一年時間美凱龍怎樣虧掉237億？

在房地產(chǎn)深度調(diào)整、消費需求結(jié)構(gòu)性變革、新業(yè)態(tài)沖擊背景下，傳統(tǒng)家居賣場正面臨前所未有的挑戰(zhàn)

投資時間網(wǎng)、標(biāo)點財經(jīng)研究員 習(xí)羽

國內(nèi)家居賣場龍頭美凱龍（601828.SH）交出了上市以來最差成績單。

2025年報顯示，公司當(dāng)期營收實現(xiàn)65.82億元，同比下滑15.85%；歸母凈利潤虧損237.22億元，虧損幅度同比擴大695.12%。全年虧損額創(chuàng)上市以來新高。

將時間軸拉長來看，美凱龍業(yè)績在2021年觸及近年峰值后，便開啟了持續(xù)四年的下行通道。四年間，公司營收累計下滑逾57%，凈利潤從盈利轉(zhuǎn)為巨額虧損。

美凱龍2021年—2025年業(yè)績情況

數(shù)據(jù)來源：東方財富網(wǎng)

美凱龍在年報中指出，導(dǎo)致2025年巨虧的重要原因，是投資性房地產(chǎn)公允價值變動帶來約234億元的巨額損失，這一非經(jīng)常性損益直接主導(dǎo)了全年業(yè)績走向。

從年報數(shù)據(jù)來看，公司2025年該類損失高達(dá)234.4億元，占?xì)w母凈虧損的98.8%。受家居零售市場需求低迷與房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整雙重影響，市場對家居賣場未來租金收益預(yù)期顯著回落，美凱龍基于審慎會計原則，對核心投資性物業(yè)估值進(jìn)行了集中下調(diào)。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此舉直接凸顯出其重資產(chǎn)運營模式的短板。過去依賴物業(yè)估值提升實現(xiàn)利潤增厚的路徑，在行業(yè)下行階段已無法持續(xù)，物業(yè)估值的劇烈波動對業(yè)績形成明顯沖擊，也成為此次業(yè)績大幅虧損的關(guān)鍵原因。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國房屋新開工面積為5.88億平方米，較2021年的19.89億平方米下滑超七成；疊加新房交付量持續(xù)走低，直接導(dǎo)致家居裝修與配套采購需求大幅萎縮。

與此同時，商業(yè)地產(chǎn)租金持續(xù)承壓。中指研究院《2025中國商鋪租金指數(shù)研究報告》顯示，2025年全國百街（100條主要商業(yè)街）商鋪平均租金同比下跌0.81%；百MALL（100個典型購物中心）商鋪平均租金同比下跌0.34%。作為商業(yè)地產(chǎn)重要組成部分的家居賣場，其物業(yè)估值隨租金預(yù)期下調(diào)而大幅縮水，進(jìn)一步拖累了業(yè)績表現(xiàn)。

除了資產(chǎn)端的沖擊，公司核心家居賣場業(yè)務(wù)也因需求減弱而持續(xù)萎縮。根據(jù)中國建筑材料流通協(xié)會數(shù)據(jù)，2025年全國規(guī)模以上建材家居賣場累計銷售額同比下跌3.33%，市場面積同比下降11.38%。

業(yè)內(nèi)人士分析，2025年存量房裝修需求占比雖突破50%，但新房裝修需求大幅縮減、二手房交易活躍度不足，共同導(dǎo)致家居行業(yè)整體流量下滑。

更為嚴(yán)峻的是，新業(yè)態(tài)的崛起持續(xù)蠶食傳統(tǒng)賣場的市場份額，進(jìn)一步擠壓了美凱龍的生存空間。

隨著家裝需求升級，我國整體家裝市場規(guī)模持續(xù)擴大，整裝模式滲透率快速提升，已逐步成為行業(yè)主流。貝殼2025年財報顯示，其家裝家居業(yè)務(wù)凈收入達(dá)154億元，同比增長4.4%，貢獻(xiàn)利潤率同比提升0.7個百分點至31.4%。與此同時，互聯(lián)網(wǎng)家裝、品牌直營、線上家居平臺等新業(yè)態(tài)快速崛起，持續(xù)分流傳統(tǒng)賣場客流。

為了穩(wěn)商留商，美凱龍不得不采取租金減免、管理費優(yōu)惠等措施，這導(dǎo)致租賃及管理收入下滑；而公司拓展的家裝、家電等新業(yè)務(wù)仍處于初期階段，需投入大量資源且短期難以盈利，進(jìn)一步拖累主業(yè)。

來自資產(chǎn)減值的壓力也擴大了美凱龍的虧損幅度。年報顯示，2025年公司計提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約39.7億元，包括商場閉店損失、存貨減值、應(yīng)收賬款減值等，這直接體現(xiàn)出主業(yè)的低迷狀況。公司凈閉店數(shù)量從2024年的25家增加至2025年的42家，平均每月閉店超過3家。

美凱龍2025年計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備情況

數(shù)據(jù)來源：公司公告

面對多重經(jīng)營困局，美凱龍并非毫無動作，公司先后推出“1001戰(zhàn)略”“3+星生態(tài)”等轉(zhuǎn)型規(guī)劃，試圖通過線上線下融合、拓展家裝及家電等業(yè)務(wù)實現(xiàn)突破，但整體轉(zhuǎn)型成效尚未達(dá)到對沖主業(yè)下滑的預(yù)期，僅實現(xiàn)經(jīng)營質(zhì)量局部改善。與京東、阿里、貝殼等平臺相比，在全鏈路供應(yīng)鏈整合、全域數(shù)字化運營能力、一站式用戶服務(wù)體系等方面，差距仍然明顯。

值得關(guān)注的是，2025年公司管理層出現(xiàn)較大變動，核心管理人員曾被立案調(diào)查，總經(jīng)理更迭，多名高管離職導(dǎo)致治理結(jié)構(gòu)調(diào)整頻繁。盡管公司表示經(jīng)營保持穩(wěn)定，但管理層波動仍對市場信心及戰(zhàn)略落地產(chǎn)生一定影響。

投時關(guān)鍵詞：美凱龍（601828.SH）