會議 | 舊居住區更新如何發力？“以人為本的舊居住區更新”專題研討會在南京召開

導讀

2026年1月22日-23日，中國城市規劃學會城市更新分會專題研討會暨江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專業委員會學術年會在東南大學召開，會議聚焦“以人為本的舊居住區更新”。

本文字數：7025字

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2026年1月22日-23日，由中國城市規劃學會城市更新分會、江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專業委員會聯合主辦，東南大學建筑學院、東南大學建筑研究所、江蘇筑森設計股份有限公司聯合承辦的“中國城市規劃學會城市更新分會專題研討會暨江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專業委員會學術年會”在東南大學成功舉辦。會議圍繞“以人為本的舊居住區更新”主題，安排了12場學術報告和1場學術對話，探索如何秉持人民城市理念，通過多元主體共商的更新規劃理論與方法，進一步推進舊居住區高質量更新改造，提升居民的獲得感和幸福感。

參會代表合影

會議場景

主持人：陽建強

中國城市規劃學會理事、城市更新分會主任委員，江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專業委員會主任委員，東南大學建筑學院教授

會議開幕式由中國城市規劃學會理事、城市更新分會主任委員、江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專業委員會主任委員、東南大學建筑學院教授陽建強主持。陽建強闡明在“十五五”全面發力的開局之年，立足中國式現代化人民城市建設目標，以中國城市規劃學會團體標準《舊居住區更新規劃設計手冊》編制為契機搭建學術交流平臺，邀請全國及江蘇省內專家分享各地舊居住區更新的寶貴經驗，對大力實施城市更新和提高舊居住區更新科學性具有重要意義。東南大學建筑學院副院長李迎成教授在發言中認為，推動舊居住區更新提質增效是當前城市更新中的重點問題，也是建筑與規劃學科必須認真回答的時代課題，大家需要圍繞更新理念、技術方法、歷史保護、社區參與、政策機制等方面加強交流，形成更多共識。江蘇省建筑與歷史文化研究會會長劉大威先生指出，舊居住區承載著居民的生活記憶與幸福期盼，其高質量更新是補齊民生短板的關鍵抓手，需要通過專業、務實、緊密的交流合作，促進舊居住區更新從單一的物質改造，轉向兼顧功能完善、文脈傳承、生態宜居、治理提升的綜合升級。

李迎成

東南大學建筑學院副院長、教授

劉大威

江蘇省建筑與歷史文化研究會會長

學術報告（上半場）

學術報告分為上下兩個半場，上半場由中國城市規劃學會理事、城市更新分會秘書長、東南大學建筑學院教授吳曉和江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專委會秘書長、東南大學建筑學院副院長周文竹共同主持，7位來自全國的特邀嘉賓分別結合自身所在地區的舊居住區更新實踐作了精彩的學術報告。

吳曉

中國城市規劃學會理事、城市更新分會秘書長，東南大學建筑學院教授

周文竹

江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專委會秘書長，東南大學建筑學院副院長

學術報告一：重慶老舊小區改造和社區建設概覽

黃瓴

中國城市規劃學會城市更新分會副主任委員，重慶大學建筑城規學院教授

黃瓴教授認為，在重慶更新“規、建、運、治”相關政策逐漸走向融合的大趨勢下，重慶老舊小區改造工作已經形成了豐富的菜單選擇模式和較為明確的工作流程。其中，以嘉西村社區更新、戴家巷更新、民主村更新、觀音橋片區更新為例，報告分別闡述了基于文化復興理念下的社區更新、“政府+企業+居民”共同實施、城市觸媒效應的完整社區建設以及更新對象、更新資金、更新主體一體化實施等不同更新模式的特點、重點與難點，并總結了老舊小區更新存量資源底數不清、規劃工具應對不足、社會參與路徑不夠、自主更新政策不明等現實困境，進而提出了未來更新優化創新的三大著力點：基于城市區域整體價值潛力的綜合判斷、基于服務供需動態匹配的差異路徑選擇、基于可持續運維的規建治融合政策研究。

