萬科累計(jì)虧損1380億創(chuàng)A股房企歷史之最

根據(jù)最新的財(cái)務(wù)報(bào)告，萬科在2024年和2025年連續(xù)兩年出現(xiàn)巨額虧損，累計(jì)虧損規(guī)模創(chuàng)下A股房企歷史之最。

一、累計(jì)虧損規(guī)模概覽

2024-2025年累計(jì)虧損情況：

? 2024年：歸屬于上市公司股東的凈虧損為494.78億元，這是萬科上市34年來首次出現(xiàn)年度虧損。

? 2025年：歸屬于上市公司股東的凈虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至885.56億元，較2024年虧損擴(kuò)大78.98%。

? 兩年累計(jì)虧損約1380.34億元（494.78億元 + 885.56億元），創(chuàng)下A股房企連續(xù)兩年累計(jì)虧損的歷史之最。

二、2024年虧損詳細(xì)分析

1. 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

? 營業(yè)收入：3431.8億元，同比下降26.3%

? 凈虧損：494.78億元，同比下降506.8%

? 全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率：-24.4%，較2023年下降29.3個(gè)百分點(diǎn)

2. 虧損主要原因

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降：報(bào)告期內(nèi)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目地價(jià)獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期。

2. 新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和信用減值：

? 計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81.4億元（含非并表項(xiàng)目計(jì)提10.8億元）

? 計(jì)提信用減值264.0億元

3. 部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損

4. 部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易虧損：為更快回籠資金，部分交易價(jià)格低于賬面值。

3. 業(yè)務(wù)表現(xiàn)

? 銷售金額：2460.2億元，同比下降34.6%

? 銷售面積：1810.7萬平方米，同比下降26.6%

? 房屋交付：全年交付327個(gè)項(xiàng)目，666個(gè)批次，合計(jì)交付房屋18.2萬套

三、2025年虧損詳細(xì)分析

1. 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

? 營業(yè)收入：2334.3億元，同比下降32.0%

? 凈虧損：885.56億元，同比擴(kuò)大78.98%

? 基本每股虧損：7.45元，同比下降78.4%

2. 虧損主要原因

1. 開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算虧損突出：結(jié)算項(xiàng)目主要對應(yīng)2023-2024年銷售房源及2025年去化的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目多為2022年以前獲取的高地價(jià)、低能級城市、偏遠(yuǎn)區(qū)位的項(xiàng)目，受市場供求關(guān)系劇變影響，盈利結(jié)果大幅低于投資可研預(yù)期。

2. 新增計(jì)提大額資產(chǎn)與信用減值：

? 新增計(jì)提信用減值341.74億元

? 新增計(jì)提資產(chǎn)減值219.29億元

? 兩項(xiàng)合計(jì)占凈虧損總額的63.35%

3. 資產(chǎn)處置與股權(quán)退出形成虧損：2025年完成31個(gè)項(xiàng)目大宗資產(chǎn)交易，交易金額113億元，部分資產(chǎn)受市場環(huán)境、自身經(jīng)營等多因素影響，交易價(jià)格低于賬面值。

4. 經(jīng)營類業(yè)務(wù)按成本法核算確認(rèn)虧損：受消費(fèi)疲軟、租金下滑等影響，經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤扣除利息、折舊攤銷后為虧損狀態(tài)。

3. 業(yè)務(wù)表現(xiàn)

? 銷售金額：1340.6億元，同比下降45.5%

? 銷售面積：1025.0萬平方米，同比下降43.4%

? 房屋交付：全年交付234個(gè)項(xiàng)目，494個(gè)批次，合計(jì)交付房屋11.7萬套

? 開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率：僅8.1%（扣除稅金及附加后營業(yè)利潤率為2.8%）

四、深度虧損原因分析

1. 歷史投資失誤與戰(zhàn)略誤判

萬科在致股東信中坦言，虧損是歷史投資失誤、經(jīng)營管理問題與行業(yè)深度調(diào)整等多重因素疊加導(dǎo)致的。具體表現(xiàn)為：

? 高價(jià)拿地：2022年以前獲取的土地成本過高，在市場下行周期中無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。

