地方動態 | 全國首個掛牌“住房和城市更新局”的城市出臺城市更新條例

導讀

4月21日，武漢市人大常委會辦公廳召開新聞通氣會通報，《武漢市城市更新條例》等三部地方性法規將于今年6月1日起正式實施。

本文字數：9487字

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武漢是首批中央財政支持城市更新行動城市，也是全國首個掛牌“住房和城市更新局”的城市。《武漢市城市更新條例》作為關于城市更新的專門立法，歷經兩年多、數十次修改，將為完善城市功能、改善人居環境、傳承歷史文脈提供堅實法治保障。

《條例》明確城市更新涵蓋改造危舊房、老舊小區、城中村，改造老舊街區、老舊工業園區、老舊廠區，市政與公共設施完善，生態修復及歷史文化保護等內容，突出武漢濱江濱湖特色。

在組織實施上，以“更新片區”實施為主，明確政府引導與市場化運作相結合。保障措施方面，在用地、規劃、容積率、消防等方面作出優化調整，并給予財政、金融等政策支持。同時建立城市更新信息系統，實行全生命周期管理。

武漢市人大法制委員會主任委員戴豐善介紹，因公共利益的需要，城市更新確需征收國有土地上房屋或者集體土地的，由區人民政府依法進行征收；統籌主體、實施主體按照有關規定通過房屋買賣、股權合作、協議轉讓等市場化方式，對不同物業權利人的房產權益進行歸集。

武漢市住更局表示，將堅持“小規模、微改造、漸進式、可持續”的更新方式。

武漢市住房和城市更新局副局長張湖林介紹，通過單元劃小、分片推進，以小片區為切入點，堅持修舊如舊，保持歷史街區肌理和風貌格局。謀劃一批、推進一批，滾動實施，真正實現從“大拆大建”向“城市更新”的轉型。

全文如下

《武漢市城市更新條例》

目錄

第一章 總則

第二章 城市更新規劃和計劃

第三章 城市更新組織實施

第四章 保障措施

第五章 監督管理

第六章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范和推進城市更新，完善城市功能，改善人居環境，傳承歷史文脈，推動城市高質量發展，建設現代化人民城市，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內城市更新及相關監督管理活動。

本條例所稱城市更新，是指對城市空間形態和城市功能進行持續完善和優化調整的活動，包括：

（一）改造危舊房、老舊小區、城中村，提升城市居住品質；

（二）改造老舊街區、老舊工業園區、老舊廠區，促進城市產業升級；

（三）完善市政基礎設施、公共服務設施和公共安全設施，推進新型基礎設施建設，增強城市安全韌性；

（四）修復完善湖泊、河流、濕地、公園、山體、綠道、生態廊道以及城市生態基礎設施，提升沿江、環湖生態環境品質，推動城市綠色發展；

（五）保護利用歷史文化街區、優秀歷史建筑、文物建筑等歷史文化資源，塑造城市特色風貌；

（六）市人民政府確定的其他城市更新活動。

第三條 城市更新應當堅持以人民為中心，統籌發展和安全，實行政府引導、市場運作、多元參與、共建共享，遵循規劃引領、民生優先、科技賦能、綠色低碳的原則，注重城市體檢先行、“留改拆建控”并舉。

第四條 市人民政府應當加強對全市城市更新工作的領導，建立健全城市更新協調推進機制，研究決定城市更新相關重大事項，將城市更新工作納入國民經濟和社會發展規劃。

區人民政府（含武漢東湖新技術開發區、武漢長江新區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅游風景區管理委員會，下同）負責組織推進轄區內城市更新工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照職責協助推進轄區內城市更新工作。

第五條 市城市更新主管部門負責統籌協調、指導監督全市城市更新工作。區城市更新主管部門負責具體統籌推進本區城市更新工作。

市、區人民政府有關部門應當按照各自職責做好城市更新相關工作。

第六條 本市建立健全城市更新公眾參與機制，暢通意見表達渠道，依法保障公眾在城市更新的政策制定、規劃和方案編制、項目實施等活動中的知情權、參與權、表達權和監督權。

第七條 市城市更新主管部門應當會同有關部門設立城市更新專家委員會。專家委員會按照有關規定開展城市更新咨詢、論證、評審等工作。

區城市更新主管部門可以根據城市更新工作需要設立專家委員會。

第八條 市人民政府應當組織市城市更新、規劃、自然資源、建設、數據等部門建立全市統一的城市更新信息系統，完善數據共享及信息安全管理機制，統籌推進城市更新信息化、數字化、智能化建設。

