萬科預(yù)虧飆到820億，發(fā)展挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻，會全力以赴破局

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

“2026年，樓市必須穩(wěn)住！”開年以來，多種跡象已表明了這種“反攻”決心。

樓市深調(diào)至今5年，影響面實(shí)在太大了。近來，多家一線房企頻曝2025年巨額預(yù)虧，而且虧損幅度還不斷放大。

作為曾經(jīng)房企標(biāo)桿的萬科，2025年在大股東深鐵集團(tuán)強(qiáng)力“輸血”下積極自救還債，無意中卻一舉摘得“整個(gè)A股市場有史以來到年度最大虧損”。

這種略帶戲謔味兒的背后，更多是一種慘烈、悲壯與無力感。

據(jù)萬科公告最新披露，公司預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤虧損約820億元，較上年同期經(jīng)審計(jì)后凈虧損約494.8億元相比，放大凈虧損額325.2億元；扣非后歸母虧損約800億元，較上年同期凈虧損約454億元加劇惡化了346億元。

自2024年首次罕見虧損以來，萬科已累計(jì)預(yù)計(jì)凈虧損高達(dá)1300多億元。

與2024年虧損原因“差不多”，萬科給出了4點(diǎn)解釋：

1、開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，此前兩年拿地成本偏高致毛利率偏低；
2、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提信用與資產(chǎn)減值；
3、部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)整體虧損及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)新虧損；
4、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)低于賬面值。

深究起來，外因是這幾年樓市持續(xù)深調(diào)疊加宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，相互影響，購房需求端低迷，房企銷售下滑致信用滑坡，借錢融資艱難，反過來又影響房企安全及沖擊購房信心。

最核心的原因，仍是萬科以原“一把手”郁亮為首的高層誤判形勢，甚至是心魔沖動(dòng)，被過往發(fā)展路徑慣性驅(qū)使。

大家都記得：2018年萬科已率先吹哨高喊“活下去”，振聾發(fā)聵。很多人還覺得萬科是不是在搞笑、惡作劇。

來源：地產(chǎn)密探圖庫

2022年至2023年，房企“三道紅線”持續(xù)發(fā)威，融資端被套上了“緊箍咒”，一批知名千億級民營房企相繼爆雷，市場一片肅殺，萬科卻趁機(jī)逆市猛攻拿地，無暇“去杠桿”與“收縮聚焦”，導(dǎo)致2024年以來越發(fā)吃力。

2025年初以來，萬科債務(wù)危機(jī)明顯加劇，但背靠深鐵集團(tuán)向其累計(jì)借錢200多億元將境內(nèi)公開一次次債化險(xiǎn)為夷。同樣是去年初，這種背靠大股東不斷“輸血”的代價(jià)是萬科高層大洗牌，以深鐵為首的深圳國資系強(qiáng)勢接管。

去年底，萬科一筆境內(nèi)公開債臨近償還而陷入空前嚴(yán)峻危機(jī)，多方博弈一度陷入僵局，眼看爆雷近在咫尺。

意外的是，今年1月下旬突然迎來大轉(zhuǎn)機(jī)，再次上演“上帝劇本”。1月21日，“21萬科02”成功展期。1月27日，“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”兩筆中票展期方案被表決通過。這3筆債合計(jì)規(guī)模約68億元。

外界此前都誤以為：深鐵不會再輸血了。但伴隨公開展期的是，深鐵明確將向萬科再提供23.6億元股東借款，作為2026年首筆股東借款，提振市場細(xì)心意味空前，當(dāng)日萬科股價(jià)大漲。

在管理上，去年11月，作為“深鐵系”高管、萬科董事的黃力平因時(shí)任深鐵與萬科雙“一把手”辛杰被查而順勢上位，而原一把手郁亮繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行副總裁。

今年初，萬科宣布郁亮因到齡退休辭職，辭去公司董事、執(zhí)行副總裁等一切職務(wù)。近日，坊間居然傳聞?dòng)袅潦?lián)，正在配合調(diào)查。

去年10月，萬科原總裁祝九勝已被刑拘，距其去年初被公告因身體原因辭去總裁一職約9個(gè)月。早些年深具建行出身背景的祝九勝，于2018年被初登萬科“一把手”沒多久的郁亮擢升到萬科總裁，被視為萬科轉(zhuǎn)型期的“關(guān)鍵先生”。

隨著郁亮退出萬科，其近些年培養(yǎng)的班底在去年以來多輪組織架構(gòu)調(diào)整中已基本被清洗出局，這給現(xiàn)任萬科“一把手”黃力平留出了更多的騰挪空間。

2026年，樓市企穩(wěn)成為各方努力所向，比如近來房企“三道紅線”已低調(diào)取消，融資端有望新破局，但關(guān)鍵仍是銷售要有起色，銷售有無起色還得看大家的信心指數(shù)，而背后仍是經(jīng)濟(jì)基本面及收入、就業(yè)預(yù)期能否向好。

誠如萬科最新強(qiáng)調(diào)說，當(dāng)前公司發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也將持續(xù)承壓。面向未來，公司將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能等措施，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場景的開發(fā)和經(jīng)營能力；公司上下將凝心聚力，有序地化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動(dòng)公司早日走出低谷。