學術報告二：老舊住房自主更新的實踐與挑戰——原拆原建何去何從

唐燕

中國城市規劃學會城市更新分會副秘書長，清華大學建筑學院教授、黨委副書記

唐燕教授認為老舊小區更新包括拆遷征收、綜合整治和自主更新（原拆原建）三種模式：其中，舊改、危改、棚戶區改造、城中村改造等大多采用的是拆遷征收模式；而綜合整治模式已發展至菜單式整治階段，北京勁松北社區、魯谷六合園、真武廟五里等案例分別代表了愿景集團引領、“投資+建設+運營”一體化和社會資本投入改造為租賃住房的差異化模式；老舊小區自主更新的原拆原建模式則是國家支持的一種破解老舊住宅更新難題的新興方向，如北京八角路小區、光華里、馬家堡路、杭州浙工新村、廣州花都區集群街等更新。報告在剖析典型案例的基礎上，系統研討了原拆原建模式在概念認知、適用對象、意愿統籌、成本分擔、收支平衡、面積增加、產權合規、片區改造等方面的爭議和沖突，并為此提出了未來需進一步優化完善的更新策略和政策機制。

學術報告三：建設現代化人民城市的成都城市社區更新實踐創新

趙煒

中國城市規劃學會城市更新分會委員，四川大學建筑與環境學院教授、建筑系主任

趙煒教授在梳理社區更新概念及其演進脈絡的基礎上，強調社區更新是在城市存量規劃和社區治理的語境下，以改善社區環境、促進社區發展為目標，兼用城市更新和社區治理的綜合手段而開展的社會工作與空間建設活動。報告結合成都特色實踐做法，一方面強調社區更新作為“制度化的集體行動”，關鍵在于能否形成持續的協商與共治、可持續的資源投入與運營安排，以及能否把居民納入“全過程、有效參與”，比如社區協商議事制度和信義治理模式；另一方面則是倡導有價值導向、文化風格、美學特征、行為符號的場景營造，并遵循人本邏輯、差異特性、活力導向、美學價值和動態趨勢原則，搭建了城鎮社區、鄉村社區、產業社區等不同的發展治理場景，也展示了成都在實踐中形成的一套融合黨建引領、財政賦能、多元參與、場景驅動的社區更新創新體系。

學術報告四：需求導向的全過程互動式更新思考

張險峰

中國城市規劃學會城市更新分會委員，北京清華同衡規劃設計研究院總工程師、教授級高級規劃師

張險峰總工程師認為國家政策正日益強調以“需求”為導向的城市更新，且在老舊小區改造工作中越來越顯隱互動地表現出訴求多元、博弈復雜、過程多變等特點。報告指出，相比于以往單向設計思維下的工作流程，需求導向下的老舊小區更新模式更需要實現從“為工程買單”到“為智力買單”、從“藍圖設計”到“過程互動”的創新與轉變，即重構一種全過程互動式更新的創新模式。在此基礎上，報告進一步結合北京等地實踐案例，明確了包括搭建互動工作平臺、以技術手段深挖需求、以“培訓賦能”啟發需求、“協同設計-共同締造”等環節在內的全過程互動式更新工作框架，希望能為存量更新時代的社會留下火種，讓更新行動走的更穩健、更持久和少留遺憾。

學術報告五：聚焦民生福祉，構建以人民為中心的城市更新動力源

周文娜

上海市城市規劃設計研究院城市更新和公共空間促進中心副主任，上海城市更新開拓者聯盟副秘書長

周文娜副主任強調存量提質增效階段的上海需要擔當新使命、錨定新聚焦和尋求新突破，努力創新和探索著超大城市存量資源盤活、盤高、盤優的多元路徑。其中，“兩舊一村”更新作為上海當前城市更新工作的重中之重，是事關老百姓底線和民生保障的最急迫問題，卻面臨著總體分布零散、開發價值低、建筑質量差、權屬復雜、單地塊更新資金成本巨大、部分地段設計歷史保護要求、更新訴求多元等挑戰與難點。為此，上海舊居住區更新堅持“一個統領、五個統籌”之原則，在衡復01單元、楊 浦 長 白 2 2 8 街 坊等實踐工作中，采取了聯動多方力量、摸清全市底數、制定一地一策、判斷成本收益等手段，以整體系統的謀劃切實解決民生、改善難題和踐行了可持續發展的綜合平衡模式，并將進一步探索多元主體共擔共治的自主更新模式與社區造血機制。

學術報告六：體驗更新的美好—以人民為中心的沈陽老舊居住區更新實踐

張建軍

沈陽市規劃設計研究院有限公司副總經理、教授級高級工程師

張建軍副總經理提出，十四五規劃以來沈陽將老舊小區改造作為城市更新“五大行動”之首，明確其為城市更新的優先領域與民生工程，旨在踐行人民城市理念、建設舒適便利的宜居城市。報告首先從工作框架、工作理念、工作路徑、改造方式、建設標準等方面，分別闡述了沈陽老舊小區改造的整體思路，認為沈陽市老舊小區具有分布集中連片、量大面廣，“大院+大廠”文化特征顯著的典型特征，但也面臨著建筑年久失修、環境品質不高、設施存在短板、交往空間不足、基礎設施老化、治理體系薄弱等問題與挑戰；然后，報告結合多福社區、牡丹社區、長安社區等實踐案例，系統詮釋了沈陽“聚焦安民便民利民為民、建設宜居美麗社區”的工作理念，以及構建多方共同締造新格局、創新機制保障，確保改造可持續性的工作模式。

