萬科又在昆明帶了個頭

萬科棠月東方是今年昆明上市的第一個項目，產品、價格、銷售狀況都有很強的風向標意義。2月1日，棠月東方已經開售，首開的162套住宅均價1.56萬/平米，由于到今天賣了還不到一周，評價銷售狀況為時尚早，倒是棠月東方的產品很值得說道說道。

棠月東方樣板間

棠月東方不是第四代住宅，但屬于新規設計，有兩個特點很可能成為今年乃至以后昆明新規改善住宅的基本設計方向。

首先是得房率更高了。

從前年開始，昆明上市新盤就開始卷得房率，四代宅就不說了，高贈送本來就屬于“基操”，三代新規項目的得房率也在不斷攀升，但在去年，非四代新規項目的得房率還只能做到個別戶型超過100%，還有些戶型只能做到90%左右的得房率，雖然比起傳統舊規項目已經高了很多，但和四代宅比起來仍有差距。

棠月東方卻不一樣，首開的3個戶型得房率都超過了100%，最低的也有108%，最高的128平米 戶型則達到了112%。相信這將是今后昆明新規非四代宅項目在設計上的一條基線，即得房率超100%。

棠月東方128平米戶型的得房率達到112%

得房率如何才能超過100%，棠月東方也做了很好的示范，基本是三大招：

第一：在規劃許可范圍內盡可能擴大陽臺，然后通過封閉陽臺擴大客廳面積。

第二：加一圈飄窗，可以有效增加臥室、衛生間等功能空間的實得面積。

第三：充分利用設備平臺和獨立電梯間（如果有的話）。

不過和四代宅相比，三代新規住宅在得房率上仍有差距，因為四代宅動輒得房率就在130%，但三代新規住宅，也即俗稱的3.5代宅有一個好處，即贈送面積是通過陽臺、飄窗、設備平臺以及入戶廳實現的，贈送面積的分布更為平均，戶型設計更為合理，而且現在昆明新規項目基本都是統一全封閉陽臺，贈送面積的使用價值和利用率更高。

棠月東方通過封閉陽臺擴大了客廳面積

四代宅的得房率雖然更高，可是外挑花園就占了很大的比例，功能相對單一，利用率也不及全封閉陽臺。這就看購房者更看重實用性還是空中花園增加的生活情趣。

其次是雙套房戶型面積段降低，有望成為改善房主流。

雙套房以往在昆明基本是大戶型專屬，一般都要差不多160平米以上的大戶型，才考慮雙套房，但萬科棠月東方在143平米戶型中就做到了四房+雙套房+大橫廳設計，更大的176平米戶型就更不用說，只有最小的128平米戶型是一個套房。

棠月東方143平米四居室雙套房戶型

棠月東方這種戶型設計，其實代表著昆明今后改善型住宅的發展方向，即增加套房，提高居住舒適度。去年龍湖峯萃推出的259平米大平層總共有4個套房，當時還有人笑話說適合開民宿，但實際上這個戶型銷售狀況良好，去年開售后成為昆明賣得最好的2萬+產品，可見多套房住宅很受市場歡迎。

套房能極大提高居住舒適性

棠月東方能夠在更小的戶型實現雙套房設計，讓雙套房住宅進一步下沉，當然也是得益于高得房率帶來的高贈送，才能在143平米的市場主力戶型中做到既有雙套房，又有大橫廳。

棠月東方在某種程度上來說其實可以算是桂語東方的續作，桂語東方是去年昆明暢銷紅盤，產品本身就比較過硬，棠月東方又進行了升級，這種變化基本上代表了今年乃至以后昆明好房子的設計趨勢。