深圳大學(xué)租房當(dāng)宿舍背后：當(dāng)公共教育需求與私人居住空間發(fā)生沖突

新京報(bào)記者 李聰 編輯 胡杰 校對(duì) 盧茜

深圳大學(xué)2026年秋季學(xué)期尚未開(kāi)學(xué)，一場(chǎng)圍繞“研究生住在哪里”的風(fēng)波，已經(jīng)在校內(nèi)外展開(kāi)。

3月下旬，深圳大學(xué)麗湖校區(qū)在研究生復(fù)試階段向考生發(fā)放告知書(shū)，提到新生將統(tǒng)一安排至校外住宿，暫定地點(diǎn)為距離校區(qū)約2至3公里的漢園茗院。這個(gè)位于深圳南山區(qū)、毗鄰多所高校的新建住宅小區(qū)，交房接近一年，二手掛牌均價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米，小區(qū)均為超100㎡的大戶型，套均總價(jià)超800萬(wàn)元。

在坊間，“高校擬租套均800萬(wàn)房子當(dāng)宿舍”的話題迅速引發(fā)關(guān)注。

有學(xué)生驚呼“太爽了”，開(kāi)始盤(pán)算將來(lái)的入住安排；網(wǎng)友們則態(tài)度不一，也有不少網(wǎng)友表達(dá)了羨慕之情。而小區(qū)業(yè)主群內(nèi)，更多的是反對(duì)的聲音，業(yè)主們嘗試通過(guò)各種途徑表達(dá)反對(duì)意見(jiàn)。有業(yè)主發(fā)帖稱，不希望自己的小區(qū)貼上“群租房”的標(biāo)簽，也有人擔(dān)心人口密度與公共資源承載問(wèn)題。

將校外房源納入高校宿舍體系，并非個(gè)案。在高校擴(kuò)招與宿舍供給緊張的背景下，近兩年，多所高校通過(guò)購(gòu)買存量房改造宿舍，以緩解床位不足，同時(shí)盤(pán)活周邊存量房；在此之外，整租社會(huì)房源，也開(kāi)始成為新的探索路徑。

當(dāng)高校以“公共需求”的名義進(jìn)入小區(qū)，現(xiàn)有規(guī)則是否已經(jīng)準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)這種改變？

有專家表示，這不再只是一個(gè)簡(jiǎn)單的供給問(wèn)題，而是“公共教育需求”與“私人居住空間”的現(xiàn)實(shí)碰撞，這更像是一面鏡子，映照出城市高速發(fā)展過(guò)程中，不同主體在空間資源分配上的博弈。

業(yè)主擔(dān)憂打上“群租房”標(biāo)簽

3月下旬，陳月在深圳大學(xué)研究生復(fù)試現(xiàn)場(chǎng)，收到一份“深圳大學(xué)麗湖校區(qū)2026級(jí)研究生住宿安排告知書(shū)”。

告知書(shū)寫(xiě)明，“麗湖校區(qū)2026級(jí)全日制研究生統(tǒng)一安排在校外住宿；住宿地點(diǎn)為漢園茗院（暫定），至麗湖校區(qū)距離約2-3公里；房型為多室套房，由學(xué)生合住；住宿費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將參考學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。”

隨后的一個(gè)周末，陳月專門去看了這處暫定的住宿點(diǎn)。

▲ 漢園茗院小區(qū)，樓棟密集，A區(qū)樓高約45層。受訪者供圖

漢園茗院位于深圳南山區(qū)桃源街道，緊鄰地鐵5號(hào)線長(zhǎng)嶺陂站，周圍還有南方科技大學(xué)、港中大深圳西麗校區(qū)等。

小區(qū)樓棟密集。她沿著小區(qū)外圍走了一圈，發(fā)現(xiàn)臨街的樓棟緊貼主干道，白天大貨車、卡車往來(lái)頻繁，鳴笛聲不時(shí)傳來(lái)。馬路對(duì)面是一條地鐵軌道，列車進(jìn)站時(shí)，有明顯的轟鳴聲。

陳月記得，在面試現(xiàn)場(chǎng)，招辦老師曾口頭提到住宿形式為“套房合租，一人一個(gè)房間”。但她也隱約擔(dān)心，在實(shí)際分配中會(huì)不會(huì)變成兩人一間，甚至上下鋪。到學(xué)校的距離不遠(yuǎn)也不近，她還在考慮是否需要購(gòu)買一輛電動(dòng)自行車。