學術報告七：舊居住區微利可持續更新與廣州實踐

艾勇軍

廣州市城市規劃勘測設計研究院城市更新所所長、教授級高級工程師

艾勇軍所長提出存量更新視角下的“微利”是通過“隱性資產”挖掘與盤活、精細化運營和治理的可持續更新模式來實現的，而我國老舊小區改造實現微利的可持續方式可劃分為改造端和運營端兩大階段，以及擴容出售、公房轉換、片區統籌、活化經營、統租置換、街區運營六類模式。報告以花都區集群街2號、越秀區黌橋·小石集項目、海珠區得勝崗片區更新為例，重點探討了廣州舊居住區更新從單棟危舊房改造的1.0模式、到多宗地小片活化的2.0模式、再升級為統籌片區整體煥新3.0模式的實踐演進歷程，并認為未來應從構建協同治理框架、優化實施程序、健全更新保障體系、完善糾紛調處機制、強化長效運維等方面進一步展開探索。

學術報告（下半場）

學術報告下半場由江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專委會副主任委員、東南大學建筑學院教授徐小東主持，5位來自江蘇省的特邀嘉賓也結合省內各地的舊居住區更新實踐作了精彩的學術報告。

主持人：徐小東

江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專委會副主任委員，東南大學建筑學院教授

學術報告八：規劃傳導和片區統籌——南京石榴新村更新項目詳細規劃編制思考

李建波

南京市規劃和自然資源局秦淮分局局長，秦淮區更新辦常務副主任

李建波局長認為城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，在深入推進以人為本的新型城鎮化背景下，城市規劃的“引領服務”也需與時俱進。報告聚焦南京市石榴新村更新實踐項目，針對其現狀人口密集、居住條件差、原有規劃因征收出讓模式籌集資金難以為繼等問題，在更新工作中做出了一系列創新和嘗試：在規劃編制方面，問需于產權人、通過更新專項規劃進行片區統籌整合，圍繞“增效”編制更有價值的規劃；在用地整備方面，創新土地、登記確權等政策，首創“插花式”供地方式，并統籌周邊零星用地；在設計方面，則強調“一戶一策”，圍繞“提質”營建更高質量的家園，展示了城市更新作為傳導（織補）國土空間規劃的項目計劃、具體行動的總體理念。

學術報告九：空間修復視角下多業權老舊社區更新路徑思考

王承慧

中國城市規劃學會住房與社區規劃專業委員會委員，東南大學建筑學院教授

王承慧教授認為老舊社區更新具有空間層次復雜、項目類型多元、空間協商決策繁復的現實特征，尤其是多業權、產權變更類的老舊社區改造更需兼顧公共、集體、個體多元利益，以及應對復雜空間條件的挑戰。報告在社會主義市場經濟中引入“空間修復”理論，強調以人民為中心，以黨建引領的治理體系為主導，通過設計精巧的產權制度來穩定各方預期、降低交易成本與提升更新效率，通過國土空間統籌發展和社會主義治理體系保證公平正義。在此基礎上，報告還援引南京石榴新村、小西湖和虎踞北路，臺灣文林苑，以及美國River City等實踐案例，詳細剖析了多業權老舊社區兼顧效率與公平的更新路徑，進而提出了基于“人民城市人民建、人民城市為人民”理念的老舊社區更新方向與建議。

學術報告十：常州金谷花園——片區視角下的舊居住區有機更新

陳濤

江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專委會副秘書長，江蘇筑森建筑設計有限公司董事長、執行總建筑師

陳濤董事長認為常州市老舊小區改造已經從單一小區改造轉化為片區化有機更新，而后者具有空間整合與規模效應、功能統籌與系統提升、資金平衡與可持續運營、文化傳承與特色塑造等明顯優勢。報告以常州金谷花園更新實踐為例，調研發現其所在片區不僅具有城市風貌破舊、全齡配套欠缺、斷頭路多、停車位嚴重不足等鮮明“老化”特征，同時還承載了運河、荊川、治學、美食等多元文化。因此，報告按照片區化更新的三個階段，揭示了金谷花園是如何通過老舊小區改造、閑置低效空間盤活、南運河智慧健康綠道、增設幼兒園、自建房風貌優化與自主更新等項目的合理安排，實現了“策劃、設計、施工、運營、治理”一體化的有機更新，并取得了解決群眾急難愁盼、打造全齡友好生活圈、彰顯本土文化特色的積極成效。

