從V聚場滿租看存量辦公改造路徑：“一人公司”更需產業服務

全球寫字樓市場正經歷周期性調整的陣痛。據戴德梁行報告顯示，2025年，上海、廣州、深圳三地甲級寫字樓的供求比均超過2倍，供過于求的態勢已然明朗。

然而，在寫字樓普遍過剩的背景下，由傳統辦公樓改造而成的V聚場交出了一份截然不同的成績單：一期4700余平方米的空間啟用僅兩個月便實現滿租，二期工程也正在緊鑼密鼓地推進，預計于今年年中揭幕。

2025年7月15日，《上海市關于支持互聯網優質內容創作的若干舉措》（簡稱“滬九條”）正式發布，明確提出支持黃浦區、楊浦區建設具有全球影響力和引領力的互聯網優質內容創作集聚區。兩天后，V聚場正式敞開大門——這個由創智天地6號樓改造而來的城市更新項目，成為“滬九條”落地后的首個場景樣板。

研究員調研發現，在V聚場中，開放辦公室（“小草方舟”，2層）與獨立辦公室（2層）合計僅占整個空間不足三分之一的面積。提供服務價值的政務服務中心（“櫻有盡有”，1層），提供專業價值的直播間（3層）與多功能廳（“藤啟無界”，1層），提供情緒價值的睡眠休息區（“精密森林”，2層）、健身娛樂區（“光合廣場”，2層）及活動區（“果繽紛魔方廳”，3層）等功能區，這些合計占超過三分之二的空間，精準回應了優質內容創作者的深層需求。

隨著人工智能的狂飆突進，寫字樓的客群結構正經歷深刻變革。面對今年以來“一人公司”（One Person Company, OPC）的興起，V聚場“超越物理空間”的改造邏輯，為存量辦公樓如何應對未來辦公方式的演變，提供了值得深思的啟示：重新理解“辦公”，是一場成功改造的前提。

服務價值：從“二房東”到“大管家+小助手”

步入V聚場一樓大廳，迎面可見的空間布局圖，昭示著這里的不同尋常。

V聚場1樓的空間指示牌，顯示其辦公空間僅占不到三分之一的面積。魯怡 攝

一樓以“希望之花”為主題，定位為入駐企業的“能量補給站”，是整棟樓的門戶與服務樞紐。其中，“櫻有盡有”政務服務中心是一大亮點。楊浦區委網信辦、投促辦、市場監管局、稅務局等多部門派遣服務專員，分期分批在此開展常態化服務。

“企業從注冊到成長的所有需求，我們盡量一條龍包辦。”V聚場負責人邱婷告訴研究員，注冊孵化、財稅咨詢、人力資源、知識產權保護——這些讓初創企業最頭疼的事務，V聚場全部免費提供協助。

這是一次將政務服務直接嵌入創作空間的創新實踐，折射出寫字樓服務對象的深刻轉變。互聯網優質內容創作者，即常說的網絡大V，往往是小微公司甚至“一人公司”。V聚場的先見之明在于：為這類非規模化企業構建專門的服務體系，讓創作者從與創作無關的冗務中抽身，專注于創作本身。一位首批入駐的博主告訴研究員，他的團隊真正做到了“拎包入住”——這不僅指物理空間的配套完備，更意味著政務服務的“零障礙”。

“一個人+AI工具=一家公司”已蔚然成風，這不僅是創業模式的變革，更是對政務服務體系的系統性考驗。今年以來，圍繞“一人公司”的政策浪潮正在全國鋪開：杭州發布《支持一人公司OPC創新創業發展的若干舉措》，北京海淀發布《關于全面打造OPC創業生態的若干措施》。當各大城市競相推出OPC扶持政策時，V聚場已經用“櫻有盡有”提供了一份“觸手可及”的參考樣本。其政務服務模式為存量時代的寫字樓改造提供了新的思路：空間的價值，不再只是“平方米”，而是“平方米×服務密度”。

專業價值：拎包創作的“基礎設施”

內容創作是有門檻的——而且不低。一臺專業相機、一套燈光設備、一臺高性能電腦、一套播客器材……對于剛起步的“一人公司”而言，置辦齊全是一筆不小的投入。

V聚場的解法是“共享化”與“專業化”。根據平面布局圖，三層設有西瓜直播間（訪談風格）、菠蘿直播間（電競風格）、草莓直播間（綠幕）。在直播間內，相機、燈光、電腦一應俱全，創作者可根據需求選擇場景，進行電競直播、帶貨直播、訪談直播等。2026年1月19日至1月25日，嗶哩嗶哩年貨節直播便在V聚場三樓草莓直播間舉行。

