日本用30年時間的經驗告訴我們：房價暴跌，沒有贏家，只有輸家

房價這事兒，很多人覺得跌了就好，尤其是買不起房的那些人，總盼著炒房客吃虧。可日本的例子擺在那兒，用三十年時間證明，房價真要是暴跌了，誰都撈不著好。八十年代日本經濟飛速發展，房地產成了香餑餑，東京房價從1985年的每平方米150萬日元，漲到1990年的200萬日元。

核心區甚至超700萬日元。那時候全球資金涌進來，大家都覺得房產穩賺不賠。結果1991年泡沫破了，房價一路往下掉，到2002年東京房價跌幅超50%。這不光是房價的事兒，整個經濟都跟著遭殃。GDP增速從高峰期的4%多，滑到2023年的不到2%，中間好幾年還是負增長。

失業率上去了，銀行壞賬堆成山，企業破產一大片。老百姓的資產縮水，信心沒了，消費也跟不上。炒房的人更慘，很多人還不起貸，直接破產。社會問題也冒出來了，自殺率在九十年代猛增，年輕人不結婚不生孩子，生育率從1990年的1.54掉到2023年的1.2。

人口負增長，企業招不到人，養老金壓力大。房地產產業鏈全線崩盤，上游建材、下游家居，全都裁員降薪。鋼鐵產量從1.1億噸，降到8700萬噸。可見房價暴跌不是誰贏誰輸的問題，是全社會都輸。

日本房價暴跌的根源和早期沖擊

房價暴跌的禍根，主要埋在政策和市場失控上。1985年廣場協議讓日元對美元升值50%，外資蜂擁而入推高房價。日本銀行信貸松散，貸款門檻低，連沒穩定收入的人都能借錢買房。結果泡沫大了，1990年日本銀行加息，限制地產融資，市場一下涼了。

1991年房價開始跌，投資者拋售房產，需求沒了支撐。早期沖擊最直接的是金融系統，銀行壞賬從幾萬億日元堆起來，1997年亞洲金融危機又雪上加霜，好幾家大銀行倒閉。企業融資難，訂單少，生產線停擺。

房地產從業者首當其沖，不光開發商，建材供應商、房屋中介、金融服務，全產業鏈都受牽連。1992年開發商破產數超2000家，建筑工地閑置。老百姓買房的那些人，本想房產增值養老，結果資產腰斬。很多人賣房還貸，市場更亂。社會層面，自殺事件多起來，1998年自殺人數超3萬，比平時高出不少。

年輕人就業難，收入下滑，升職慢，許多人干脆宅家不出去。生育率降了，人口結構老化，企業破產數到2023年達8690家。房價暴跌還帶出通縮，物價跌，經濟活力沒了。日本用這些年證明，房價不是孤立的，牽一發動全身。

房價暴跌的連鎖反應，擴散到整個社會結構。九十年代房價跌得猛，居民財富縮水，消費力弱了。企業投資少，創新停滯，日本從科技大國滑到邊緣。2000年互聯網泡沫破滅，又一波打擊，東京房價累計跌30%。政府試著救市，但早期政策不力，加劇問題。

2008年全球金融危機，日本房價再跌。日本的教訓是，房價暴跌放大經濟風險。炒房客高位接盤，很多人斷供，房產拍賣多，市場低迷。社會風氣變差，梅毒病例2023年新增1.5萬例，年輕人不負責的生活方式增多。企業轉向海外投資，國內空置廠房多。

政策層面，日本推廣個人破產制度，幫處理壞債，像美國次貸危機那樣。2012年后安倍經濟學寬松貨幣，財政刺激，房價才穩住。2023年東京房價回升到每平方米161萬日元，但還沒超1990年峰值。可見房價暴跌不是短期事，影響持久。

經濟內生動力弱了，年輕人一代標簽就是低欲望，不奮斗。日本用三十年告訴大家，房價穩住比暴跌好，暴跌只會讓大家一起吃虧。

從日本房價暴跌看教訓

日本房價暴跌的經驗，對其他地方有借鑒。房價不能一跌了之，得穩住市場。政府該出手時出手，像日本后期發展保障房，滿足中低收入需求。商品房回歸市場，貸款嚴格審核，避免高風險客戶。個人破產制度全國推廣，幫化解壞賬，不讓爛尾樓拖累經濟。

新興產業得跟上，新能源汽車、5G這些，雖替換不了房地產就業，但能注入活力。日本2023年企業海外凈資產471萬億日元，靠這些維持。房價暴跌還提醒，人口問題關鍵。生育率低，勞動力少，養老金缺口大。

日本老齡化嚴重，養老院滿員。房價穩了，經濟才有底氣。三十年過去，日本還沒完全爬出坑，GDP增速低迷。房價暴跌沒有贏家，炒房客輸錢，年輕人輸未來，國家輸活力。三十年經驗擺在那兒，沒有贏家，只有輸家。大家得警惕，別重蹈覆轍。