這種不確定性同樣籠罩著漢園茗院的業(yè)主們。

多位業(yè)主告訴新京報(bào)記者，他們最初是從新聞報(bào)道以及社交平臺(tái)上，看到自家小區(qū)即將被深圳大學(xué)租賃當(dāng)宿舍，“完全沒(méi)有人提前告訴我們。”

漢園茗院于2024年8月開(kāi)盤(pán)，分為相距不遠(yuǎn)的A區(qū)和B區(qū)。小區(qū)以建筑面積約109至185平方米的三居、四居戶型為主，整體定位偏中高端。其中，A區(qū)由5棟高層住宅組成，樓高約45層，每層4至5戶，地下三層為共享車庫(kù)，二樓設(shè)有平臺(tái)花園；B區(qū)則由3棟住宅樓構(gòu)成。

業(yè)主趙可向新京報(bào)記者展示了一份統(tǒng)計(jì)清單。他了解到，此次深大計(jì)劃租用的是由本地村股份公司——深圳市常源實(shí)業(yè)股份有限公司持有的回遷房，其中A區(qū)內(nèi)有一整棟為回遷房，另有一棟樓的15層及以下為回遷房，上部為商品房，共計(jì)264套。

業(yè)主們收房都在一年左右，大多入住不久。趙可表示自己2025年11月正式搬入，“剛住穩(wěn)。”也正因此，大家對(duì)小區(qū)可能發(fā)生的變化格外敏感。

業(yè)主張先生在接受媒體采訪時(shí)表示：“我們首先想到的是‘群租房’這個(gè)標(biāo)簽，”張先生坦言，“一旦貼上這個(gè)標(biāo)簽，小區(qū)的價(jià)值將嚴(yán)重受損。”

也有業(yè)主稱，一旦整棟樓被用作學(xué)生宿舍，影響的是日常生活節(jié)奏。“我們很多人都是掏空六個(gè)錢包買的房，就是為了一個(gè)安穩(wěn)的家。”業(yè)主安妤說(shuō)。

業(yè)主凱麗提到，學(xué)生群體與上班族、老人家庭的作息存在差異，如果大量學(xué)生集中入住，夜間活動(dòng)、作息時(shí)間的不一致，可能帶來(lái)持續(xù)的噪聲干擾；而人口密度驟增，還會(huì)對(duì)電梯、停車位、快遞點(diǎn)、兒童活動(dòng)空間等公共資源形成壓力。外賣車、電動(dòng)車亂停亂放等問(wèn)題也可能隨之增加，進(jìn)而影響整體居住體驗(yàn)。

她提到，“本來(lái)是一戶人家住一套房，如果變成宿舍，可能一套房會(huì)有六七個(gè)人。”小區(qū)門前早晚高峰出行本就擁堵，學(xué)生每日往返通勤、夜間返校也存在安全隱患。她認(rèn)為，校區(qū)周邊并非沒(méi)有更近、更適配的宿舍型房源。

安妤認(rèn)為，如果改成學(xué)生宿舍，又無(wú)法封閉管理，人員流動(dòng)會(huì)變得更復(fù)雜；即便對(duì)部分樓棟進(jìn)行單獨(dú)改造，小區(qū)內(nèi)的綠地、消防設(shè)施等仍屬于全體業(yè)主共有空間，難以完全分割使用。

還有業(yè)主從政策層面提出反對(duì)。趙可表示，漢園茗院建造時(shí)是規(guī)劃明確的普通商品住宅，在消防標(biāo)準(zhǔn)、疏散條件、建筑結(jié)構(gòu)荷載等方面，均不符合集體宿舍的使用規(guī)范要求。他還提到宿舍租賃事項(xiàng)涉及高校公共資金使用，但租賃價(jià)格、合作方選定、決策依據(jù)等關(guān)鍵信息均未向社會(huì)公開(kāi)。

一場(chǎng)討論迅速擴(kuò)散

“高校擬租套均800萬(wàn)豪宅當(dāng)學(xué)生宿舍”沖上熱搜后，社交平臺(tái)上討論熱烈，不同立場(chǎng)的聲音交織在一起。

贊同者認(rèn)為，將房源租給學(xué)生并不意味著對(duì)小區(qū)性質(zhì)的根本改變，“房子本來(lái)就會(huì)出租，租給學(xué)生和租給普通住戶有什么區(qū)別？”有網(wǎng)友稱，如果按四人合住計(jì)算，“一套房的人數(shù)并不一定超過(guò)普通家庭”，不能僅因“學(xué)生身份”而被區(qū)別對(duì)待。還有網(wǎng)友從生活層面出發(fā)，表示“順便還能找個(gè)家教”。