市、區人民政府及其有關部門依托城市更新信息系統，對城市更新活動進行統籌推進、監督管理，為城市更新項目實施和全生命周期管理提供服務保障。

第二章 城市更新規劃和計劃

第九條 市、區人民政府應當定期組織開展城市體檢工作，合理確定城市更新重點。城市體檢結果作為編制城市更新專項規劃、制定城市更新片區策劃方案、建立城市更新項目庫、制定城市更新年度計劃的重要依據。

第十條 市城市更新主管部門應當組織編制城市更新專項規劃，明確城市更新總體目標、發展策略、更新重點、更新片區劃定、組織體系和保障機制等內容，報市人民政府批準實施，并依法向社會公開。

編制城市更新專項規劃，應當征求有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、專家和公眾等方面的意見。

城市更新專項規劃應當符合國土空間總體規劃，并與國土空間詳細規劃、相關專項規劃相銜接。

第十一條 城市更新專項規劃應當合理劃定更新片區。更新片區劃定應當綜合考慮原有城市基礎設施和公共服務設施、自然環境、產權邊界、行政區劃等因素。

區人民政府認為確需調整城市更新專項規劃劃定的更新片區的，可以提出調整建議，經市城市更新主管部門審查后，報市人民政府批準。

第十二條 市、區城市更新主管部門應當分別建立市、區城市更新項目庫，實行常態申報和動態調整。具體辦法由市城市更新主管部門制定。

第十三條 市城市更新主管部門應當依據城市更新專項規劃和城市更新項目庫，組織編制城市更新年度計劃，報市人民政府批準實施。納入城市更新年度計劃的城市更新項目，按照國家、省、市有關規定享受城市更新相關政策。

編制城市更新年度計劃，應當優先考慮有以下情況的區域：

（一）存在安全隱患；

（二）居住環境差；

（三）市政基礎設施和公共服務設施薄弱；

（四）歷史風貌整治提升需求強烈；

（五）現有土地用途、建（構）筑物使用功能、產業結構不適應經濟社會發展。

第三章 城市更新組織實施

第十四條 城市更新以更新片區實施為主。更新片區內的城市更新，由統籌主體統籌組織開展。

第十五條 區人民政府確定與更新片區內城市更新相適應的主體作為統籌主體。確定統籌主體的具體辦法，由市城市更新主管部門制定。

統籌主體應當在區人民政府指導下開展下列工作：

（一）組織編制城市更新片區策劃方案，推動城市更新項目統籌組合；

（二）梳理更新片區內資源，整合平衡經營性與公益性空間資源，引入、匹配市場資源，提出政府資金和社會資金統籌使用方案；

（三）落實城市更新片區策劃方案，協調實施主體推進項目，推動物業權利人達成更新意愿，參與城市更新項目全生命周期管理；

（四）區人民政府明確的其他事項。

第十六條 統籌主體應當依據城市更新專項規劃，在區域現狀調查、區域更新意愿征詢、市場資源整合等工作的基礎上，編制城市更新片區策劃方案。城市更新片區策劃方案應當明確更新片區體檢、功能業態、城市更新項目、設計引導等內容。涉及歷史文化資源保護利用、生態修復、安全防護等的，應當制定專項方案。

編制城市更新片區策劃方案，應當與更新片區范圍內物業權利人進行充分協商，征求有關部門、利害關系人、公眾等方面的意見，并組織開展專家論證。

城市更新片區策劃方案應當與國土空間詳細規劃相銜接。確有必要的，可以對擬實施城市更新區域的國土空間詳細規劃，按照法定程序和相關要求，采取技術修正、規劃修改等方式進行優化，與城市更新片區策劃方案同步報批。

第十七條 市人民政府確定市級更新片區。市城市更新主管部門負責審查納入市級更新片區的城市更新片區策劃方案，報市人民政府同意后批準。其他更新片區的城市更新片區策劃方案，由所在地的區人民政府負責審查批準，并報市人民政府備案。

城市更新片區策劃方案經批準后不得隨意調整。確需調整的，應當按照有關規定履行審查批準的程序。

城市更新片區策劃方案審查批準的具體辦法，由市人民政府制定。

第十八條 城市更新項目由實施主體負責具體實施。實施內容包括項目的前期策劃、實施方案編制、建設推進、后期運營等事項。

城市更新項目涉及單一物業權利人的，物業權利人可以自行確定實施主體。涉及多個物業權利人的，物業權利人協商一致后共同確定實施主體；無法協商一致，涉及物業權利人共同決定事項的，由物業權利人依法表決確定實施主體。

