買房欣喜轉頭變崩潰，前業主17年欠費，終究要我來買單

近期，一位女士因為購買法拍房被要求承擔前業主17年的欠費的新聞，經過媒體報道之后，很快火上了熱搜。

事件的經過大致是這樣的：福建莆田一位女士通過法院拍賣，購得了一套房產，本以為自己是撿了個大便宜，卻被該處房產的物業要求，需要承擔前業主拖欠17年的物業費。

該事件在相關部門協調下，最終這位女士支付了三萬元費用后，物業才為她錄入了小區的門禁、恢復了該處房產的水電。

這場糾紛揭開法拍房光鮮表象下的暗流——法律與實踐的錯位、權利與責任的模糊，以及普通的購房者難以預料的購房博弈。

法院拍賣確認書顯示，莆田這位女士僅需承擔前業主拖欠的公攤水電費部分

根據《物業管理條例》，業主應按照物業服務合同約定繳納費用。原房主作為簽約方，本是債務主體，但房屋所有權轉移后，新業主因繼受物業服務合同關系，可能被動卷入債務鏈條。在這次莆田的案例之中，物業公司通過停水停電、限制門禁等方式向房主（無論新舊業主）施壓，本質是利用實際控制權來彌補債權方面的損失。法院拍賣的時候雖然明確了“物業費由買受人自行了解”，但并未強制結清原房主相關的欠費，最終導致責任被轉嫁給了新業主。

需要指出的是，這種轉嫁并非毫無依據。物業方面的相關服務，針對的是該處房產而非業主個人，欠費隨著房屋產權的轉移，也就形成了“歷史包袱”。新業主如果不承擔相關費用，物業可以通過訴訟主張權利——而在目前的司法實踐中，部分法院會支持物業向現業主追討欠費。

莆田的這位新業主女生支付了三萬元，實為權衡利弊后的妥協——與其陷入漫長的訴訟，搞的身心俱疲，不如花點小錢（相對于17萬的欠費）買個長久的安寧。

單是從情理來看看，新業主“無端”為他人的債務而買單，顯然是有失公平的。但是法律邏輯更側重于契約的穩定性：物業服務作為公共產品，需保障持續運營。試想一下，如果每一任新業主都可以拒絕歷史欠費，物業公司就可能因為資金鏈的斷裂而停止其服務，最終損害的，將是全體業主的利益。所以，從公共利益的角度出發，法律會更傾向于支持本事件中，物業方面的相關訴求，即支撐物業向莆田這位新業主女士追討上任業主留下的歷史欠費。

但是，需要指出的是，本次事件中，這家涉事的物業方，以停水停電抗衡拖欠物業費用的業主的做，屬于法游走在法律邊緣的行為，得不到相關法律的支持，甚至違法。《民法典》明確規定物業服務人不得采取停止供電、供水等方式催交物業費。莆田這家物業的行為已經涉嫌違法，但現實中，非常無奈的是，此類“軟暴力”因為其低違法成本、高威懾效果，而成為物業方常見的手段。遇到這類情況，對相關法律不太了解的業主，往往會被迫選擇妥協退讓——即便是知道相關法律，要想向物業方面“討個說法”，業主也需要付出相當大的時間和精力等成本。

物業服務的提供與費用追繳，均應遵循法律規定與合同約定

莆田這位女士的相關案例，又一次提醒了廣大計劃買房的未來業主們，法拍房雖然因為價格低于市場價，能夠吸引到眾多購房者，但其風險也遠遠不止于前面提到的物業欠費等問題。法拍房潛在問題，大致可以包括隱形債務、騰退難題、產權瑕疵和高額稅費。法院方面能夠披露的待拍的法拍房相關的信息，往往是相當有限的，而購房者們往往又缺乏相關的專業指導，容易因為相關信息的不對稱，而落入“信息黑洞”之中，導致個人財產等方面的損失。

重要的事，得說三遍！！！

法拍房的特點是公開、透明、非善意取得抗辯空間小、價格相對便宜

對個人或者家庭購房者而言，購買法拍房需要分為“三步走”：

首先是盡職調查：不僅僅要查看待拍房屋的現狀，還需要走訪待拍房屋的物業、鄰居，核實前業主的欠費金額與服務質量。如果相關的物業方不與配合，可以向該處房產的業委會或所在地街道辦，調取相關記錄。

之后是條款博弈：在競拍成功之后，未來的新業主應該嘗試與該處房產的物業方簽訂協議，約定歷史欠費處理方式——其實這類欠費，等歷史遺留問題是法拍房常見的情況。例如，從購房款中預留部分資金作為“物業交割保證金”，結清原來的欠費之后，再去支付尾款。

最后是權利救濟：如果新業主在接房之后，不幸遭遇物業方的脅迫，也不要著急，立刻保留相關證據，并向住建部門投訴或者提起訴訟。目前的法律雖然還不那么完美，但仍是新業主維權的最終防線。

而對與制度而言，需要推動三個方面的改革：法院需要強化披露義務，在拍賣公告中明確各種待拍房產的欠費金額、債務人相關的信息，并做出提示風險；建立起資金監管機制，要求競拍人預存物業清算基金，用于支付相關的欠費；明確責任的邊界，通過司法解釋界定新業主對歷史欠費的承擔范圍，避免無限連帶責任。

法拍房優勢除了更便宜，就是過戶相對二手房來說更為簡單快捷

對于廣大感同身受的購房者來說，莆田這位女士的三萬元補交欠費，買的不僅是門禁權限，更是法拍房市場的教訓。

在法律制度尚未完善的過渡期，購房者們需要從“賭徒心態”轉向“風控思維”，意識到低價背后可能藏著更高的合規成本，并在出手購房前做好相關的“功課”，甚至做好承擔風險的心理建設。唯有如此，法拍房才能從風險的代名詞，轉變為真正的機會之地。