反對(duì)的聲音更多關(guān)注居住體驗(yàn)與安全邊界的變化。有網(wǎng)友提出，要是成了群租宿舍，承載人數(shù)翻倍，消防問(wèn)題如何解決？小區(qū)公共設(shè)施一下多了兩三千人超高頻使用，會(huì)老化很快。作息差異也被認(rèn)為是潛在矛盾來(lái)源，“學(xué)生大多晚上十二點(diǎn)之后才睡，對(duì)有孩子的家庭影響很大。”

▲ 在深圳大學(xué)麗湖校區(qū)研究生復(fù)試現(xiàn)場(chǎng)，多位考生收到了住宿安排告知書(shū)。 受訪者供圖

還有一部分討論，集中在更現(xiàn)實(shí)的利益層面。

有人認(rèn)為業(yè)主的反對(duì)與資產(chǎn)價(jià)值有關(guān)，買有回遷房的小區(qū)就應(yīng)該接受這樣的結(jié)果。也有人反駁稱，深圳大部分商品房小區(qū)里都有回遷房，即便是混合小區(qū)，也不意味著業(yè)主需要接受居住品質(zhì)的下降。

在情緒之外，也不乏帶有調(diào)侃或折中意味的聲音。

有人建議通過(guò)物理隔離的方式，將學(xué)生宿舍與原有住戶從物理層面隔開(kāi)，分開(kāi)管理；也有人半開(kāi)玩笑地表示，如果學(xué)生入住，“不如在樓下擺攤做生意。”

而業(yè)主們則表示，他們反對(duì)的不是學(xué)生，而是整個(gè)不透明的流程。

安妤提到，4月2日下午，社區(qū)方面曾組織了一場(chǎng)由村委、校方與業(yè)主參與的溝通會(huì)。

但他們?cè)跍贤〞?huì)上還是沒(méi)有得到確切信息，例如每套房安排多少人、是否涉及改造等；程序?qū)用娴膶徟窂健⒅鞴懿块T及手續(xù)進(jìn)展，也缺乏公開(kāi)信息。

新京報(bào)記者多次致電深圳大學(xué)、深圳市南山區(qū)桃源街道、深圳市常源實(shí)業(yè)股份有限公司，均未獲得正面回復(fù)。

公共性和私人性的沖突

在專家學(xué)者看來(lái)，深圳大學(xué)租房風(fēng)波指向了一個(gè)具體問(wèn)題：將住宅集中租賃用作學(xué)生宿舍，在現(xiàn)有規(guī)則下究竟如何界定？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這兩年高校創(chuàng)新性收購(gòu)庫(kù)存商品房改造為宿舍，已成為一種趨勢(shì)。深大這次租房事件，本質(zhì)上也是在推進(jìn)存量商品房的收儲(chǔ)工作。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，學(xué)生宿舍比較特殊，很難說(shuō)清楚它是保障房、商業(yè)用房還是其他性質(zhì)，所以定性方面需要明確。至于住宅用地能不能做集體宿舍，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)過(guò)去確實(shí)沒(méi)有明確規(guī)定，這都使得類似項(xiàng)目在實(shí)際推進(jìn)中容易引發(fā)爭(zhēng)議。

他進(jìn)一步指出，此次事件的特殊性還在于其發(fā)生在“混合小區(qū)”中。隨著既有業(yè)主入住，這就帶來(lái)了管理上的問(wèn)題。在實(shí)際生活中，業(yè)主難免會(huì)有對(duì)居住質(zhì)量、房?jī)r(jià)、管理的擔(dān)憂。

▲ 4月2日下午，社區(qū)方面曾組織了一場(chǎng)由村委、校方與業(yè)主共同參與的溝通會(huì)。受訪者供圖

南京大學(xué)社會(huì)學(xué)院副教授、城市科學(xué)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)胡小武認(rèn)為，無(wú)論是分散租賃，還是整棟集中租賃，只要沒(méi)有改變“居住”這一基本屬性，就不屬于法律所嚴(yán)格限制的行為。

他同時(shí)指出，這類做法并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。一是樓宇本身的安全條件，包括消防設(shè)施、應(yīng)急通道及整體管理水平，若存在短板則可能放大安全隱患；二是集中居住帶來(lái)的“規(guī)模效應(yīng)”，比如上下學(xué)高峰的人流疊加，可能在交通、出行等方面形成局部擁堵，帶來(lái)新的安全壓力；此外，高校規(guī)模化、集中化租賃，客觀上會(huì)改變小區(qū)的居住結(jié)構(gòu)，進(jìn)而造成公共性和私人性上的沖突。

