huì)持續(xù)拉大。

2022年上半年海淀區(qū)的GDP規(guī)模已經(jīng)達(dá)到5000億，預(yù)計(jì)全年海淀區(qū)將會(huì)成為全國(guó)第二個(gè)“萬(wàn)億GDP”的行政區(qū)。

而朝陽(yáng)區(qū)上半年的GDP僅有3600億左右，半年時(shí)間就落后了1400億。

全年下來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)有可能將會(huì)落后海淀區(qū)接近3000億規(guī)模了！

為什么 朝陽(yáng)區(qū)會(huì)被海淀區(qū)甩得越來(lái)越遠(yuǎn)，后面還有一個(gè)“咄咄逼人”的亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)，2021年的GDP規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2500億。

按照亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)目前的“增長(zhǎng)速度”，未來(lái)5年內(nèi)有可能會(huì)超過(guò)“西城區(qū)”，10年有可能會(huì)“追上朝陽(yáng)區(qū)”，15年內(nèi)有可能一躍成為北京第二區(qū)。

為什么朝陽(yáng)區(qū)的發(fā)展“變慢了”呢？

我們認(rèn)為原因可能在以下幾個(gè)方面：

第一，疫情的影響。

朝陽(yáng)區(qū)是北京最具國(guó)際氛圍的區(qū)域，包括國(guó)貿(mào)CBD、望京等片區(qū)都是外資、外企、外國(guó)人數(shù)量規(guī)模最大的片區(qū)。

但是由于疫情的影響，這幾年中國(guó)的對(duì)外形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，外資及外企的流入數(shù)量可能不如預(yù)期。

朝陽(yáng)在這種背景下，必然影響最大。

第二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升值不夠快。

朝陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)主要以咨詢、金融、文創(chuàng)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，而缺乏像海淀、亦莊那樣強(qiáng)大的“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”支撐。

雖然過(guò)去幾年，隨著望京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有所提升，但總體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型還是不如其他區(qū)。

比如大興就借助“醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)”，2021年GDP規(guī)模增長(zhǎng)了接近1000個(gè)億，這就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的“風(fēng)口機(jī)會(huì)”。

這樣就讓朝陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展錯(cuò)失了“風(fēng)口”。

綜上所述，我們認(rèn)為在過(guò)去五年，北京朝陽(yáng)區(qū)確實(shí)發(fā)展開(kāi)始變得“越來(lái)越慢”了，不僅GDP增速變慢，區(qū)域發(fā)展配套落地也變慢了。

從孫河到崔各莊，再到東壩金盞，然后是王四營(yíng)和十八里店，朝陽(yáng)區(qū)打造“新區(qū)”的速度和能力在明顯下降。

不僅被海淀區(qū)“甩開(kāi)”，甚至很多郊區(qū)都在不斷追趕朝陽(yáng)區(qū)。

但是“瘦死的駱駝比馬大”，朝陽(yáng)區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮螅咏?000億的GDP規(guī)模，擁有非常豐富的“涉外資源”，金融機(jī)構(gòu)遍地。

朝陽(yáng)只要加快落地速度，依然是北京“穩(wěn)穩(wěn)的第二區(qū)”地位，房?jī)r(jià)和地價(jià)肯定還能再上一個(gè)“臺(tái)階”。

朝陽(yáng)，重新超越海淀的機(jī)會(huì)，依然存在！

【直播預(yù)告10月11日下午7點(diǎn)】

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