商業(yè)毛利占比超六成，輕資產(chǎn)突圍！新城控股重塑民營房企發(fā)展范式

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，新城控股（601155.SH）憑借“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略顯現(xiàn)業(yè)績韌性。3月27日，新城控股披露2025年年度報告，公司實現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤6.80億元。其間公司在手現(xiàn)金充裕，多層次融資產(chǎn)品落地，融資成本持續(xù)降低。

近年來，新城控股秉持“駱駝精神”耐力長跑，這種在逆境中積蓄力量、穩(wěn)健前行的精神特質(zhì)，令其在商業(yè)運營及輕資產(chǎn)代建領(lǐng)域煥新活力。與純粹住宅開發(fā)企業(yè)相比，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域形成了規(guī)?；_發(fā)體系，增強企業(yè)抵御市場波動周期的能力。2025年，公司物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率水平近70%，貢獻(xiàn)毛利規(guī)模超六成。公司代建、代管業(yè)務(wù)同時拓寬輕量化發(fā)展空間，構(gòu)筑盈利增量。

商業(yè)運營構(gòu)筑半壁江山

建管業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)盈利增量

依托輕重并舉戰(zhàn)略，新城控股在2025年保持開發(fā)業(yè)務(wù)高回款、商業(yè)勢能持續(xù)釋放，抵御市場波動周期成效顯著。

2025年，新城控股在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上注重“有回款”的銷售，提升貨值變現(xiàn)能力。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合同銷售面積253.58萬平方米，完成合同銷售金額192.70億元，實現(xiàn)212.76億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率達(dá)110.41%。

與此同時，公司商業(yè)運營的基本盤持續(xù)夯實，成為業(yè)績增長的核心引擎。從主營業(yè)務(wù)營收構(gòu)成來看，2025年新城控股物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入130.36億元，同比增長8.37%。該板塊毛利率高達(dá)69.77%，毛利規(guī)模90.95億元，占公司總毛利的比例由去年同期的48%提升至63%。

作為國內(nèi)體驗式商業(yè)的標(biāo)桿，2025年，吾悅商管實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營，公司商業(yè)運營總收入140.90億元，同比增長10%；新開吾悅廣場5座，銷售、收入、客流、會員消費均同比提升。截至2025年末，公司在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業(yè)在營數(shù)量達(dá)178座，開業(yè)面積達(dá)1649.07萬平方米，出租率達(dá)97.86%。

深耕住宅和商業(yè)基本盤之外，新城控股還正通過代建、代管業(yè)務(wù)拓寬輕量化發(fā)展空間。2025年，新城控股旗下代建、代管平臺——新城建管，新增簽約面積1061萬平方米，在中指研究院發(fā)布的《2025年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)新簽規(guī)模排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管累計管理項目155個；累計管理總建筑面積超2600萬平方米，覆蓋住宅、商業(yè)、超大規(guī)模綜合體等多元業(yè)態(tài)，公司在輕資產(chǎn)賽道上的戰(zhàn)略布局進(jìn)入成果兌現(xiàn)期。

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)8年為正

低成本融資優(yōu)勢凸顯

商業(yè)運營持續(xù)發(fā)展、住宅業(yè)務(wù)企穩(wěn)，使得新城控股財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健。截至2025年底，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為56.97%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)8年為正。

基于持續(xù)保持“零違約”紀(jì)錄，近年新城控股收獲來自監(jiān)管機構(gòu)和投資者的認(rèn)同。2025年，新城控股完成3筆共計36.5億元中期票據(jù)的發(fā)行。截至報告期末，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計為629億元，公司及子公司已使用授信241億元；公司整體平均融資成本為5.44%，較去年末下降0.48個百分點。

其間新城控股在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域率先破局。2025年11月，公司成功發(fā)行以青浦吾悅廣場為底層資產(chǎn)的“吾悅廣場機構(gòu)間REITs”，創(chuàng)下全國消費類機構(gòu)間REITs、A股民企機構(gòu)間REITs“雙首單”行業(yè)紀(jì)錄。新城控股此舉盤活了存量商業(yè)資產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”構(gòu)建全周期管理的新范式。

境外融資方面，新城控股母公司新城發(fā)展于2025年發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近三年首家重啟境外融資的民營房企；子公司新城環(huán)球成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)。

未來新城控股將持續(xù)提升其作為全國性商業(yè)運營龍頭企業(yè)的優(yōu)勢。在3月30日舉行的2025年度業(yè)績說明會上，新城控股董事長兼總裁王曉松表示：“公司充分把握消費市場結(jié)構(gòu)性機遇，依托吾悅商管‘經(jīng)營五步法’的核心理念，聚焦資產(chǎn)價值提升與消費體驗升級；作為全國性商業(yè)運營龍頭企業(yè)，公司在行業(yè)深度調(diào)整期以差異化策略構(gòu)建核心競爭力，通過強化匹配消費需求的項目定位、精細(xì)化品牌組合、沉浸式的場景創(chuàng)新、多維度會員生態(tài)聯(lián)動，持續(xù)夯實商業(yè)基本盤?！?/p>

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