折價(jià)31%接手“鋪王遺產(chǎn)” 華潤(rùn)隆地要爆改香港悅品酒店

觀點(diǎn)網(wǎng) 自香港“鋪王”鄧成波于2021年5月去世之后，其家族因高杠桿與疫情沖擊開始掛牌出售各項(xiàng)資產(chǎn)，包括九龍觀塘麗東酒店、旭逸酒店·旺角和悅品度假酒店·屯門等，鄧氏家族的酒店帝國(guó)夢(mèng)因此逐漸破碎。

去年4月，鄧氏家族再次推出招標(biāo)放售一酒店資產(chǎn)——悅品酒店·荃灣，市場(chǎng)估值約13.8億港元。直到11個(gè)月后，才有人出面接手了這份“鋪王遺產(chǎn)”。

今年3月1日，高力及萊坊公布，華潤(rùn)隆地以約9.53億港元購入這間位于香港葵涌青山公路443至451號(hào)的酒店，成交價(jià)較估值低了4.27億港元，折價(jià)幅度約30.9%。

有消息稱，完成收購后，華潤(rùn)隆地計(jì)劃將悅品酒店·荃灣改造為學(xué)生公寓，并預(yù)計(jì)提供約900個(gè)宿位。

當(dāng)改造完成之時(shí)，該項(xiàng)目將成為華潤(rùn)隆地首個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目。

酒店爆改學(xué)生公寓

悅品酒店·荃灣最初的模樣并非一家酒店，而是一棟標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)大廈，前身為1984年建成的紅A中心，是香港最大的塑膠制品生產(chǎn)商之一星光實(shí)業(yè)的塑膠制造分廠，因此才會(huì)以該公司品牌“紅A”為名，后轉(zhuǎn)手至恒隆地產(chǎn)。

2010年，香港推出“活化工廈政策”，鼓勵(lì)業(yè)主重建或整幢改裝15年以上樓齡的舊工廈，轉(zhuǎn)型為辦公室、商廈、藝術(shù)工作室或過渡性房屋，以善用土地資源。

有“鋪王”之稱的鄧成波看中期間機(jī)會(huì)，并在2012年以5.28億港元從恒隆手中買下整棟紅A中心，隨后耗時(shí)6年完成從工廈到酒店的合規(guī)改建與全面翻新。

直到2018年，項(xiàng)目才以悅品酒店·荃灣正式開業(yè)，樓高30層，總建筑面積約為29.3萬平方尺，共設(shè)583間客房，提供6種不同的房型，高層房間具景觀開揚(yáng)城市景，低層地下及高層地下提供餐飲服務(wù)，配有會(huì)議室、美容院和健身室等設(shè)施。

在悅品酒店·荃灣開業(yè)前一年，鄧成波家族2017年成立了騰升酒店管理集團(tuán)。該集團(tuán)是鄧氏家族最主要的酒店管理公司，巔峰時(shí)期曾管理著14間酒店。

不過根據(jù)集團(tuán)官網(wǎng)，目前只有七間酒店，除去最近成交的悅品酒店·荃灣，僅剩6間。

2025年4月，悅品酒店·荃灣公開掛售，12月初便有市場(chǎng)消息傳出，該酒店獲得華潤(rùn)隆地報(bào)價(jià)9.5億港元買入，但仍需盡職審查。

過了3個(gè)月之后，高力及萊坊才公布，聯(lián)手協(xié)助華潤(rùn)隆地正式簽署買賣合同，以約9.53億港元購入位于葵涌青山公路的一處酒店物業(yè)。

高力香港資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部主管翟聰表示，成交的物業(yè)正是悅品酒店·荃灣。據(jù)悉，華潤(rùn)隆地計(jì)劃在改造客房的同時(shí)，于公共區(qū)域增設(shè)適合學(xué)生使用的配套設(shè)施，并提供多元化增值服務(wù)，致力打造現(xiàn)代化優(yōu)質(zhì)學(xué)生小區(qū)。

實(shí)際上，這種“酒店爆改學(xué)生公寓”的事件并非個(gè)例。

今年1月22日，萬通集團(tuán)羅佛照家族持有的北角春秧街112號(hào)M1酒店以1.83億港元售出，有消息指出，接盤人正在尋求與經(jīng)驗(yàn)豐富的學(xué)生宿舍營(yíng)運(yùn)商、長(zhǎng)租公寓品牌、酒店經(jīng)營(yíng)者或各專上院校機(jī)構(gòu)合作。