V聚場直播間為入駐創作者免費使用，專業設施一應俱全，實現拎包直播。魯怡 攝

滬語文化博主“G僧東”被譽為“野生上海文化大使”。V聚場開放以來，他與“上海小馬哥”、“籽岷”、“不刷題的吳姥姥”等本土大V及垂直領域頭部賬號成為首批入駐創作者。他在視頻中曾感慨：“這里還有很多公共會議室，不同的直播間對應不同場景，而且這一切都是免費的。”

目前，入駐企業可通過“V聚場”小程序預約場地，包括直播間、多功能廳、會議室等，均可免費使用。邱婷介紹，所有功能間（含直播間、會議室、活動廳）也對外接受市場化預約，付費即可使用。不過，由于入駐企業對直播間的使用率很高，對外開放的時段相對有限。

除了硬件上的專業支撐，V聚場還提供全鏈條的軟性專業服務——從技能培訓、政策輔導到行業資源對接，構成了創作者成長的“加速器”。例如，定期邀請抖音、B站等平臺的官方老師為入駐企業培訓，內容涵蓋賬號合規、流量增長策略、商業化變現等。2025年8月8日，V聚場舉辦了“AI時代的內容創作者如何守住版權底線”的主題法治沙龍，為20位創作者提供版權存證、跨國授權等實務指導，精準回應了內容創作者最核心的知識產權保護需求。

1樓大屏幕可獲取一周活動信息，是該空間為入駐創作者提供的專業價值。魯怡 攝

圈層價值：從“一個人”到“一群人”

顧名思義，V聚場的“V”指網絡大V，而“聚”則體現在因空間集聚而形成了高濃度的“創新反應堆”，成為互聯網內容創作的“夢工廠”。

“以前內容創作者是沒人管的，散落民間，各干各的。V聚場讓他們第一次有了‘組織’。”

邱婷介紹，依托楊浦區“大學—大廠—大V”的創新大三角，V聚場構筑起一個內容創作生態圈：復旦大學新聞學院作為教育部在上海的AIGC高校實踐基地，將思政大課直接搬進V聚場，全球AIGC攝影大賽也在此舉辦；字節跳動、B站、小宇宙等大廠因地理鄰近，合作頻繁；入駐的大V們，則構成一個“看得見、摸得著”的生態。

“上海小馬哥”是一個典型例子。這位用上海話傳播本地文化的博主，在V聚場二樓遇到了做AI短劇的鄰居。一個手里有IP沉淀，一個有制作能力，兩人一拍即合——將IP改編為漫劇、短劇，實現二次變現。這種“鄰居變合伙人”的故事，在V聚場并不鮮見。

隨著入局者持續增加，互聯網內容創作行業正陷入日益嚴重的內卷化競爭。大V之間是否存在競爭關系，把他們變成鄰居，是否會帶來私密性等方面的不便？

“優質內容創作是‘增量思維’，而非‘存量爭奪’?！鼻矜媒忉專皩I”是優質內容創作者的共性，比如同樣是汽車博主，有人講性能，有人講外觀，有人講內飾，廣告主反而愿意多投放幾個不同角度的內容。

據了解，V聚場二期位于大學路，將聚焦AI創新生態構建。二期規劃更進一步，擬將內容創作者按垂類細分——汽車、音樂、體育、AI、科技數碼、生活方式……同類項真正聚在一起。物理距離的縮短，將催化更深度的交流與合作，讓“一個人”真正走向“一群人”。

情緒價值：秋千+擼貓+睡眠艙+寵物友好

V聚場的空間設置，在某種程度上顛覆了人們對辦公空間的傳統認知——它更像是咖啡吧、健身房與社交客廳的混合體。更令人意外的是，這個空間不僅"長貓"，還向寵物敞開大門。

步入二樓，迎面便是一架秋千。這個名為"光合廣場"的健身娛樂區，用瑜伽球、健身車、懶人沙發營造出一個既健康又慵懶的開放空間。創作者們可以蕩著秋千開選題會，也可以窩在沙發里獨自打磨腳本。