在法律與權(quán)利層面，爭(zhēng)議則被進(jìn)一步具體化。

北京大成（昆明）律師事務(wù)所合伙人龍淵認(rèn)為，業(yè)主的擔(dān)憂和反對(duì)是有法律依據(jù)的，尤其是在“學(xué)生宿舍”屬性和“規(guī)劃用途”上。其關(guān)鍵在于規(guī)劃用途及相關(guān)審批是否完備。如果校方與產(chǎn)權(quán)方無(wú)法提供用途調(diào)整的審批文件，業(yè)主的質(zhì)疑具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

另外，程序?qū)用娴囊蓡?wèn)也是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

龍淵指出，盡管現(xiàn)行法律并未明確規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)立集中式學(xué)生宿舍必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，但一旦對(duì)公共資源使用或居住品質(zhì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，業(yè)主的知情權(quán)與參與權(quán)就不應(yīng)被忽視，相關(guān)事項(xiàng)也理應(yīng)納入共同決策的范圍。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，現(xiàn)實(shí)中一旦業(yè)主出現(xiàn)集中反對(duì)，往往意味著信息溝通存在不暢，需要通過(guò)補(bǔ)充程序予以回應(yīng)。他坦言，這類探索本身具有現(xiàn)實(shí)必要性，但很難完全避免爭(zhēng)議，各地在推進(jìn)過(guò)程中普遍面臨協(xié)調(diào)難題，能否順利運(yùn)行，取決于后續(xù)在管理、溝通與制度層面的完善程度。

高校采購(gòu)或者租賃房源屬于政府采購(gòu)內(nèi)容。嚴(yán)躍進(jìn)提到，從規(guī)范角度看，應(yīng)當(dāng)符合公開(kāi)招標(biāo)、資金審計(jì)等基本要求。

截至4月17日，新京報(bào)記者在中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)上，未查到相關(guān)信息公示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，高校收購(gòu)或者租賃存量房作宿舍，還要考慮到高校學(xué)生可能存在的通勤成本、安全等因素。他建議，在推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目之前，應(yīng)充分聽(tīng)取學(xué)校與學(xué)生的需求，再發(fā)布存量籌集、統(tǒng)租的公告，在廣大房源供應(yīng)方之間進(jìn)行選擇。

龍淵認(rèn)為，這不僅是深圳一個(gè)小區(qū)的問(wèn)題，也是全國(guó)高校在租賃房產(chǎn)時(shí)都要面對(duì)的城市治理課題。更深層的問(wèn)題，是“公共教育職能”與“私人業(yè)主物權(quán)及居住權(quán)益”之間的邊界如何劃定。“這更像是一個(gè)樣本，反映出城市發(fā)展過(guò)程中，不同主體在空間資源分配上的新矛盾。在現(xiàn)有規(guī)則尚未完善之前，這類沖突，很難通過(guò)單一一方的讓步得到徹底解決。”

問(wèn)題在于“怎么租”

利用校外房源解決宿舍問(wèn)題，深圳大學(xué)并非孤例。

近兩年，全國(guó)已有多所高校通過(guò)收購(gòu)或租賃商品房來(lái)解決學(xué)生住宿難題。資料顯示，湖北大學(xué)是國(guó)內(nèi)首個(gè)“以購(gòu)代建”的高校。2025年初，湖北大學(xué)以近兩億元的價(jià)格，收購(gòu)武漢城建·水岸352套存量商品房用作學(xué)生宿舍，改造后新增2800個(gè)床位。

浙江大學(xué)曾發(fā)布采購(gòu)意向，計(jì)劃在紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)租賃社會(huì)用房，用作學(xué)生宿舍，要求提供不少于3000張床位，并滿足拎包入住等條件。預(yù)算為每年2450萬(wàn)元。2025年12月8日，浙江大學(xué)學(xué)生宿舍用房租賃中標(biāo)公告顯示，一家杭州的公司中標(biāo)。

2026年3月30日，中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)發(fā)布《鄭州大學(xué)學(xué)生宿舍租賃項(xiàng)目單一來(lái)源采購(gòu)公示》，其中提到，為緩解鄭州大學(xué)主校區(qū)學(xué)生宿舍資源緊張問(wèn)題，計(jì)劃在主校區(qū)周邊通勤時(shí)間20分鐘內(nèi)的距離租賃房屋作為學(xué)生宿舍。經(jīng)周邊房屋調(diào)查，只有一家智慧產(chǎn)業(yè)集群符合實(shí)際需求。