去年11月，鄧成波家族持有的另一家酒店——尖沙咀金巴利道80號(hào)維多利亞時(shí)鐘酒店，以1.18億港元出售。據(jù)稱，買家是一家內(nèi)地背景的教育機(jī)構(gòu)。因此，這家廣為人知的“爆房圣地”酒店未來同樣有可能被改為學(xué)生公寓。

相關(guān)人士分析稱，酒店爆改學(xué)生公寓案例涌現(xiàn)的背后，或許隱藏著一個(gè)新機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)追風(fēng)

中原投資數(shù)據(jù)顯示，自2019年起，非香港本地學(xué)生的人數(shù)增長(zhǎng)達(dá)133%，2024/25學(xué)年已達(dá)9.2萬人，預(yù)計(jì)至2029/30學(xué)年將突破21.40萬人，相關(guān)的住房需求將不斷擴(kuò)大。

然而，市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，目前僅4.1%學(xué)生可入住專業(yè)管理宿舍，超過6.5萬名學(xué)生依賴私人市場(chǎng)租房。

因此中原投資認(rèn)為，學(xué)生宿舍市場(chǎng)潛力龐大，市場(chǎng)至2029/30年預(yù)計(jì)達(dá)1085億港元，將成為亞洲最具吸引力的另類房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)之一。

另一方面，香港特區(qū)政府方面也在釋放類似信號(hào)。

去年7月，香港發(fā)展局連同教育局推出城中學(xué)舍計(jì)劃，擬促成發(fā)展商改裝商廈成為學(xué)生宿舍。其后，施政報(bào)告亦宣布將計(jì)劃擴(kuò)展至涵蓋新建的學(xué)生宿舍。

今年1月，香港發(fā)展局首次透過賣地方式推出學(xué)生宿舍用途的商業(yè)用地，邀請(qǐng)市場(chǎng)就位于啟德、沙田小瀝源和東涌東的三宗商地提交意向書，并預(yù)計(jì)最早于2026至27年度公開招標(biāo)，推出其中一幅或多幅用地供發(fā)展學(xué)生宿舍。

在此背景下，華潤(rùn)隆地入局學(xué)生公寓賽道，本質(zhì)上也是一次市場(chǎng)“追風(fēng)”。

從公司名稱可以知道，華潤(rùn)隆地與華潤(rùn)集團(tuán)有著密切聯(lián)系，為華潤(rùn)集團(tuán)下屬26家業(yè)務(wù)單元之一。

華潤(rùn)隆地的歷史最早可追溯至1982年，為了解決香港華潤(rùn)大廈建成后運(yùn)營(yíng)管理，華潤(rùn)集團(tuán)成立了隆地企業(yè)有限公司，后于2002年3月改名為“華潤(rùn)物業(yè)”，直到2023年8月才重啟“隆地”之名，二度更名為“華潤(rùn)隆地”。

雖然一開始只是作為香港華潤(rùn)大廈的配套服務(wù)成立，但華潤(rùn)隆地還是走出了自己的道路。

而且與兄弟公司華潤(rùn)萬象生活一樣，華潤(rùn)隆地也并不是一家單純的物企，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括綜合物業(yè)管理平臺(tái)、資產(chǎn)管理平臺(tái)以及生態(tài)圈業(yè)務(wù)，同時(shí)通過不斷地“買買買”實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)破圈。

華潤(rùn)隆地組織架構(gòu)，來源：公司官網(wǎng)

具體來看，在物管業(yè)務(wù)方面，華潤(rùn)隆地先后于2021年及2022年收購升捷物管及領(lǐng)先物管，加上華潤(rùn)物管，三大品牌在管伙數(shù)約20萬，在管面積超1.4億平方呎。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，華潤(rùn)隆地2023年起先后收購葵芳匯、藍(lán)塘傲格林威治村與停車場(chǎng)；2024年1月，以3.1億港元購入葵芳匯；同年12月，購入長(zhǎng)沙灣的喜漾商場(chǎng)、喜薈商場(chǎng)、喜盈商場(chǎng)、喜韻商場(chǎng)及土瓜灣欣榮花園商場(chǎng)5個(gè)商場(chǎng)，分別作價(jià)4622萬、1.82億、6222萬、1.19億及6.26億港元，總價(jià)約10.35億港元。

生態(tài)圈業(yè)務(wù)平臺(tái)則包括泰國(guó)長(zhǎng)春置地、中藝業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)等。

盡管此前并未深入接觸過學(xué)生公寓，但公司經(jīng)過四十余年的發(fā)展，已積累豐富的商業(yè)物業(yè)建造和運(yùn)營(yíng)能力、酒店業(yè)務(wù)管理與拓展等能力，足以成為此刻謀新賽道的底氣。

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