險(xiǎn)資終于悟了：炒股哪有百億買樓當(dāng)包租公香！

最近，一則超80億元的商業(yè)地產(chǎn)交易“引燃”大宗資產(chǎn)交易市場(chǎng)。人們才發(fā)現(xiàn)，險(xiǎn)資已經(jīng)開始轉(zhuǎn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域了。據(jù)八妹不完全統(tǒng)計(jì)， 2025年下半年以來，布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的險(xiǎn)企已經(jīng)有十余家，包括泰康人壽、友邦人壽以及中郵人壽等。

文丨金融八卦女特約作者：興華

險(xiǎn)資又來當(dāng)風(fēng)向標(biāo)了，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域砸錢，買樓出租當(dāng)包租公。

去年險(xiǎn)資大幅增加了權(quán)益類投資，就是炒股，結(jié)構(gòu)是啞鈴狀：一頭使勁配紅利，大量買銀行，后來銀行買不動(dòng)了買同行，保險(xiǎn)公司互相買；另一頭配了科技股，可以說是穩(wěn)健收益和摸獎(jiǎng)活動(dòng)兩不誤。

最近，一則超80億元的商業(yè)地產(chǎn)交易“引燃”大宗資產(chǎn)交易市場(chǎng)。人們才發(fā)現(xiàn)，險(xiǎn)資已經(jīng)開始轉(zhuǎn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域了。

據(jù)八妹不完全統(tǒng)計(jì)， 2025年下半年以來，布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的險(xiǎn)企已經(jīng)有十余家，包括泰康人壽、友邦人壽以及中郵人壽等。

這釋放出什么信號(hào)？

1./ 險(xiǎn)資掃貨購(gòu)物中心，不動(dòng)產(chǎn)又香了？/

最近，險(xiǎn)資又開始投錢買樓當(dāng)包租公了。

2026年2月6日，天津蘭沁股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）在天津?yàn)I海高新區(qū)完成注冊(cè)，出資規(guī)模86.01億元，該基金由泰康人壽、泰康養(yǎng)老、長(zhǎng)城人壽、友邦人壽、中宏人壽、中意人壽、中美聯(lián)泰大都會(huì)人壽共7家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合出資。

這家合資公司由高和資本旗下高和明德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司等擔(dān)任執(zhí)行事務(wù)合伙人。泰康人壽、泰康養(yǎng)老、長(zhǎng)城人壽、友邦人壽、中宏人壽、中意人壽、中美聯(lián)泰大都會(huì)人壽等7家險(xiǎn)企作為有限合伙人共同出資。資金投向?yàn)楸本o錫、武漢三座薈聚購(gòu)物中心的專項(xiàng)資產(chǎn)。

北京薈聚總建筑面積超過50萬平方米，商業(yè)可租賃面積近21萬平方米，入駐品牌約450家，西紅門這邊商場(chǎng)多人員密集，北京薈聚的年客流量穩(wěn)定在3000萬人次；無錫薈聚2014年開業(yè)，2024年銷售額突破43億元；武漢薈聚出租率連續(xù)三年超過95%。這三個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)是十幾年的老項(xiàng)目，出租率和租金水平都很穩(wěn)。

▲圖源：視覺中國(guó)

雖然買了這三家購(gòu)物中心，但是險(xiǎn)資自己不負(fù)責(zé)打理，由宜家母公司英格卡集團(tuán)以項(xiàng)目原持有方、品牌方和基石投資者身份保留部分權(quán)益并負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；險(xiǎn)企聯(lián)合出資，成為資金端核心；高和資本則以基金管理人身份負(fù)責(zé)投資與資產(chǎn)管理。

意思就是，險(xiǎn)資只出錢不出力，當(dāng)包租公每個(gè)月收錢就可以了。

這薈聚的項(xiàng)目，只是今年年初險(xiǎn)資出手買商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的第六單交易，前面已經(jīng)有五個(gè)單子在辦流程了：

1、中郵保險(xiǎn)領(lǐng)投基金以108億元收購(gòu)上海靜安區(qū)博華廣場(chǎng)，為近年險(xiǎn)資單筆寫字樓投資最高紀(jì)錄。
2、大家保險(xiǎn)旗下基金以24.5億元收購(gòu)杭州濱江寶龍城，涵蓋購(gòu)物中心、酒店及車位。
3、國(guó)壽資本以約6億元收購(gòu)領(lǐng)盛投資上海兩處保租房項(xiàng)目60%股權(quán)，資產(chǎn)納入保障性租賃住房體系。
4、招商信諾人壽聯(lián)合利安人壽以9億元完成上海東錦江希爾頓逸林酒店收購(gòu)，標(biāo)的位于陸家嘴商圈，850間客房，2023年完成翻新。
5、瑞安房地產(chǎn)與中國(guó)人壽信托、大家保險(xiǎn)及宏利金融成立合營(yíng)企業(yè)，收購(gòu)上海黃浦區(qū)辦公及商業(yè)資產(chǎn)99%股權(quán)，總建面約7.9萬平方米。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和租售比，已經(jīng)到了險(xiǎn)資覺得可以抄底的時(shí)候了，他們并不在乎能不能大幅增值，主要看重穩(wěn)定的租金。