依據前款規定無法確定實施主體的，因維護公共安全、公共利益確需實施的城市更新項目，區人民政府應當充分征詢物業權利人、利害關系人意見，依法采取公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式確定實施主體并進行公示。

鼓勵具備規劃設計、改造施工、物業管理、后期運營等能力的市場主體，作為實施主體依法參與城市更新活動。

鼓勵相互關聯的多個城市更新項目由同一實施主體整體實施。

第十九條 實施主體應當按照經批準的城市更新片區策劃方案并結合實際情況編制城市更新項目實施方案。編制城市更新項目實施方案時，應當與相關物業權利人充分協商，并征求利害關系人的意見，必要時組織專家論證。區城市更新主管部門應當會同區規劃、建設等部門指導實施主體編制城市更新項目實施方案。

城市更新項目實施方案應當明確更新范圍、內容、方式以及建筑規模、使用功能、設計方案、建設計劃、土地使用權取得方式、市政基礎設施和公共服務設施建設、成本測算、資金籌措、運營模式、產權辦理、時間安排等內容，符合城市風貌管控要求。涉及產業運營的，應當編制產業運營方案。

第二十條 城市更新項目實施方案經物業權利人同意或者依法表決通過后，由實施主體將城市更新項目實施方案報區城市更新主管部門審查，經區人民政府或者區人民政府授權的機構批準后實施。

實施主體應當依法辦理城市更新項目的立項、用地、規劃、建設等手續。有關部門應當簡化審批材料，縮減審批時限，優化審批環節，提高審批效能。

實施主體應當依據經批準的城市更新項目實施方案開展更新活動，保障項目的質量和安全，并按照有關規定和合同約定移交、運營、管理更新后的建（構）筑物或者設施。

第二十一條 未納入更新片區的城市更新項目，由物業權利人或者其委托的實施主體編制城市更新項目實施方案，報區城市更新主管部門審查，經區人民政府同意并申報納入城市更新年度計劃后，按照本條例第二十條的規定實施。

第二十二條 因公共利益的需要，城市更新確需征收國有土地上房屋或者集體土地的，由區人民政府依法進行征收。

第二十三條 統籌主體、實施主體可以按照有關規定通過房屋買賣、股權合作、協議轉讓等市場化方式對不同物業權利人的房產權益進行歸集。具體辦法由市人民政府制定。

采取前款方式歸集房產權益，城市更新項目范圍內物業權利人簽約比例達到百分之九十以上，統籌主體或者實施主體與未簽約的物業權利人經充分協商仍達不成一致意見的，可以向區人民政府申請調解；調解不成且項目實施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以對未簽約的物業權利人在該項目范圍內的房屋依法進行征收。

第二十四條 城市更新項目涉及的國有建設用地可以依法采取租賃、出讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國有建設用地且符合國家有關規定的，可以采用協議方式辦理用地手續。

第二十五條 實施危舊房更新改造，應當按照有關規定以加固、改建、重建等方式進行。

對于位于歷史文化街區等重點地區內的危舊房，鼓勵和引導物業權利人通過騰退外遷等方式改善居住條件。

鼓勵探索推進危舊房合作化改造。

第二十六條 實施老舊小區更新改造，應當充分考慮居民意愿，消除安全風險隱患，完善小區停車、車輛充電、消防、通信等基礎設施、便民服務設施以及公共活動場地和小區環境綠化。

第二十七條 實施城中村更新改造，應當采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式進行，加強基礎設施建設，完善配套公共服務，消除安全風險隱患，改善居住條件和生活環境。

第二十八條 實施老舊街區更新改造，應當強化建筑安全，推動老舊樓宇等建筑功能轉換，培育特色街區，優化業態結構，補充配套服務設施，提升空間品質和服務水平。

商業主管部門應當根據本市商業發展規劃，指導、協調老舊街區商業設施的城市更新相關工作。

第二十九條 實施老舊工業園區、老舊廠區更新改造，應當推動存量產業用地盤活利用、提質增效，優化產業布局，植入新業態新功能，改造提升配套基礎設施和服務設施，推動傳統產業轉型升級，發展新興產業和未來產業，加強工業遺產保護和活化利用。

