車位辦產證虛增交易？解放上海不動產新規變化

上海樓市“新七條”出臺一個多月，住房交易明顯升溫。上周六，二手房網簽量1632套創下5年單日新高。

是不是官方虛增數據？故意把車位算進去了？夫妻更名被鎖死，會增加交易成本？你一定也聽過這些聲音。

真的是這樣嗎？官方say no！

這些啊，其實是部分平臺賬號對3月1日施行的《上海市不動產登記技術規定》的誤讀。

簡單來說，這次不動產的調整，屬于登記領域的技術性優化，不影響普通市民的日常交易。

上海市確權登記局說，新規是上海的不動產登記技術規定第四次調整。此前一版于2021年3月1日施行，有效期為5年，此次修訂屬于正常到期更新，以銜接現行國家政策和社會變化。

施行一個多月來，市場比較平穩，并不存在所謂“增加交易成本”等異常情況。

之所以，讓人們產生誤解。可能有兩個原因，第一，時間上的接近，讓不少人將兩者關聯。因為2月25日，上海出臺樓市“新七條”，3月1日，不動產登記新規施行。

第二，一些人對“不動產”范疇的認識偏差。

不動產不等于房地產。新規涉及11類可以登記的不動產權利，比如集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，土地承包經營權和土地經營權，建設用地使用權，國有農用地的使用權，宅基地使用權，海域使用權、無居民海島使用權，居住權，地役權，抵押權等。房地產只是其中的一部分。

不過，這次新規，有兩點和普通人息息相關，一定要關注。

首先，車位可擁有獨立產證。

上海二手房交易量沖高，是因為把車位也算進去了？新規中關于車位產證登記的調整，引發了一些誤解。

上海車位和住宅一樣，一直被視為獨立的不動產單元。其實，上海房地產交易中心公布的二手房網簽數據，歷來都包含車位，并非因為新規才納入。

過去，車位是作為房屋的附屬設施，登記在同一張產證上。但實踐中出現不少特殊情況。比如，一套住房由夫妻與其兒子三人共同共有。兒子婚后，兒媳以個人名義出資購買小區車位，登記時產權人如何確定就成了問題。又如，房屋被拍賣或處分時，車位無法單獨處置。

此次新規調整的核心是，車位可以作為獨立的不動產單元進行登記、單獨發證。這就解決了上述案例里面兒媳購買車位的產權問題。房車分開辦證之后，兒媳、夫妻與兒子分別辦理產證。登記系統可以在后臺將該車位關聯在相關業主的房屋上。

雖然可以分開辦證，但并非徹底割裂。如果你不是小區業主或和業主同住的直系親屬，不可以單獨購買該小區的車位。畢竟在購買車位時，仍需提供在該小區購置房屋的證明。

新規在登記系統中強化了車位與對應房屋的數字化關聯，兩者在權屬上依然保持可追溯的邏輯聯系，避免因附屬設施權利人與房屋產權人不一致而引發的處置糾紛。。

已持有車位的市民，如果希望拆分產證，操作也十分便捷。只需用手機提交申請，系統生成二維碼后，即可前往大廳自助打證機，掃碼打印新產證。市民可就近尋找登記中心辦理，不必局限在房子或車位所在區。

需要注意的是，拆分的前提是房屋與車位權利人一致，且無其他特殊情況。拆分后，原有的份額、權利內容不變，僅將房子和車位分別記載于兩本產證。

第二，夫妻之間變動仍免征契稅。

以前，夫妻之間在房產證上加名、減名、更名，都叫“變更登記”，相當于房子沒換權利人，只是信息變了。

新規明確，“夫妻之間”權利變動調整為“轉移登記”。可以理解為，產權從一個人轉到另一個人。以前，變更登記不需要繳納契稅，調整之后，會不會增加交易成本？

答案是不會。“我們已與稅務部門溝通，按照稅收征管要求，夫妻之間做轉移登記，在核稅時也可以免契稅。”工作人員表示，此次調整是呼應國家《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記規程》等規定的要求。

只有一類人會感受到變化。家里有違法搭建，比如搭建陽光房、封陽臺沒報批，且城管部門已通知登記機構在房屋上作了文件登記的市民，按照原來的變更登記，不需要整治拆違注銷文件登記。現在改成轉移登記，城管會要求轉移前必須整改并完成注銷文件登記后方可辦理。

你明白了嗎？如果還有和不動產登記相關的問題，歡迎后臺留言。

原標題：《車位辦產證虛增交易？解放上海不動產新規變化》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日報 戚穎璞