因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司的很多保單合約期限是幾十年，分紅險(xiǎn)這類險(xiǎn)種，利率算下來比銀行存錢高不了多少。在極低利率的環(huán)境下，買樓出租的利率水平很有吸引力了。

2./ 5.7萬億“超級(jí)大莊”，險(xiǎn)資還在加速進(jìn)股市/

現(xiàn)在的險(xiǎn)資開始當(dāng)包租公，去年的險(xiǎn)資可是二級(jí)市場(chǎng)超級(jí)大莊，他們不炒股了嗎？

非也非也，險(xiǎn)資去年在股市瘋狂掃貨，今年年初仍然在積極調(diào)研準(zhǔn)備下手。

去年險(xiǎn)資大幅增加了權(quán)益類投資，結(jié)構(gòu)是啞鈴狀，一頭使勁配紅利，尤其買銀行，后來銀行買不動(dòng)了買同行，反正保險(xiǎn)公司自己的股息也很可觀，另一頭配了科技股，可以說是穩(wěn)健收益和摸獎(jiǎng)活動(dòng)兩不誤。科創(chuàng)50、滬深300、中證A500和創(chuàng)業(yè)板，都是他們喜好的池子。

▲保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司看好的投資主題/ 圖片來源：券商中國(guó)

截至2025年年末，人身險(xiǎn)公司和財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司投資于股票和證券投資基金的余額合計(jì)5.70萬億元，較年初大幅增加1.60萬億元，在保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額中的占比從年初的12.3%提升至14.8%。

僅從股票投資來說，截至2025年末，人身險(xiǎn)公司和財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司投資于股票的余額為3.73萬億元，較年初的2.43萬億元增加1.30萬億元，增幅高達(dá)53.8%。

而且，險(xiǎn)資還喜歡個(gè)大的，直接超過5%舉牌亮相。據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2025年險(xiǎn)資共舉牌36次，超過2021年（1次）、2022年（5次）、2023年（6次）、2024年（20次）四年舉牌次數(shù)的總和，創(chuàng)下2016年以來新高。

今年險(xiǎn)資仍然對(duì)買股票很積極。

近日，中國(guó)銀行保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)公布了2026年銀行保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)資產(chǎn)配置展望保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果，調(diào)查結(jié)果來自127家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的參與反饋，包括36家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和91家保險(xiǎn)公司。

多數(shù)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)對(duì)銀行存款、債券、證券投資基金及其他金融資產(chǎn)的配置比例與2025年基本持平，部分機(jī)構(gòu)有意愿適度或微幅增加股票投資。

2026年開年以來，險(xiǎn)資還在高節(jié)奏調(diào)研上市公司，準(zhǔn)備出手。

截至2月底，132家保險(xiǎn)公司及保險(xiǎn)資管公司累計(jì)開展調(diào)研約1319次。其中，調(diào)研次數(shù)排名前6位均為保險(xiǎn)資管公司，泰康資產(chǎn)以89次調(diào)研居首，涉及個(gè)股84只；華泰資產(chǎn)與新華資產(chǎn)緊隨其后，調(diào)研次數(shù)分別達(dá)到72次、65次；此外，人保資管、國(guó)壽資管、大家資管今年前兩個(gè)月調(diào)研頻次也分別達(dá)到58次、52次和46次。

從被調(diào)研的上市公司看，險(xiǎn)資繼續(xù)偏好創(chuàng)業(yè)板、科創(chuàng)板科技成長(zhǎng)標(biāo)的，聚焦電子元件、工業(yè)機(jī)械、集成電路等細(xì)分領(lǐng)域，同時(shí)兼顧銀行板塊高股息資產(chǎn)。

還是那個(gè)啞鈴策略，老登股加新登股打配合。

3./ 125億投兩個(gè)基金，險(xiǎn)資盯上養(yǎng)老和科技賽道了/

搞完二級(jí)市場(chǎng)，險(xiǎn)資還將手伸向了一級(jí)和一級(jí)半市場(chǎng)投資。

最近，中國(guó)人壽就拿出125億元搞了兩個(gè)基金，分別布局養(yǎng)老與長(zhǎng)三角科創(chuàng)賽道：

擬出資84.915億元參與設(shè)立北京國(guó)壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金二期，聚焦養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)與普惠型養(yǎng)老項(xiàng)目拓展，同步認(rèn)繳40億元設(shè)立匯智長(zhǎng)三角私募基金，其中70%資金定向投向人工智能領(lǐng)域，覆蓋智能芯片、自動(dòng)駕駛等“5+6”垂直應(yīng)用場(chǎng)景。

