雅居樂巨虧226億，市值僅剩12億港元

雷達財經出品 文|彭程 編|孟帥

市值僅剩約12億港元的雅居樂集團，日前交出一份巨虧約226億元的業績答卷。

此次披露的財報，清晰地揭示出雅居樂當前所面臨的業績困境。2025年，公司實現營收278.59億元，同比驟降35.7%；歸母凈利潤虧損同比擴大超三成，達到225.69億元；毛利率也持續走低，進一步下探至-17.6%。

債務方面，雅居樂更是承受著不小的壓力。截至2025年末，公司現金及銀行結余（包括有限制現金）總額僅55.79億元，但短期借款的規模便高達387.34億元，資產負債率也攀升至89.53%。

更讓雅居樂倍感壓力的是，截至去年末，公司已有本金合計294.21億元及利息13.05億元的借款，因未能按期支付而構成違約，并觸發了37.66億元的銀行及其他借款出現交叉違約。

而就在去年12月，“賭王”何鴻燊之子何猷龍旗下的公司，還向香港高等法院提交了對雅居樂的清盤呈請。

為應對流動性危機，雅居樂積極行動，一方面全力推進境外債務重組工作；另一方面，公司也試圖通過出售資產來緩解資金壓力。

不過，資產處置也給雅居樂的利潤造成一定的沖擊。年報顯示，2025年，雅居樂出售/終止確認附屬公司的虧損約28.96億元。

營收驟降35.7%，虧損擴大超三成

3月31日，雅居樂集團發布2025年年度業績公告。財報顯示，雅居樂全年實現營收278.59億元，較2024年的433.46億元下降35.7%；錄得歸母凈利潤虧損225.69億元，較2024年的172.16億元擴大超三成。

分業務來看，雅居樂的收入收縮幾乎覆蓋了所有板塊。其中，物業發展確認銷售收入127.29億元，較2024年的265.52億元驟降52.1%；確認銷售總面積126萬平方米，同比減少44.5%；確認銷售均價為10073元/平方米，同比下降13.7%。

同期，物業管理實現收入128.26億元，同比下降6.2%。截至去年末，集團總在管面積從上年末的5.51億平方米降至5.03億平方米，同比下降8.7%。

至于包括提供物業建筑服務、綠色生態景觀服務、智慧家居和裝飾服務、環保服務及商業管理服務在內的其他業務，去年為公司貢獻收入23.04億元，同比降幅亦達26.1%。

2025年，雅居樂錄得毛虧損49.06億元，毛虧損率高達17.6%。相比之下，公司2024年的毛虧損僅為5.21億元，這意味著其毛虧損同比急劇擴大了841.3%。

究其原因，價格與成本的“剪刀差”是拖累這一指標表現的主要“元兇”。兩端擠壓之下，雅居樂的毛利空間被進一步吞噬。

雅居樂也在財報中解釋稱，毛虧損的增加主要由于房地產行業的經營環境仍然困難重重，削弱了買家信心并使物業銷售放緩。公司去年的確認銷售均價較上年下降13.7%，而相關平均成本較2024年僅下降4.1%。

在凈利潤層面，雅居樂去年錄得歸母凈利潤虧損225.69億元，較上一年的172.16億元擴大31.1%。

對此，雅居樂解釋稱，虧損主要受三方面因素影響，即出售╱終止確認附屬公司錄得虧損；使用權益法入賬的投資減值虧損；及所得稅開支大幅上升。

2025年，雅居樂房地產項目的累計預售金額為85.7億元，同比下降44.7%；對應累計預售建筑面積為93.9萬平方米，同比下降19.1%；預售均價為9129元/平方米，同比下滑31.7%。

交付方面，2025年，雅居樂累計交付約1.6萬戶、交付面積約135萬平方米，但保交付的推進并沒能有效緩解公司在利潤端和現金流方面的壓力。

在土地儲備方面，雅居樂亦呈現出收縮趨勢。截至2025年末，集團于69個城市及地區擁有預計總建筑面積約2548萬平方米的土地儲備。

而截至去年上半年末，雅居樂土地儲備的預計總建筑面積為2962萬平方米，分布于73個城市及地區。相比之下，公司的土儲規模在半年時間里已出現明顯縮減。

債務“壓力山大”，遭“賭王”之子提清盤呈請

在資產負債方面，雅居樂同樣面臨不小的挑戰。財報顯示，截至2025年末，雅居樂的資產負債率為89.53%，較上年末增加10.13個百分點。

截至2025年末，雅居樂的現金及銀行結余（包括有限制現金）總額為55.79億元，但同期公司的短期借款便高達387.34億元。

盡管雅居樂的總借貸較2024年末減少21.11億元，但其凈負債比率卻由2024年末的103.6%飆升至229.6%，財務風險急劇放大。

值得注意的是，截至2025年末，雅居樂有本金合計294.21億元及利息合計13.05億元的借款，因未能于各自到期日支付而出現違約。該違約事件亦觸發了合計37.66億元的銀行及其他借款出現交叉違約。

