關于推進修訂《民法典》第九百三十七條的立法建議

呈全國人大法工委：

請轉樊蕓代表參閱：

核心訴求：

建議將《民法典》第九百三十七條修改為：

物業服務合同是物業服務人按照約定標準與質量，在物業服務區域內提供建筑物及其附屬設施維修養護、環境衛生與公共秩序維護等服務，憑合格履約獲取勞動報酬的合同。

理由如下：

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規定：“物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。”這一條文作為物業服務關系的基礎性立法，從法律層面確立了物業服務合同的基本屬性，明確了物業服務人與業主之間的核心權利義務框架，為規范物業服務市場、界定雙方行為邊界提供了初始依據，對推動物業服務行業有序發展具有不可替代的基礎性作用。

但結合多年司法實踐與社會治理現實來看，該條文在權責平衡、服務約束、權益保障等方面存在明顯不足，未能充分適配當前物業服務領域的復雜需求，不僅容易引發法律理解上的偏差，更成為業主與物業矛盾高發的重要制度誘因，其具體弊端主要體現在以下四個方面，且各弊端相互關聯、層層遞進，形成了系統性的制度短板。

一是付費邏輯失衡，未實現質價掛鉤。現行條文核心表述聚焦“業主支付物業費”，過度強調業主的付費義務，卻未明確將物業費支付與物業服務質量、履約成效直接掛鉤，未確立“按質論價、按勞取酬”的核心原則。這種表述容易形成片面認知，即只要物業服務人提供了基礎服務，無論服務質量優劣、是否達到合同約定標準，業主都必須無條件支付物業費，這與民法典公平原則相悖，也導致實踐中大量出現“服務好壞都收錢”的現象，物業企業缺乏提升服務質量的動力，甚至出現壓縮服務成本、敷衍履約的情況，而業主卻只能被動付費，陷入“付費難享合格服務”的困境。同時，這種邏輯還間接固化了“按房屋面積收費”的行業慣性，忽視了物業服務的核心標的是小區公共區域和公共設施，同一小區業主享有均等公共服務卻承擔差異化費用，違背“誰受益、誰付費”的市場原則，進一步加劇了付費邏輯的不合理性。

二是資金監管缺位，存在權力濫用風險。現行條文未對物業費的收取方式、資金管理作出任何明確規定，默認業主直接向物業服務人付費，導致物業費的收支、使用、結余等全部由物業單方掌控，業主作為付費方，難以對資金流向進行有效監督、核查。這種資金管理模式缺乏透明度，容易引發一系列問題：部分物業企業擅自挪用、侵占物業費，或將物業費與公共收益混同使用、隱瞞不報；有的物業企業未經業主同意擅自提高收費標準、增設收費項目，實施亂收費行為；還有的物業企業虛假申報服務成本，將本該用于公共設施維修、環境衛生維護的資金截留為企業利潤，嚴重損害業主的共同權益，甚至出現涉嫌職務侵占、挪用資金的違法情形，而業主因缺乏法律依據，難以有效維權。

三是權責配置錯位，主體地位失衡。現行條文弱化了業主的主人翁地位，強化了物業服務人的主導權，導致雙方主體關系錯位。一方面，條文未明確業主的監督權利，業主對物業服務質量的考核、資金使用的監督缺乏明確的法律依據，難以形成有效的監督約束機制；另一方面，條文保留“相關秩序的管理維護”表述，強化了物業的“管理”色彩，弱化了其“服務”本質，容易讓物業企業產生“管理者”的認知偏差，忽視自身服務職責，甚至出現以限制業主使用門禁、電梯等方式催交物業費的違規行為，進一步加劇雙方對立，不利于形成“業主監督、物業履約、按效取酬”的良性互動機制，也違背了物業服務合同作為雙務有償合同的本質要求——物業服務人享有收費權利，卻未被明確賦予對應的履約責任，業主負有付費義務，卻未被充分保障監督權利和合理抗辯權利。

四是權利救濟不足，業主抗辯缺乏依據。現行條文過于側重業主的付費義務，對物業服務人的履約責任強調不足，未明確賦予業主在物業服務不達標情況下的合理抗辯權利。實踐中，業主往往因物業服務質量不達標、公共設施維護不到位等理由拒絕支付物業費，但由于條文未明確“服務不達標可拒付、減付物業費”的規則，導致業主的抗辯缺乏明確法律支撐，部分法院在裁判時仍以“物業已提供基礎服務”為由，判決業主全額支付物業費。同時，條文未明確物業服務人的違約后果，即便物業存在嚴重履約瑕疵，也難以通過法律手段倒逼其整改，進一步加劇了權責失衡，導致物業糾紛頻發且難以實質性化解，既不利于維護業主合法權益，也不利于物業服務行業的良性發展。