經濟和信息化主管部門應當根據本市工業產業發展規劃，指導、協調城市更新中工業產業布局和發展工作，以及工業園區建設的綜合協調工作。

鼓勵在城市更新中按照有關規定建設、使用高標準廠房，支持符合條件的產業實施工業上樓，打造高品質產業新空間模式。

在符合國土空間詳細規劃、不改變土地用途的前提下，工業用地增加容積率和增建結建式地下空間的，不增收土地價款。

第三十條 對布局散亂、利用粗放、用途功能不合理、設施落后、環境差亂的低效用地，應當分類型開展再開發工作。

市、區人民政府應當推進建設用地使用權地上、地表、地下分層設立、分層供應，完善地價計收規則等土地利用政策，鼓勵土地立體綜合開發。

本市探索建筑用途轉換與土地用途兼容。市規劃主管部門應當會同有關部門制定具體規定，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控、供應方式等政策要求和技術標準。

第三十一條 本市推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快推動燃氣、供電、供水、供熱、排水、通信、廣播電視等地下管線管網和地下綜合管廊建設改造，建立健全綜合管理協調機制，完善建設運維長效管理制度。

第三十二條 本市推進適老化宜居環境和兒童友好型環境建設，加快公共場所無障礙環境建設改造，因地制宜完善全民健身場地設施。

第三十三條 本市推進城市生態系統修復和海綿城市建設，開展既有建筑節能綠色改造，提高資源、能源節約集約利用水平，增強城市蓄水、滲水和涵養水功能，提升城市應對氣候變化的能力。

第三十四條 本市推進公共空間更新改造，統籌開發利用綠地空間、濱水空間、慢行系統以及邊角地、插花地、夾心地等零星用地，改善環境品質，提升公共服務功能。

第三十五條 城市更新項目中具有重要歷史價值、文化價值或者特定規劃要求的建筑物，應當按照法律、法規規定以及經批準的城市更新片區策劃方案等進行保護。項目建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書中應當明確保留建筑的處置要求。

第三十六條 對優秀歷史建筑的活化利用，應當在保持原有外觀風貌、典型構件的基礎上，依法通過改建、添加設施等方式適應生產生活需要。在符合規劃和城市更新功能定位的前提下，可以通過特許經營等方式對公有優秀歷史建筑進行合理利用。

對文物建筑的活化利用，應當確保文物安全。鼓勵和支持社會力量依法參與文物建筑保護利用。

鼓勵在優秀歷史建筑、文物建筑的周邊配置公共基礎設施，布局符合歷史風貌保護要求的產業。

涉及歷史文化名鎮、名村以及古樹名木的城市更新項目的實施，應當符合相關法律、法規的規定。

第三十七條 城市更新項目應當按照城市更新項目實施方案確定運營管理模式，建立長效管理機制。探索城市更新項目運營前置和全流程一體化推進。

第四章 保障措施

第三十八條 城市更新項目應當符合現行的規劃建設標準和規范。改建、擴建和拆除重建項目涉及的建筑退距、建筑間距、建筑面寬、日照標準、綠地率、機動車停車位等確實無法達到現行標準和規范的，在保障公共安全的前提下，可以按照改造后不低于現狀條件的標準進行審批。

市規劃、建設、城市更新、文化、園林等部門可以按照環境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新既有建筑改造的標準和規范。

第三十九條 城市更新項目的消防設計應當符合現行消防技術標準，確保消防安全。既有建筑改造因受建筑本身以及周邊場地等條件限制確實無法滿足現行消防技術標準要求的，實施主體應當委托有資質的單位開展專項消防設計，并組織相關領域專家進行論證。專項消防設計應當按照改造后不低于原建造時的標準進行；沒有原建造時的標準或者原建造時的標準無法確保消防安全的，應當按照改造后不低于現狀條件的標準進行。符合開展特殊消防設計情形的，應當按照國家有關規定執行。

鼓勵綜合運用消防新技術、新工藝、新產品等，提升消防安全水平。

市建設、城市更新等部門可以根據城市更新要求，依法制定相適應的既有建筑改造消防技術規范或者方案審查流程。

第四十條 既有建筑改造應當按照現行規范、標準進行施工圖審查。無法滿足現行規范、標準的，實施主體應當在保障建筑結構安全、有利于保護利用和改造后不低于現狀條件的標準前提下，在施工圖報審前組織開展專家論證。專家論證意見可以作為施工圖審查依據。審查機構應當在綜合評估安全性的基礎上依法作出審查決定。

第四十一條 物業權利人實施城市更新項目，對于在原用地范圍內不改變規劃條件，按照原用途對建筑物進行改建、拆除重建且不超過原登記合法建筑面積的，根據更新需要辦理建設工程規劃許可和建設工程施工許可等手續，無需辦理用地手續。

