低調地價+高調產品，中建壹品瘋卷西紅門

北京進深 徐迪 4月17日，中建壹品西紅門6038地塊設計方案的反饋意見通告。

方案于1月28日-2月5日進行公未，期間收到3條反饋意見，主要涉及陽臺和設備平臺形態、建筑高度，以及小區外部相關配建問題。

反饋意見

1.開敞陽臺計算面積情況及后續是否封閉。

建設單位意見：本項目按照《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》要求，設置開敞陽臺，每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米；

開敞陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率；公司承諾房屋交付時不封閉開敞陽臺。

2.關于項目建筑高度的問題。

建設單位意見：項目規劃設計方案樓棟嚴格按照掛牌文件要求，地塊建筑高度控制在45米（局部60米）范圍內，本次公示方案符合要求。

3.關于6039地塊建設下沉廣場的必要性與意義。

建設單位意見：項目鄰近規劃軌道站點，按照軌道一體化開發建設理念，為加強軌道站點與周邊商業的互聯互通，凈化優化地面靜態交通組織，依托6039地塊設置了下沉公園，與6038地塊下沉商業實現空間聯動、功能融合，共同打造高品質活力商街空間氛圍。

4.方案未考慮軌道站點周邊非機動車停放的問題。

建設單位回復：結合6038地塊項目用地及周邊用地條件，在地鐵出入口周邊合理劃定約1000㎡非機動車停車區域，以解決軌道周邊非機動車停放問題。

5.關于設備平臺配置合理性的問題。

建設單位回復：考慮現代化住宅居住體驗，增加智能家居設備外放，根據市場調研，結合新風、除塵、空調、軟水等設備尺寸，合理設置設備平臺，以滿足設備放置、安裝及檢修需求。

規劃方案

去年11月4日，中建壹品+湖北聯投聯合體以19.04億元底價摘得大興西紅門6038地塊，折合樓面價3萬元/㎡。

拿地85天，項目總平圖公示，項目占地2.76公頃，規劃地上建筑規模6.53萬㎡，其中計容建面約6.35萬㎡。

擬建12棟9-18層洋房、小高層，共648戶。

層高3米，樓王戶型層高3.1-3.3米。

1、好房子“四件套”配齊

項目采用北側+東側雙大門設計。

其中，北側社區主大門約39米，東側社區次大門約14米。

動線上，結合北側主入口大門設置下沉庭院會所；

通過風雨連廊將大門與中心區域三棟樓王進行連接，做到無雨歸家體驗。

同時，中心區域三棟樓王（4#、6#、9#）首層設置架空層，使中心區域景觀可通過架空層進行串聯，從而達到景觀互動的效果。

首層架空層+風雨連廊+下沉庭院會所+開敞式陽臺，一次性配齊，西紅門再添“好房子”產品。

2、贈送尺度再突破

贈送方面，開敞陽臺+設備平臺+飄窗設計，贈送尺度很大。

6038項目是大興區第一個實現開敞陽臺的項目。

區別于區域內奇偶陽臺的設置，實現了尺度的突破。

三大優勢

關注南城改善、尤其是依賴地鐵通勤的購房者來說，6038地塊無疑是一個值得重點盯防的“寶藏盤”。

1、高能配套

它位于大興區西紅門東板塊，環線、交通和配套都非常能打。

地鐵資源帶動了片區的整體發展，薈聚中心、山姆會員店、宜家等生活配套成熟，城市界面全大興最優，甚至好于多數主城區。

除了區域級配套商業，小區北側及東側，還結合下沉廣場設置了社區商業；

項目北側主入口正對規劃城市公園用地，未來外部景觀資源較為豐富；

南側為規劃學校用地，北京四中、皇城根小學，均已到了建設方案報規階段，教育資源較好；

同時，6038項目為地鐵一體化項目，地鐵站出入口直接到達地塊內部，實現零距離坐地鐵的便捷交通條件。

2、低密度

除了配套，地塊自身的素質也非常不錯。

在入市前一個月內，6038地塊經過一輪調規，用地指標大大“松綁”。主要體現在三個方面：

地上建面從6.9萬平米減為6.35萬平米；

容積率從2.5降為2.3；

建筑高度從45米變成限高45米（局部60米）。

這是西紅門到目前為止，容積率最低的住宅地塊。

在這個高度和容積率組合下，小區樓棟可以得到更舒適的間距，園林景觀也能夠有更多發揮空間。

要知道周邊用地基本是限高45米+2.5容積率。興創6030地塊也是經歷過調規，才將高度爭取到局部60米的條件。

這是西紅門到目前為止容積率最低的住宅地塊。

3、低地價

6038地塊的樓面價僅3萬元/㎡，而元啟所在的6035地塊，在2024年底成交時，樓面價達到4.15萬元/㎡。

成本直降1萬+，配合更優質的規劃條件，6038地塊在產品打造上可以有更大空間發揮。

相關公司：中建壹品