為破解上述弊端，回歸物業服務的本質、保障業主共同權益、構建公平透明的物業服務關系，化解當前日益突出的物業與業主矛盾，推動物業服務行業高質量發展，建議對《民法典》第九百三十七條進行系統性修訂，核心調整方向為：變業主直接交費為物業憑合格服務獲取勞動報酬；變資金由物業單方掌控為業主方共管監管；變“重義務、輕權利”為權責對等，明確服務質量與報酬支付的直接關聯，強化業主的監督與抗辯權利。

一、修訂的核心理念

1. 以服務質量定報酬，確立“無合格服務無報酬”原則，將服務質量、履約成效作為物業費支付的核心依據，徹底打破“服務好壞都收錢”的不合理格局；

2. 規范資金管理模式，明確業主不直接向物業服務人付費，物業服務資金由業主大會或業主委員會設立共管賬戶代管，實現資金公開透明、專款專用、全程監督；

3. 明確報酬獲取條件，物業服務人僅能依據合同約定、服務考核結果，獲取相應勞動報酬，強化其履約責任，倒逼其提升服務質量；

4. 回歸服務本質，弱化“管理”色彩，明確物業服務是平等的勞務服務關系，而非管理與被管理關系，推動物業與業主形成平等互信的合作關系；

5. 強化權責對等，均衡體現雙方權利義務，明確業主的監督權利和合理抗辯權利，同時明確物業服務人的履約責任和違約后果，實現公平正義。

二、建議修訂后的條文內容

建議將《民法典》第九百三十七條修改為：

物業服務合同是物業服務人按照約定標準與質量，在物業服務區域內提供建筑物及其附屬設施維修養護、環境衛生與公共秩序維護等服務，憑合格履約獲取勞動報酬的合同。

業主應當將物業服務資金交由業主大會或業主委員會設立的共管賬戶代管，不得直接向物業服務人支付。物業服務人服務達標并經考核合格的，由業主方按約定撥付勞動報酬；服務不達標的，業主方有權減付、緩付或不予撥付。

物業服務人未按照約定提供服務或者服務質量不達標的，業主有權相應減付、緩付或者拒付勞動報酬。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

三、修訂的現實意義

通過本次修訂，從法律層面確立“先服務、后考核、再發酬”的核心規則，從根源上改變物業“先拿錢、后辦事、少服務”的行業亂象，推動物業服務行業回歸“等價交換、質價相符”的市場本質。資金由業主方共管，能夠有效實現物業費收支公開透明、專款專用，全程接受業主監督，從根本上遏制亂收費、賬目不透明、資金被侵占挪用等問題，切實保障業主的共同權益，破解長期以來業主“付費難監督”的困境。

同時，修訂后的條文明確了業主的主體地位與監督權利、合理抗辯權利，賦予業主在服務不達標時拒絕、減付報酬的法律依據，有效平衡雙方權責，化解業主“維權無門”的難題；弱化物業的“管理”色彩，強化其服務職責，能夠引導物業企業樹立服務意識，主動提升服務質量，推動物業與業主從對立關系轉變為平等互信的合作關系。

此外，本次修訂還能有效破解“按面積收費”的行業慣性弊端，引導物業服務收費回歸“為服務付費”的本質，推動行業探索更合理的收費模式，同時為司法實踐提供明確的裁判依據，統一裁判規則，批量化解物業糾紛，減少群體性矛盾，助力小區治理和諧穩定，真正體現民法典的公平原則與人民立場，推動物業服務行業健康有序發展，回應人民群眾對高品質居住環境的需求。

綜上，修訂《民法典》第九百三十七條，既是破解當前物業服務領域突出矛盾的現實需要，也是規范物業服務市場、保障業主合法權益、推進基層治理現代化的重要舉措，有利于平衡雙方權責、規范行業秩序、化解民事糾紛，具有重要的立法價值和現實意義。

建議將《民法典》第九百三十七條修改為：

物業服務合同是物業服務人按照約定標準與質量，在物業服務區域內提供建筑物及其附屬設施維修養護、環境衛生與公共秩序維護等服務，憑合格履約獲取勞動報酬的合同。