V聚場2樓，一出電梯是娛樂健身區，秋千、瑜伽球、健身車，將松弛感注入空間基因。圖片來源：V聚場

同樣在二樓，一排睡眠艙引起研究員注意——上一次在辦公空間看到這一配置，還是在東京的三菱地所總部，而在國內，睡眠艙通常是洗浴中心等場所"一席難求"的配置。

咖啡吧則遍布在從一樓到三樓的整個空間，三樓“果繽紛魔方廳”還“長”出了貓員工，兩只橘貓、一只藍貓把“減壓”寫進空間基因，當你在桌前開電話會，它們會自動把頭“塞”進你的手里。除了這三個場地內的“貓員工”，研究員在走道里還碰上別的貓貓狗狗，這是因為整個空間寵物友好，允許員工帶著寵物上班。

V聚場的貓員工。魯怡 攝

V聚場的情緒價值并未止步于樓內。一張"串門兒卡"，將這份松弛感延伸到了整個社區。持卡者可在大學路周邊8家合作餐廳享受優惠，還可在4家藝術教育機構免費體驗古箏、舞蹈、書畫等課程。這張小小的卡片，打破了辦公樓宇的物理邊界，讓整個大學路商圈成為V聚場的"情緒外掛"空間。

"V聚場是上海市互聯網優質內容創作集聚區在楊浦區的品牌，它不是一棟樓。"邱婷這樣定義。

這一定位也揭示了V聚場模式的特殊性及某種程度的不可復制性。作為"滬九條"發布后的首個落地場景，V聚場得到了市、區兩級政策的強力支持。"滬九條"第一條明確，對集聚區內功能健全、配套完善、成效顯著的公共服務平臺，市級層面每年最高可給予1000萬元獎勵。在區級層面，楊浦區推出的"YOUNG立方"政策從"免、獎、服、投、補、管"六個維度構建了完整的政策立方體。正是基于這一政策體系，V聚場得以向入駐創作者提供"首年房租物業全免、第二年減免75%、第三年減免50%"的梯度優惠。

事實上，V聚場承載的主要是產業集聚的使命。開業以來，這里已成功虹吸外地大V"溫格夫婦"，孵化了“V聚場下午茶”、"V聚場·AI開放麥"系列活動、"G僧東"脫口秀等一批內容品牌。

然而，一個不容回避的現實問題是：互聯網優質內容創作者的營收水平分化嚴重。對于大量處于"腰部"甚至"長尾"的內容創作者而言，房租優惠到期后是否能夠承擔真實的房租，從租客端實現項目的可持續運營，還有待時間的檢驗。

基于此，對V聚場面向未來的可持續運營，研究員建議通過1-3年的聚集實現規模化后，對相關專業價值（如直播間等設施、相關專業培訓）采取收費制，或進一步推進市場化運營，如進一步完善直播間對外付費使用。此外，將“流量”轉化為“服務營收”，如向咖啡吧等辦公空間配套服務商收取場地租金。

對于亟待改造的存量辦公，應理解寫字樓迭代的本質是產業迭代，主動適配“一人公司”這一新興生產力：

傳統寫字樓的需求萎縮，并非簡單的經濟周期波動，而是一場深層的產業結構調整。過去支撐甲級寫字樓高租金的產業——金融、法律、咨詢、外資區域總部等，正經歷增長放緩、人員收縮、辦公模式遠程化等多重擠壓。與此同時，以“一人公司”為代表的互聯網內容創作、AI應用開發、數字設計等新個體經濟正在快速崛起，但它們的空間需求與傳統寫字樓的供給之間，存在明顯的錯配。

建議一：從“空間出租”轉向“產業服務”。當傳統產業退場，寫字樓的競爭力不再來自地段或裝修標準，而來自能否讓入駐的新興產業從業者“活得更好、成長更快”。這意味著，樓宇運營方需要具備產業服務能力——對接政策資源、鏈接上下游、組織培訓交流、甚至幫助商業化變現。V聚場的政務中心、培訓體系、圈層生態，正是這一轉型的樣本。

建議二：理性評估政策紅利與市場承受力的平衡。V聚場目前的高入駐率與其極具競爭力的租金優惠（首年全免）密不可分，這背后是市、區兩級政策的強力托底。其他沒有此類政策支持的存量項目，在借鑒其模式時，必須進行嚴謹的財務測算。建議采取“漸進式改造”策略，先以低成本提供“軟服務”（如資源對接、培訓）測試市場反應，再根據入駐率和客戶付費意愿，分階段投入“硬改造”，避免因前期投入過大而陷入“高配低租”的財務困境

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