物業權利人實施城市更新項目，涉及用地性質、土地用途、容積率等規劃條件改變的，在符合國土空間詳細規劃的前提下，除按照有關規定可以保留劃撥土地外，應當按照法律、法規和國家有關規定進行報批，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，并按照有關規定調整土地出讓價款。

第四十二條 在不改變用地主體、不增加計容建筑規模的條件下，城市更新項目符合經批準的城市更新項目實施方案以及國家、省、市支持的產業政策，可以實行五年過渡期政策，在過渡期內繼續按照原用途和土地權利類型使用土地。

過渡期滿或者轉讓需要辦理用地手續時，符合劃撥條件的，可以按照劃撥方式辦理用地手續；不符合劃撥條件的，可以采取租賃或者協議出讓方式辦理國有建設用地有償使用手續，但按照法律、法規和國有建設用地劃撥決定書、合同約定等相關要求應當收回使用權重新出讓的除外。

第四十三條 為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，以及老舊住宅成套化改造等城市更新項目，可以按照有關規定適當新增建筑規模。

為滿足安全、環保、無障礙標準等要求而增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等城市更新項目，其新增建筑量不計入規劃容積率。

第四十四條 城市更新項目因歷史風貌保護需要而容積率受到限制的，可以按照規劃和國家有關規定實施容積率轉移。在規劃條件之外，多保留不可移動文物、優秀歷史建筑以及經有關部門認定具有重要保留意義的建（構）筑物的，城市更新項目建筑面積可以按照多保留的建筑面積補足。

第四十五條 市、區人民政府應當將城市更新所需工作經費列入同級財政預算，保障城市更新工作經費投入。

市、區人民政府應當加強相關財政資金統籌利用，對涉及公共利益、產業提升的城市更新項目予以資金支持。

發展改革主管部門應當將符合條件的城市更新項目納入市級重大項目，支持城市更新項目爭取國家和省級政策性資金。

鼓勵通過依法設立城市更新基金、發行地方政府債券和企業債券等方式，籌集城市更新資金。

鼓勵市場主體通過投資、建設、運營城市更新項目等方式參與城市更新，拓寬社會資本參與渠道，依法保障其合法權益。

第四十六條 本市建立物業權利人出資、社會籌資參與、政府支持的危舊房改造資金籌集模式。物業權利人可以按照有關規定提取住房公積金或者利用公積金貸款用于危舊房改造。

第四十七條 符合條件的城市更新項目，依法享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。

第四十八條 鼓勵金融機構依法開發支持城市更新的多樣化金融產品和服務。鼓勵政策性銀行和商業銀行按照有關規定為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。支持符合條件的市場主體在多層次資本市場開展融資活動。

第四十九條 市城市更新主管部門以及有關部門應當根據實際需要，及時制定城市更新操作指引、土地盤活利用等方面的政策、標準和規范。

第五章 監督管理

第五十條 本市對城市更新項目實行全生命周期管理。

城市更新項目的公共要素配置、節能環保、土地使用年限和退出等管理要求，應當納入土地使用權出讓合同。

市、區人民政府有關部門應當將城市更新項目土地使用權出讓合同和其他相關合同明確的管理要求以及履約情況納入城市更新信息系統，通過信息共享、協同監管，實現項目的全生命周期管理。

第五十一條 市、區人民政府應當加強對城市更新的監督管理，可以委托第三方開展城市更新情況評估。

財政、審計、國有資產監督管理等部門應當按照各自職責，對城市更新中的財政資金、國有資源、國有資產使用情況進行監督。

國有資產監督管理部門應當依法建立健全國有企業參與城市更新的考核機制。

第五十二條 對于違反城市更新相關規定的行為，任何單位和個人有權向城市更新、規劃、建設等部門投訴、舉報，有關部門應當按照有關規定進行處理。

第五十三條 市、區人民代表大會常務委員會通過聽取和審議專項工作報告、組織執法檢查等方式，加強對城市更新工作的監督。

第五十四條 國家機關及其工作人員在城市更新工作中有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊及其他不依法履行職責行為的，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十五條 違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定。

第六章 附則

第五十六條 本條例下列用語的含義：

（一）物業權利人，是指不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位，以及其他依法被確定的單位或者個人。

（二）更新片區，是指在城市更新中，為了便于統籌各類資源配置、平衡多方利益、優化功能布局、補齊公共服務配套、實現片區一體化更新及可持續發展而劃定的城市更新相對成片連片區域，可以包括區域綜合性更新項目或者多個城市更新項目。

第五十七條 本條例自2026年6月1日起施行。

本文來源：長江日報、武漢廣播電視臺

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