重磅新政出臺(tái)，房地產(chǎn)用地重大調(diào)整！樓市發(fā)展邏輯已徹底轉(zhuǎn)變

文/龐無(wú)忌

房地產(chǎn)“控增量”迎來(lái)重磅政策。

自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局近日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）16日公布。《通知》明確，各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積。此外，《通知》還明確，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

土地政策調(diào)整，傳遞哪些信號(hào)？

專(zhuān)家表示，增量與存量關(guān)系的重新定位，意味著大規(guī)模新增建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代的終結(jié)，一個(gè)新的以存量提質(zhì)、城市更新、民生保障為核心的房地產(chǎn)發(fā)展新周期正拉開(kāi)帷幕。

“盤(pán)活一畝才能新增一畝”

我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。今年的政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“做優(yōu)增量、盤(pán)活存量”。在著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，政府工作報(bào)告還提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。

土地是城市發(fā)展的“根基”，土地供應(yīng)也深刻影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展邏輯與未來(lái)走向。16日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司司長(zhǎng)孔維東在當(dāng)日舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上回答中新社記者提問(wèn)時(shí)指出，此番《通知》“以存量控增量”。

城市建設(shè)用地既包括通過(guò)征收轉(zhuǎn)用形成的新增建設(shè)用地，也包括舊城改造、低效用地再開(kāi)發(fā)、收回收購(gòu)閑置土地等盤(pán)活的存量建設(shè)用地，二者共同構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的土地來(lái)源。

孔維東表示，統(tǒng)籌存量與增量綜合供地，要精打細(xì)算用好每一寸土地，除能源交通水利等單獨(dú)選址項(xiàng)目外，各地年度新增建設(shè)用地不得超過(guò)盤(pán)活存量土地的面積，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“盤(pán)活一畝才能新增一畝”，通過(guò)存量和增量良好協(xié)同，既防止城市無(wú)序擴(kuò)張、攤大餅式發(fā)展，也推動(dòng)城市發(fā)展從依賴(lài)新增土地向盤(pán)活存量空間轉(zhuǎn)型。

他解釋說(shuō)，人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，土地資源緊缺的局面短期內(nèi)難以改變，土地要素配置要算好“三本賬”，既要算好市場(chǎng)效益賬，也要算好國(guó)家發(fā)展賬、民生福祉賬，好鋼用在刀刃上，要把有限的新增土地優(yōu)先用于重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和民生事業(yè)發(fā)展。

一方面，既要增加能源交通水利等重點(diǎn)工程土地供給，也要保障新質(zhì)生產(chǎn)力等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)合理用地；另一方面，與群眾生活息息相關(guān)的城中村改造、公共服務(wù)設(shè)施等民生項(xiàng)目，加大新增建設(shè)用地支持力度。

從“增量依賴(lài)”到“存量為王”

立足房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，《通知》的規(guī)定也折射出房地產(chǎn)調(diào)控和城市發(fā)展思路的重大變化。

孔維東表示，文件中明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進(jìn)企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質(zhì)。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業(yè)的優(yōu)質(zhì)地塊，成為土地市場(chǎng)上的“香餑餑”。

過(guò)去增量開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方式，而未來(lái)存量改造、挖潛將占據(jù)更大的份額。中指研究院認(rèn)為，未來(lái)房企獲取土地、項(xiàng)目等資源將越來(lái)越依賴(lài)城市更新、舊城改造等存量路徑，當(dāng)前已有不少城市通過(guò)這種方式供應(yīng)房地產(chǎn)用地。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，誰(shuí)能在復(fù)雜的存量市場(chǎng)中找到機(jī)會(huì)，誰(shuí)就能在未來(lái)的市場(chǎng)中占得先機(jī)。

據(jù)透露，2025年，自然資源部配合財(cái)政部，指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券5400余億元主要用于收儲(chǔ)存量閑置土地，適配高質(zhì)量發(fā)展需求，更好打造“凈地”“優(yōu)地”。同時(shí)，充分調(diào)動(dòng)多元主體的積極性，支持土地用途兼容和空間復(fù)合利用，優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整及用途轉(zhuǎn)換規(guī)則，有力支撐補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板，打造更加符合市場(chǎng)和群眾需求的優(yōu)質(zhì)空間產(chǎn)品。

城市更新等存量盤(pán)活迎政策支持

此番政策還為城市更新等存量用地盤(pán)活提供政策支持。如《通知》中提到，城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過(guò)項(xiàng)目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

中指研究院指出，政策進(jìn)一步放松零星土地的用地審批限制，允許城中村改造中的零星土地用于民生保障類(lèi)的房地產(chǎn)配套，有利于解決城市更新中零散土地難以開(kāi)發(fā)利用的痛點(diǎn)，對(duì)城中村改造帶來(lái)利好，也進(jìn)一步表明土地資源向保障性住房、民生配套傾斜。

我國(guó)城市更新空間大，未來(lái)承擔(dān)的角色更加綜合，也將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。本次新政落地后，預(yù)計(jì)各地有望進(jìn)一步加大城市更新力度，更加注重高價(jià)值土地的更新改造。