萬科2025年虧損885.56億

萬科2025年虧損885.56億元，這一數(shù)字不僅刷新了A股房企單年虧損紀(jì)錄，更標(biāo)志著這家曾經(jīng)的行業(yè)龍頭正面臨成立以來最嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

一、核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：虧損遠(yuǎn)超預(yù)期

? 實(shí)際虧損額：885.56億元（歸母凈利潤），較2026年1月30日業(yè)績預(yù)告的820億元進(jìn)一步擴(kuò)大。

? 營業(yè)收入：2334.33億元，同比下降31.98%。

? 兩年累計(jì)虧損：2024年虧損494.78億元，2025年虧損885.56億元，累計(jì)達(dá)1314.78億元，接近公司當(dāng)前總市值（約476億元）的2.8倍。

? 季度分布：虧損主要集中在第四季度，單季預(yù)虧約539.85億元，日均虧損約5.9億元。

二、虧損原因深度剖析

1. 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：量價(jià)齊跌，毛利率觸底

? 結(jié)算規(guī)模下降：2025年結(jié)算項(xiàng)目主要對應(yīng)2023-2024年銷售的高地價(jià)項(xiàng)目，以及2025年消化的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。

? 毛利率極低：前三季度房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率僅2.0%，主業(yè)幾乎無利可圖。

? 銷售疲軟：2025年前10個(gè)月合同銷售金額同比下降約44%，核心“造血”功能嚴(yán)重衰竭。

2. 大額資產(chǎn)減值計(jì)提：風(fēng)險(xiǎn)集中釋放

? 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備：2025年前三季度新增91.93億元，期末余額高達(dá)227.32億元。

? 信用減值增加：因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提信用減值。

? 一次性財(cái)務(wù)處理：部分分析認(rèn)為，巨額減值計(jì)提是為“輕裝上陣”，通過一次性風(fēng)險(xiǎn)出清避免后續(xù)隱患。

3. 多元化業(yè)務(wù)持續(xù)失血

? 經(jīng)營性業(yè)務(wù)虧損：長租公寓（泊寓）、商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務(wù)扣除折舊、攤銷后整體虧損。例如，部分城市長租公寓單項(xiàng)目年虧損近9000萬元。

? 非主業(yè)投資虧損：部分財(cái)務(wù)投資受市場波動影響出現(xiàn)虧損。

4. 資產(chǎn)處置損失：折價(jià)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

? 大宗資產(chǎn)折價(jià)：為回籠資金，多筆資產(chǎn)交易價(jià)格低于賬面值。典型案例如上海七寶萬科廣場50%股權(quán)以23.84億元出售，而當(dāng)時(shí)估值達(dá)70.60億元，形成巨額處置損失。

? 普洛斯股權(quán)減值：2018年以157.33億元收購的普洛斯21.4%股權(quán)，2024年尋求出售時(shí)面臨顯著折價(jià)。

三、債務(wù)危機(jī)與展期博弈

1. 債務(wù)規(guī)模與流動性壓力

? 有息負(fù)債：截至2025年三季度末，有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元。

? 短期償債缺口：貨幣資金656.8億元，而一年內(nèi)到期非流動負(fù)債達(dá)1513.86億元，資金缺口超900億元。

? 2026年償債高峰：4月至7月將迎來集中兌付期，到期債券本金合計(jì)112.66億元，占全年到期規(guī)模的80%以上。

2. 展期進(jìn)展：避免實(shí)質(zhì)性違約

? 已通過展期：“22萬科MTN004”（20億元）、“22萬科MTN005”（37億元）、“H1萬科02”（原“21萬科02”）展期議案已獲債券持有人會議表決通過。

? 展期方案特點(diǎn)：采用“部分即時(shí)現(xiàn)金兌付+分期展期+資產(chǎn)增信”組合方案。深鐵集團(tuán)提供23.6億元借款用于支付展期方案的“首付款”。

? 寬限期延長：部分債券本息兌付寬限期由5個(gè)工作日延長至30個(gè)交易日，為公司爭取緩沖時(shí)間。

3. 大股東支持：深鐵集團(tuán)持續(xù)輸血

? 累計(jì)借款：截至2025年三季度末，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供超過300億元股東借款，且借款條件優(yōu)于市場水平。

? 業(yè)務(wù)協(xié)同：深鐵置業(yè)與萬科泊寓簽署租賃運(yùn)營框架協(xié)議，并在機(jī)器人配送等領(lǐng)域開展合作。

四、公司自救措施與經(jīng)營現(xiàn)狀

1. 保交付：守住基本面底線

? 交付數(shù)量：2025年按期保質(zhì)交付房屋11.7萬套，其中1.6萬套提前30天交付，約5000套實(shí)現(xiàn)跨年提前交付。

? 交付進(jìn)度：已完成近兩年需交付量的約70%，交付高峰期已過，后續(xù)壓力顯著下降。

2. 資產(chǎn)處置計(jì)劃：回籠現(xiàn)金優(yōu)先

? 出售標(biāo)的：包括北方5個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目（北京隨園嘉樹等）、上海復(fù)地萬科活力城（約22億元）、徽商銀行股權(quán)（約35億港幣）、普洛斯股權(quán)（預(yù)計(jì)回籠300-400億元）等。

