萬科預虧飆到820億，發展挑戰依然嚴峻，會全力以赴破局

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

“2026年，樓市必須穩住！”開年以來，多種跡象已表明了這種“反攻”決心。

樓市深調至今5年，影響面實在太大了。近來，多家一線房企頻曝2025年巨額預虧，而且虧損幅度還不斷放大。

作為曾經房企標桿的萬科，2025年在大股東深鐵集團強力“輸血”下積極自救還債，無意中卻一舉摘得“整個A股市場有史以來到年度最大虧損”。

這種略帶戲謔味兒的背后，更多是一種慘烈、悲壯與無力感。

據萬科公告最新披露，公司預計2025年歸母凈利潤虧損約820億元，較上年同期經審計后凈虧損約494.8億元相比，放大凈虧損額325.2億元；扣非后歸母虧損約800億元，較上年同期凈虧損約454億元加劇惡化了346億元。

自2024年首次罕見虧損以來，萬科已累計預計凈虧損高達1300多億元。

與2024年虧損原因“差不多”，萬科給出了4點解釋：

1、開發項目結算規模顯著下降，此前兩年拿地成本偏高致毛利率偏低；
2、業務風險敞口升高，新增計提信用與資產減值；
3、部分經營性業務整體虧損及部分非主業財務新虧損；
4、部分大宗資產交易和股權交易價低于賬面值。

深究起來，外因是這幾年樓市持續深調疊加宏觀經濟低迷，相互影響，購房需求端低迷，房企銷售下滑致信用滑坡，借錢融資艱難，反過來又影響房企安全及沖擊購房信心。

最核心的原因，仍是萬科以原“一把手”郁亮為首的高層誤判形勢，甚至是心魔沖動，被過往發展路徑慣性驅使。

大家都記得：2018年萬科已率先吹哨高喊“活下去”，振聾發聵。很多人還覺得萬科是不是在搞笑、惡作劇。

來源：地產密探圖庫

2022年至2023年，房企“三道紅線”持續發威，融資端被套上了“緊箍咒”，一批知名千億級民營房企相繼爆雷，市場一片肅殺，萬科卻趁機逆市猛攻拿地，無暇“去杠桿”與“收縮聚焦”，導致2024年以來越發吃力。

2025年初以來，萬科債務危機明顯加劇，但背靠深鐵集團向其累計借錢200多億元將境內公開一次次債化險為夷。同樣是去年初，這種背靠大股東不斷“輸血”的代價是萬科高層大洗牌，以深鐵為首的深圳國資系強勢接管。

去年底，萬科一筆境內公開債臨近償還而陷入空前嚴峻危機，多方博弈一度陷入僵局，眼看爆雷近在咫尺。

意外的是，今年1月下旬突然迎來大轉機，再次上演“上帝劇本”。1月21日，“21萬科02”成功展期。1月27日，“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”兩筆中票展期方案被表決通過。這3筆債合計規模約68億元。

外界此前都誤以為：深鐵不會再輸血了。但伴隨公開展期的是，深鐵明確將向萬科再提供23.6億元股東借款，作為2026年首筆股東借款，提振市場細心意味空前，當日萬科股價大漲。

在管理上，去年11月，作為“深鐵系”高管、萬科董事的黃力平因時任深鐵與萬科雙“一把手”辛杰被查而順勢上位，而原一把手郁亮繼續擔任執行副總裁。

今年初，萬科宣布郁亮因到齡退休辭職，辭去公司董事、執行副總裁等一切職務。近日，坊間居然傳聞郁亮失聯，正在配合調查。

去年10月，萬科原總裁祝九勝已被刑拘，距其去年初被公告因身體原因辭去總裁一職約9個月。早些年深具建行出身背景的祝九勝，于2018年被初登萬科“一把手”沒多久的郁亮擢升到萬科總裁，被視為萬科轉型期的“關鍵先生”。

隨著郁亮退出萬科，其近些年培養的班底在去年以來多輪組織架構調整中已基本被清洗出局，這給現任萬科“一把手”黃力平留出了更多的騰挪空間。

2026年，樓市企穩成為各方努力所向，比如近來房企“三道紅線”已低調取消，融資端有望新破局，但關鍵仍是銷售要有起色，銷售有無起色還得看大家的信心指數，而背后仍是經濟基本面及收入、就業預期能否向好。

誠如萬科最新強調說，當前公司發展依然面臨嚴峻挑戰，經營業績也將持續承壓。面向未來，公司將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力；公司上下將凝心聚力，有序地化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。