還有中國(guó)人壽，之前通過旗下基金參與人形機(jī)器人企業(yè)宇樹科技的B輪融資，現(xiàn)在宇樹已經(jīng)啟動(dòng)A股IPO輔導(dǎo)，是資本市場(chǎng)大熱門。

▲宇樹機(jī)器人

根據(jù)執(zhí)中ZERONE的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為L(zhǎng)P向私募股權(quán)基金出資已近1100億元，同比激增55.85%。

2025年4月8日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整保險(xiǎn)資金權(quán)益類資產(chǎn)監(jiān)管比例有關(guān)事項(xiàng)的通知》，提高了險(xiǎn)資投資創(chuàng)業(yè)投資基金的集中度比例：“保險(xiǎn)公司投資單一創(chuàng)業(yè)投資基金的賬面余額占該基金實(shí)繳規(guī)模的比例不得高于30%”。

這條細(xì)則，將保險(xiǎn)公司對(duì)單只創(chuàng)業(yè)投資基金的最高投資占比從20%提升至30%，所以就加大力度投了。

當(dāng)然，股權(quán)投資總歸是風(fēng)險(xiǎn)大一些，險(xiǎn)資還是更喜歡一級(jí)半或者說準(zhǔn)二級(jí)市場(chǎng)，買完至少確定能上市。

去年至今，很多公司在到港股和A股IPO之前，都有險(xiǎn)資做基石投資者或者戰(zhàn)略配售方，上市后等解禁就可以賣。

比如10月紫金黃金國(guó)際港交所IPO時(shí)，基石投資者名單堪稱“全明星陣容”，共29家機(jī)構(gòu)參與，除了新加坡主權(quán)基金GIC、高瓴、貝萊德、施羅德等國(guó)際長(zhǎng)線資本外，泰康人壽、中國(guó)太保等險(xiǎn)資也赫然在列，投資獲配金額都是4.68億港元。

泰康人壽還參與了激光雷達(dá)企業(yè)禾賽-W、電機(jī)驅(qū)動(dòng)芯片公司峰岹科技、家電零部件企業(yè)三花智控，以及動(dòng)力電池巨頭寧德時(shí)代的H股發(fā)行，總投資規(guī)模超過14億港元。

中國(guó)太保也參與了寧德時(shí)代H股的基石認(rèn)購(gòu)，獲配規(guī)模與泰康人壽持平。此外，大家人壽斥資約2.57億港元認(rèn)購(gòu)奇瑞汽車836萬股，中郵人壽則以3.92億港元參與奧克斯電氣的IPO認(rèn)購(gòu)。

嘗到甜頭后，今年險(xiǎn)資投得更積極了，前陣子?xùn)|鵬飲料登陸港交所，基石投資者中再現(xiàn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)泰康人壽，這是今年泰康保險(xiǎn)第7次參與港股IPO的戰(zhàn)略配售。

開年才倆月，泰康保險(xiǎn)就作為基石投資者參與了壁仞科技、智譜、瑞博生物、MINIMAX-WP（稀宇科技）、兆易創(chuàng)新、鳴鳴很忙、東鵬飲料等7家新股申購(gòu)，累計(jì)獲配資金達(dá)9.49億港元。

在A股市場(chǎng)，險(xiǎn)資更積極。

今年以來募資規(guī)模最大的A股IPO項(xiàng)目華電新能，募資總額達(dá)181.7億元，背后就有中國(guó)人壽作為戰(zhàn)略投資者。在其原始股東名單里，還有平安人壽持有2.19億股。中國(guó)保險(xiǎn)投資基金也以10.07億元參與華電新能戰(zhàn)略配售。

說到底，“聰明的錢”從未退場(chǎng)，只是在換一種方式進(jìn)場(chǎng)。他們要始終握著的，是那些無論風(fēng)吹浪打，依然每天能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的“硬通貨”。

資料來源：

《搶籌熱門項(xiàng)目，險(xiǎn)資開年七次現(xiàn)身港股IPO！》，證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)

《38萬億險(xiǎn)資如何配置？A股、港股有望獲小幅增配》，國(guó)際金融報(bào)

《從“買樓”到“掘金REITs” 險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資模式進(jìn)階》，證券日?qǐng)?bào)之聲