? 處置原則：“只賣重資產(chǎn)、不賣運(yùn)營權(quán)”，物業(yè)、長租、物流等輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)堅(jiān)決保留。

? 年度目標(biāo)：2026年資產(chǎn)處置回款不低于200億元。

3. 經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)：轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)尚存

? 整體收入：2025年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入580.1億元，保持穩(wěn)健。

? 細(xì)分板塊：

? 泊寓：管理規(guī)模超27萬間，納保量行業(yè)第一。

? 萬物云：上半年?duì)I收182億元，綜合服務(wù)能力業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

? 萬緯物流：冷鏈規(guī)模及出租率居行業(yè)第一梯隊(duì)。

? 印力：整體出租率94.5%。

五、市場反應(yīng)與行業(yè)影響

1. 股價(jià)與市值：歷史性下跌

? 股價(jià)新低：2026年3月31日，萬科A報(bào)收3.99元/股，首次跌破4元關(guān)口，創(chuàng)上市以來新低。

? 市值蒸發(fā)：從2018年前后復(fù)權(quán)高點(diǎn)約36元/股計(jì)算，累計(jì)跌幅近90%，市值從巔峰時(shí)的近4500多億元縮水至約476億元，蒸發(fā)超4000億元。

2. 信用評級：融資渠道收窄

? 標(biāo)普下調(diào)：2025年11月，標(biāo)普將萬科信用評級下調(diào)至“CCC-”，認(rèn)為存在違約或困境性重組風(fēng)險(xiǎn)。

? 融資困難：境內(nèi)公開債券存續(xù)203億元，境外存續(xù)13億美元債券均含交叉保護(hù)條款，一旦違約將觸發(fā)連鎖反應(yīng)。

3. 行業(yè)標(biāo)志性意義

? 舊模式崩塌：南開金融發(fā)展學(xué)院院長田利輝指出，這一虧損規(guī)模是“房地產(chǎn)舊模式崩塌的標(biāo)志性事件”。

? 戰(zhàn)略誤判后果：財(cái)稅審專家劉志耕分析，萬科危機(jī)源于戰(zhàn)略誤判、高價(jià)拿地、多元化失敗、資產(chǎn)減值暴增等多重因素。

六、未來展望：化險(xiǎn)與發(fā)展并重

1. 2026年工作重點(diǎn)

? 雙主題聚焦：萬科表示將聚焦“化險(xiǎn)”和“發(fā)展”兩大主題，推動關(guān)鍵工作落地。

? 經(jīng)營改善：通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能等措施，優(yōu)化業(yè)務(wù)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2. 關(guān)鍵挑戰(zhàn)

? 銷售回款閉環(huán)：匯生國際資本總裁黃立沖指出，當(dāng)前最棘手的是“信用—流動性—銷售回款能不能重新閉環(huán)”。

? 自身造血能力：深鐵支持雖緩解流動性壓力，但無法替代銷售回款恢復(fù)這一根本性現(xiàn)金流。

3. 潛在轉(zhuǎn)機(jī)

? 資產(chǎn)質(zhì)量尚可：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科的品牌、產(chǎn)品仍具市場競爭力，轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)優(yōu)于多數(shù)房企。

? 政策環(huán)境改善：若房地產(chǎn)市場逐步走出調(diào)整周期，萬科有望憑借存量資產(chǎn)盤活和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)恢復(fù)可持續(xù)經(jīng)營。

總結(jié)

萬科2025年885.56億元的巨額虧損，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期龍頭房企困境的集中體現(xiàn)。虧損根源在于：行業(yè)下行周期中高價(jià)地項(xiàng)目集中結(jié)算導(dǎo)致毛利率驟降；風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大觸發(fā)大額減值計(jì)提；多元化業(yè)務(wù)尚未形成有效盈利支撐；為償債折價(jià)處置資產(chǎn)加劇虧損。盡管通過債務(wù)展期和大股東支持暫時(shí)避免違約，但公司仍面臨2026年超百億元債務(wù)集中兌付的壓力。未來，萬科能否穿越周期，取決于其資產(chǎn)處置進(jìn)度、銷售回款恢復(fù)情況以及經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的造血能力。這場生存考驗(yàn)，不僅關(guān)乎萬科自身命運(yùn)，也將深刻影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的格局與轉(zhuǎn)型路徑。