永升服務拿到了獨立船票

文/樂居財經 嚴明會

“（我們）核心管理團隊保持了極高的穩定度和團結性，無一人主動離職，面對宏觀變局和行業周期性的壓力，永升人始終團結、穩定、韌性，我們的團隊是對抗下行周期最寶貴的資產。”

聚光燈打過來，永升服務（01995.HK）2025年業績發布會上，出席管理層多了張新面孔，端坐在C位的是去年9月份接棒CEO的林祝波。

從地產轉戰物業，過去半年，林祝波深入永升服務一線，實地調研了約50個項目、拜訪重點客戶和合作伙伴，主動推進2026年全面經營規劃、預算及資源配置工作，牽頭完成了永升“二五”戰略的修正，以及主導推動了基于效率優先、支持城市深耕的組織變革與升級。

“半年交接順利結束，雙方戰略理念高度一致，發展計劃得到了極好的延續與傳承。”此番業績交卷的同時，永升服務宣布前CEO周洪斌辭任執行董事，轉任顧問，徹底淡出核心管理層。

林祝波全面履職，做好了充分、充足的準備，其帶領的管理團隊為2026年制定清晰的經營管理指引——利潤兩位數增長。

重塑規模邏輯

“全年表現雖不完美，也暴露出不少亟待解決的問題。”

永升服務的這場業績發布會，少了些行業慣用的宏大敘事，多了份“不完美但坦誠”的務實底色。這份清醒，讓市場看到了一個正在從“規模故事”走向“價值故事”的永升服務。

過去的2025年，永升服務在規模擴張上展現出了鮮明的“減法哲學”。盡管全年簽約面積微增0.8%至3.54億平方米，在管面積增長0.6%至2.53億平方米，看似增速放緩，但數字背后的結構性變化更值得關注。

首先，外拓能力實現歷史性突破。去年，永升服務外拓飽和合同收入達到16.9億元，同比增長7%，創下過去三年新高。這一成績，書寫在城市布局大幅收縮的背景下，其已主動將外拓城市從超過120個縮減至核心70-80個。

“集中聚焦是為了更精準的出擊和更高效的產出”，永升服務正在從過去的粗放式擴張轉向精細化深耕。

其次，是其展現出了“斷臂求生”的決斷力。2025年，永升服務主動退出了約4200萬平方米的“質地不佳、基礎條件運作困難”的項目，涉及超200個項目。

一增一減之間，雖然賬面規模數據平淡，但項目組合的質量實現了迭代更新。這種“以質換量”的思路，在行業下行周期中顯得尤為可貴。永升服務守住基本盤的同時，也為未來業績增長清理了包袱。

更為關鍵的是，永升服務凸顯出的獨立性。在業務結構上，其目前已有70%的業務來自外部市場化拓展，而非關聯地產；非業主增值服務進一步收縮，2025年營收占比同比減少3.3個百分點至5.5%。

對于外界關注的關聯應收款，林祝波在業績會上坦言，永升與旭輝確實存在一定的歷史應收款項，但隨著旭輝境內外債務重組取得進展，永升服務正積極推動解決方案，“將在合理時間內有序解決剩余歷史存量問題”。

“永升的目標從來不是所謂的‘脫鉤’，而是真正具備完全市場化、獨立發展的能力。”去年11月，國際知名機構投資人LMR成為永升服務第一大股東，旭輝集團不再對永升并表。

這一股權結構的根本性變化，標志著永升服務在治理層面實現了與地產關聯方的實質性分離。

現金流韌性

“我們相信整體的健康比單一的速度更有意義，結構的優化讓公司整體更加健康。”

2025年，永升服務實現營收68.66億元，基本維持穩定。其中，核心基礎物業服務收入同比增長7.1%至54.51億元，在總收入中的占比進一步提升至79.4%。

對非業主增值服務，永升服務表現更為謹慎，退出部分預期收益相對較低的服務項目；占據高毛利的業主增值服務雖然短期收入占比下降，但業務質地正在升級。

過去，社區增值服務中高毛利的廣告、場地租賃等業務，很大部分被納入公共收益范疇，不再計入公司收入。同時，受經濟下行影響，業主消費意愿減弱，部分垂直賽道競爭加劇。必過，永升服務已主動研發新產品線，如智能充電樁、快遞驛站、電梯維保、空間改造等，這些業務線的毛利相當可觀。

其中，充電樁業務已從局部市場拓展至全國，滲透率大幅提升，成為新的增長點。管理層透露，“有些項目一個星期內單臺機器的辦卡量就能達到4萬到5萬”。

“未來，我們將通過用戶忠誠度計劃和私域流量運營，做大高毛利業務規模，預期能夠觸底反彈，持續打造第二曲線。”

對于綜合毛利率從19.7%微降至19.0%，基礎物管毛利率約微18%，永升服務管理層給出了坦誠而務實：一方面，行業人工成本自然上漲、存量競爭加劇；另一方面，公司主動加大品質投入，將部分委外員工轉為自營、提升園區服務標準。

盡管收入結構調整帶來毛利承壓，但永升服務2025年的經營性現金流達到5.1億元，實現凈利潤的一倍覆蓋。報告期末，其手中現金及現金等價物約為27.65億元，同比提升6%。

在當前物業行業普遍面臨收繳率下降、應收賬款承壓的背景下，永升服務的這一現金流韌性實屬難得。

財務穩健，永升服務在股東回報方面表現頗為慷慨，董事會建議宣派末期股息每股0.0735 港元，并派發特別股息每股0.0294港元，全年股息派發比例達到70%。

結語

主動退場低質項目、聚焦核心城市深耕、股權結構獨立化、高比例分紅回饋股東……回顧2025年，永升服務的這些動作共同指向一個目標：構建一個不依賴地產關聯、依靠內生能力和客戶口碑的可持續增長模型。

展望2026年，管理層給出了“全年預計實現8%-10%的兩位數增長”的業績指引，并明確“利潤增長大于收入增長、收入增長大于費用增長”的經營原則。

在當前行業環境下，這一目標頗具挑戰性，但也反映了管理層的內生增長信心。圍繞這一目標，永升服務提出了四大戰略重點：一體化拓展、深化客戶經營、精益管理、專業化壁壘構建。

“永升是我職業生涯的最后一站。”新掌門林祝波將個人命運與永升服務深度綁定，長期主義的執行力值得期待。

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