碧桂園被下調

里昂下調碧桂園服務目標價至6.7港元。

一、事件概述

2026年4月7日，國際投行里昂證券發布研究報告，對碧桂園服務控股有限公司進行了評級調整。該行將碧桂園服務的目標價從7.1港元下調至6.7港元，但同時將投資評級從"持有"上調至"跑贏大市"。

二、調整細節

1. 目標價調整：從7.1港元下調至6.7港元，下調幅度約5.6%

2. 評級調整：從"持有"上調至"跑贏大市"

3. 盈利預測調整：將碧桂園服務2026年及2027年盈利預測分別下調4.7%和8.5%

三、調整原因分析

里昂此次調整基于對碧桂園服務基本面的深入評估：

1. 毛利改善信號：碧桂園服務2025年毛利增長0.7%，這是過去四年來首次錄得增長，被視為積極的經營改善信號。

2. 盈利觸底預期：公司管理層在業績會上明確表示，盈利已在2025年見底，核心利潤將于2026年恢復增長。

3. 財務穩定性：里昂認為公司盈利及現金流保持穩定，為管理層提供了動用凈現金儲備提升股東回報的空間。

4. 估值吸引力：盡管下調了目標價，但里昂認為公司當前收益率具有吸引力，且具備上升潛力，因此上調評級。

四、碧桂園服務2025年基本面背景

要理解里昂的調整，需要結合碧桂園服務最新財務表現：

1. 營收創新高但利潤暴跌：2025年碧桂園服務實現營業收入483.54億元，同比增長9.9%，再創歷史新高。然而凈利潤僅為5.99億元，同比暴跌68.1%；股東應占利潤6.02億元，同比下降66.7%。

2. "財務排毒"代價：利潤大幅下滑主要源于公司主動進行的財務清理：

? 計提商譽減值約9.69億元（主要來自子公司滿國環境）

? 金融資產及合同資產減值損失15.40億元

? 主動清理長賬齡貿易應收款導致信用減值損失增加

3. 現金流狀況：2025年經營活動所得現金凈額為25.08億元，較上年同期的38.73億元下降35.2%。

4. 業務結構優化：

? 物業管理服務收入279.3億元，同比增長7.3%，占總收入57.8%

? 關聯方收入占比從2018年的20.3%降至2025年的1.1%，降低了對單一關聯方的依賴

? 收費管理面積增至10.6億平方米，其中一、二線城市項目占比約40.2%

五、市場意義與投資邏輯

1. "目標價下調但評級上調"的特殊調整：這種調整組合在投行研報中相對少見，反映了分析師對公司基本面改善的認可，但同時對短期估值進行了適度調整。

2. 財務出清后的輕裝上陣：里昂認可碧桂園服務主動進行財務清理的策略，認為雖然短期利潤承壓，但有利于公司長期健康發展。管理層將2025年的利潤下滑描述為"財務健康度升級的階段性代價"。

3. 行業背景下的相對優勢：在物業市場增量下行、行業競爭加劇的背景下，碧桂園服務仍能保持營收增長和現金流穩定，顯示出一定的經營韌性。

4. 估值水平分析：根據富途牛牛數據，截至2026年4月4日，碧桂園服務分析師目標價平均為7.47港元，最高8.36港元，最低6.83港元。里昂的6.7港元目標價接近市場最低預期，而當時股價約為5.99港元，意味著仍有約11.9%的上漲空間。

六、風險提示

1. 商譽減值壓力：截至2025年末，公司賬面商譽凈值仍高達144.47億元，無形資產總額201.97億元，后續減值壓力尚未完全消散。

2. 應收賬款風險：貿易應收款項凈額達188.07億元，其中2至3年及3年以上長賬齡應收款總額35.22億元，同比增幅約35%。

3. 行業競爭加劇：物業市場增量下行，住宅物業換手率攀升，行業競爭愈發激烈。

結論

里昂此次調整反映了對碧桂園服務"短期陣痛、長期向好"的判斷。雖然公司因主動財務清理導致2025年利潤大幅下滑，但毛利四年來首次增長、關聯方依賴度大幅降低、核心物管業務穩健等積極因素，使分析師認為最壞時期已經過去。評級上調至"跑贏大市"表明里昂認為在當前價位下，碧桂園服務具有投資吸引力，未來表現有望優于市場平均水平。投資者需關注公司后續的應收賬款回收情況和商譽減值風險。