學術報告十一：共建·共治·共享：協作式規劃驅動下老舊社區更新模式探索與實踐

李琳琳

江蘇省規劃設計集團更新院主任規劃師、正高級城鄉規劃師

李琳琳主任規劃師認為老舊社區更新要凸顯“人民城市理念”與“共同治理構建”思想，需要在路徑上實現從物質空間更新向協助社區治理水平提高的轉變。面對利益主體缺少相應需求關懷以及缺乏有效管理機制等現實困境，報告建議引入協作式規劃理念，并以獲得“中國人居環境范例獎”的宜興東氿新城宜居示范街區為例，全面闡述了針對現狀人群訴求強烈、人文關懷不足、人本體驗欠佳、社區治理缺乏等問題，如何秉持共建、共治、共享理念和運用協作式規劃方法，依循“問題診斷-集成方案-具體行動-項目清單-治理機制”的更新路徑而取得積極的實施成效。整個更新流程呈現出主體多元化、過程互動化、成果人性化的實踐特征，規劃成果在回應人民需求的同時也彰顯了有精度、有溫度的人本價值。

學術報告十二：身份的錯覺——建筑師與城市更新的空間實踐

程向陽

南京南華建筑設計事務所總建筑師、教授級高級建筑師

程向陽總建筑師以探討建筑師在更新時代的身份角色轉換為切入點，首先結合南京熙南里大師工作室“南空間”更新的設計運營案例，展現了以空間為載體而展開的參與式實踐，以及在社群運營中探索未來城市更新的多樣發展潛能。項目致力于在熙南里街區的整體更新框架下，構建可持續的街區互動關系、激活人與空間互動的界面，同時以設計挖掘空間價值，策劃多元化業態、建立專業化運營體系、結合IP打造而構建學術與生活相融合的特色生態。其次，報告又以新工集團非遺產業園更新為例，闡述如何將單純的建筑立面改造延伸為適配非遺業態及商戶運營的公共、私有空間邊界的二次界定，旨在重建城市和建筑的空間鏈接。這兩個案例共同展示了一種強調協助式而非精英式、倡導參與式而非遙控式的整體空間更新與營造之路。

學術對話

學術對話環節由江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專委會副主任委員、東南大學建筑研究所王彥輝教授做引導發言，其認為舊居住區更新是一個跨專業、跨尺度、跨部門、多主體、多類型、持續性的復雜系統工程，背后蘊含的問題是豐富且龐雜的，最重要的問題之一是包括住區居民在內的各相關主體或角色之間協調合作機制/平臺的建構問題，這不僅包括參與式治理平臺的搭建，更包括產權與利益分配機制，社會公平與空間正義的監督，更新效果評估與長效維持等問題，針對這個機制的探索，不同部門和專業領域人員之間應該共同協商和建構，而不是各自為政、各說各話。不少委員專家也就此話題從不同角度各抒己見、暢所欲言，其中南京長江都市建筑設計股份有限公司董事長、研究員級高級建筑師董文俊即認為，本次學術活動的多元視角——不論是更新政策解讀、流程創新，還是重大機制探索、資金供給模式和在地更新實踐，均共同勾勒出舊居住更新的完整圖景，各專家從不同切口的深入探究也恰恰印證了城市更新的系統性本質，亦即：單一技術或資金手段均難以破局，必須建立“設計-機制-資金-運營”的工作閉環，且無論路徑如何最終均要回歸“人”的尺度——讓居民從旁觀者變為共建者，讓更新后的社區既承載集體記憶、又生長出新的歸屬感。

學術對話場景

會議期間還組織了南京舊居住區更新案例的實地調研，主要涉及大陽溝小區、石榴新村小區、頤和路歷史文化街區等典型實踐，深度體驗和全面了解了當地舊居住區原拆原建模式以及居住型歷史文化街區保護更新模式的特色實踐與具體做法。

南京舊居住區更新案例的實地調研

為期兩天的中國城市規劃學會城市更新分會專題研討會暨江蘇省建筑與歷史文化研究會城市更新專業委員會學術年會，聚焦“以人為本的舊居住區更新”主題，采取了“特邀專家+學術研討+實地調研”的特色辦會模式，專題式研討了現代化人民城市建設背景下舊居住區更新的理論、方法與實踐，取得良好的學術影響和社會效益。

供稿單位：中國城市規劃學會城市更新分會

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