這背后，是高校宿舍供給長(zhǎng)期緊張的現(xiàn)實(shí)。

胡小武提到，在土地、資金及建設(shè)周期等限制下，校內(nèi)新建宿舍難以快速響應(yīng)需求；如果完全依賴學(xué)生自行在市場(chǎng)租房，在安全與管理上存在不確定性。相比之下，由學(xué)校集中購(gòu)買或租賃校外房源，成為一種折中選擇。

政策層面也在為此提供指導(dǎo)。2024年，國(guó)家發(fā)展改革委等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確“鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源”。

有學(xué)者稱，高校通過(guò)收購(gòu)或租賃商品房解決學(xué)生住宿問(wèn)題，這能夠在短期內(nèi)快速補(bǔ)充宿舍，緩解擴(kuò)招帶來(lái)的住宿壓力。但由于是新生事物，新的問(wèn)題也隨之出現(xiàn)。

多位專家提及，一旦項(xiàng)目落地，問(wèn)題還在于“怎么租”。

龍淵提到，比如公共設(shè)施損耗如何分擔(dān)，費(fèi)用如何劃分，學(xué)校與物業(yè)之間的管理邊界如何界定，安全事件發(fā)生時(shí)責(zé)任如何認(rèn)定。這些，都有賴于更清晰的制度安排。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一旦學(xué)生大規(guī)模入住校外小區(qū)，隨之而來(lái)的，往往是運(yùn)營(yíng)層面的新問(wèn)題——例如噪聲擾民、交通安全、日常管理等，這些都不同于校內(nèi)宿舍的管理邏輯。如果社區(qū)、街道及相關(guān)主體未能及時(shí)跟進(jìn)管理與協(xié)調(diào)，小區(qū)運(yùn)行一旦出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)加劇鄰里矛盾，也可能引發(fā)新的輿情風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響這一模式的持續(xù)推進(jìn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，如何在推進(jìn)中同步完善規(guī)則與治理，已成為各地需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)課題。

在具體操作層面，龍淵認(rèn)為，分區(qū)管理是目前相對(duì)可行的平衡方式，例如設(shè)置獨(dú)立出入口和動(dòng)線，以減少不同人群之間的相互影響。胡小武也提到，如果在協(xié)商過(guò)程中為小區(qū)居民提供一定的配套機(jī)會(huì)，例如相關(guān)服務(wù)崗位，或可在一定程度上緩和矛盾。

而深圳近期的一項(xiàng)政策落地，或?yàn)槠平饨┚痔峁┝诵滤悸贰?/p>

今年4月，深圳發(fā)布的《關(guān)于既有非居住建筑功能轉(zhuǎn)換實(shí)施辦法》中提到，允許存量商辦、廠房等非居住建筑，經(jīng)改造后用作保障性租賃住房或高校宿舍，并給予5年過(guò)渡期內(nèi)免繳地價(jià)等政策支持。

“這本質(zhì)上是為高校校外宿舍打開(kāi)了低成本、高適配的‘第二空間’。”中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥在接受《南方都市報(bào)》采訪中提到，相比租賃分散的商品房，商辦、廠房的改造使用，不僅能盤(pán)活更多類型的存量資產(chǎn)，還能避免因租用住宅小區(qū)引發(fā)的權(quán)益沖突，為高校提供了更為靈活的宿舍解決方案。

而當(dāng)下，不管是深圳大學(xué)麗湖校區(qū)的研究生，還是漢園茗院的業(yè)主，都在等一個(gè)確切的答案。

4月19日，南山區(qū)桃源街道長(zhǎng)源社區(qū)一位工作人員告訴新京報(bào)記者，當(dāng)天下午社區(qū)方面再次組織了“關(guān)于深大租賃漢園茗院A區(qū)部分房屋作為學(xué)生宿舍事宜協(xié)調(diào)會(huì)”，但未透露具體內(nèi)容。

參與此次協(xié)調(diào)會(huì)的一位業(yè)主告訴新京報(bào)記者，參加會(huì)議的還有區(qū)住建局、南山消防大隊(duì)等多個(gè)部門的工作人員。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳月、安妤、凱麗、趙可為化名）

值班編輯 康嘻嘻 王丹妮

星標(biāo)“新京報(bào)”

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