? 投資布局分散：過度分散的投資布局增加了管理難度和風(fēng)險(xiǎn)。

? 多賽道拓展過度：在商業(yè)、物流、長租公寓等多元化業(yè)務(wù)上投入過大，但盈利模式尚未成熟。

2. 高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式難以為繼

萬科管理層承認(rèn)，化解過往"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿"發(fā)展模式所形成的負(fù)擔(dān)和問題仍需時(shí)日。這種模式在房地產(chǎn)上行周期中能夠快速擴(kuò)張，但在市場下行時(shí)卻成為沉重負(fù)擔(dān)。

3. 資產(chǎn)減值壓力巨大

2025年新增計(jì)提信用減值損失341.74億元、資產(chǎn)減值損失219.29億元，主要項(xiàng)目包括對佛山璞悅山、廣州增城萬科城、深圳羅湖食品大廈項(xiàng)目、重慶悅來493畝項(xiàng)目等計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備208.3億元。

4. 債務(wù)壓力與流動(dòng)性危機(jī)

截至2025年末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1605.6億元，占比44.8%。2026年仍面臨到期公開債合計(jì)146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。

五、公司應(yīng)對措施與股東支持

1. 債務(wù)化解努力

? 2025年已完成332.1億元的公開債務(wù)償付

? 自2025年11月起，陸續(xù)就"22萬科MTN004"和"22萬科MTN005"兩筆中期票據(jù)以及"H1萬科02"一筆公司債券完成了展期

? 2026年1月，在部分兌付安排下實(shí)現(xiàn)3只臨到期公開債的展期

2. 資產(chǎn)盤活與處置

? 2025年完成存量資源盤活貨值338.5億元

? 完成31個(gè)項(xiàng)目大宗資產(chǎn)交易，交易金額113億元

? 有序推進(jìn)冰雪業(yè)務(wù)退出和交割

3. 股東支持

? 大股東深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬科提供股東借款335.2億元

? 深鐵集團(tuán)通過大宗交易、REITs認(rèn)購、股東借款等多種方式對萬科予以支持

4. 管理層調(diào)整

? 2025年初進(jìn)行管理層全面改組，郁亮卸任萬科董事會(huì)主席職務(wù)，僅保留董事及執(zhí)行副總裁職位

? 新任董事長黃力平領(lǐng)導(dǎo)公司推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作

六、未來展望與挑戰(zhàn)

1. 2026年工作重點(diǎn)

萬科表示2026年將聚焦"化險(xiǎn)和發(fā)展"兩大主題，具體措施包括：

? 堅(jiān)定推進(jìn)城市與業(yè)務(wù)聚焦，堅(jiān)決退出發(fā)展前景不佳、盈利能力薄弱、歷史包袱較重的城市和業(yè)務(wù)

? 持續(xù)提升產(chǎn)品與服務(wù)能力

? 探索業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，依托多年積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、多業(yè)態(tài)操盤能力及品牌優(yōu)勢

2. 主要挑戰(zhàn)

1. 債務(wù)兌付壓力：2026年4月至7月公開債集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。

2. 銷售持續(xù)下滑：2025年銷售金額同比下降45.5%，現(xiàn)金流獲取速度遠(yuǎn)趕不上債務(wù)到期速度。

3. 資產(chǎn)質(zhì)量惡化：大量項(xiàng)目需要計(jì)提減值，資產(chǎn)處置面臨折價(jià)壓力。

4. 經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型：需要從傳統(tǒng)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)向更穩(wěn)健的經(jīng)營模式。

3. 行業(yè)環(huán)境

萬科管理層在分析師會(huì)議上表示，在政策引導(dǎo)和支持下，相信行業(yè)已經(jīng)度過了最困難的時(shí)期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道上來。但公司當(dāng)前經(jīng)營形勢依然十分嚴(yán)峻。

七、總結(jié)

萬科的巨額虧損是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、公司歷史投資失誤和經(jīng)營管理問題共同作用的結(jié)果。兩年累計(jì)虧損超過1380億元，不僅反映了萬科自身的困境，也折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型陣痛期的艱難處境。

公司目前正全力推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，通過債務(wù)展期、資產(chǎn)盤活、股東支持等多重手段應(yīng)對流動(dòng)性危機(jī)。然而，面對依然嚴(yán)峻的經(jīng)營形勢和巨大的債務(wù)壓力，萬科能否成功轉(zhuǎn)型并走出困境，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。未來公司的生存與發(fā)展，不僅取決于自身的努力，也離不開政策支持、市場回暖以及債權(quán)人的理解與配合。