雅居樂在財報中提到，如2024年5月14日及2024年6月7日公告所載，鑒于公司面臨的流動性壓力，公司于2024年5月13日到期的寬限期后尚未支付于2025年到期4.83億美元的6.05%優先票據的有關利息，并預期無能力履行其境外債務項下的所有付款義務。

雅居樂表示，未能支付相關債務，或會導致公司的債權人要求加速償還債務。

雅居樂還強調，集團一直在積極采取措施管理其境外債務。尤其，集團已建立現金流測算模型及模擬清算分析以支持重組計劃。

在此基礎上，雅居樂一直與主要境外債權人保持磋商，積極協助其進行盡職調查，就重組方案進行多次溝通，持續調整完善重組方案條款，爭取達成一致的重組條款，盡快落實重組方案。

值得一提的是，雅居樂在年報中還提到，去年12月9日，一家公司向香港高等法院針對公司提呈清盤呈請，呈請涉及若干據稱未付款項，總額分別為1858.7萬美元及234.7萬元人民幣。

據深圳商報·讀創，此次呈請的發起方為新濠(中山)企業管理有限公司，作為港股上市公司新濠國際發展的附屬公司，其背后是由“賭王”之子何猷龍實際掌控的新濠集團。

公告顯示，該款項源自中國國際經濟貿易仲裁委員會仲裁庭于2025年9月25日作出的仲裁裁決。于2026年3月2日在高等法院的聆訊中，高等法院裁定將呈請的聆訊押后至2026年6月29日。

雅居樂表示，上述狀況顯示存在重大不確定因素令集團持續經營的能力重大存疑。鑒于該等情況，董事在評估集團是否具備充足財務資源以持續經營時，已審慎考慮集團的未來流動資金及表現以及其可用的融資來源。

為此，雅居樂董事已采取多個計劃及多項措施改善集團的流動性及財務狀況，以重組現有借款并反對呈請。

另據天眼查顯示，雅居樂集團控股有限公司目前存在多條被執行人信息，合計被執行金額超15.78億元。歷史被執行人信息顯示，其累計被執行總金額更是超110億元。

為緩解流動性壓力，開啟“賣賣賣”模式

在業績下滑、債務承壓的雙重挑戰下，資產處置成為雅居樂維系公司流動性的關鍵路徑之一。

據媒體報道，去年10月，雅居樂地產因流動性危機，被迫出售2023年7月以9.66億港元底價強拍獲得的香港九龍塘義本道6號龍圃別墅項目。

另據觀點網，早在2021年下半年至2022年期間，雅居樂便通過集中出售項目股權及資產包，累計回籠資金超200億元。

進入2023年之后，雅居樂處置資產變得更加具體化與碎片化。例如，出售常州項目股權回籠約4.26億元，并推進吉隆坡項目出售。

2024年以來，雅居樂資產出售的邏輯進一步轉向“以時間換空間”。一方面，公司剝離資產范圍從地產項目擴展至環保、教育等多元業務，體現出對非核心板塊的全面收縮；另一方面，單筆交易規模趨于中小型化，更多呈現為“持續輸血”而非一次性緩解。

據觀點網不完全統計，2025年以來，雅居樂已披露的資產處置回籠資金規模約在10億元。若疊加未披露的交易，整體的資金規模會更大。

不過，與雅居樂龐大的負債體量相比，回籠資金的規模仍顯得較為有限。同時，資產處置也成為了公司凈利潤虧損的重要源頭。年報顯示，2025年，雅居樂出售/終止確認附屬公司的虧損約28.96億元。

從近期動作來看，進入2026年后，雅居樂仍在剝離非核心資產。據雅居樂3月27日披露的公告，公司擬以約11.5億元的價格出售環保相關業務資產。

對于這筆交易，雅居樂表示，公司擬透過出售目標資產，以剝離與環保業務相關的非核心資產，從而進一步集中資源于集團的核心主營業務，并提升集團的資源配置效益。

公司董事認為，本次出售目標資產，將減少集團的負債及利息支出，改善現金流，亦使集團可以變現環保業務相關資產的價值。

值得關注的是，雅居樂長期維持著典型的家族式治理架構。目前，雅居樂董事會由創始人陳卓林擔任主席兼總裁，其家族成員陳卓喜、陳卓南等也均為董事會成員。

而就在公司年報發布第二天的4月1日，雅居樂通過公告宣布，因已屆齡退休及期望減輕工作負擔，以便騰出更多時間處理其他事務，陳卓雄（陳卓林大哥）辭任非執行董事。

此外，去年5月，雅居樂還曾發布公告稱，安永會計師事務所因未能與公司就2025年的審核費用與雅居樂集團達成共識而退任，轉而由栢淳會計師事務所有限公司接任。

有關雅居樂的后續發展，雷達財經將持續關注。