萬科債務(wù)問題取得關(guān)鍵進(jìn)展，68億債券展期通過，萬科真脫險了？

萬科最近接連傳出好消息，三筆債券展期全過了，深鐵集團(tuán)又開始「輸血」了，加起來快一百個億的窟窿暫時堵上了。

乍一看像是要翻身了，但你如果要問我萬科是不是真安全了？我得說句實(shí)話：這只是喘口氣，離上岸還早著呢。

1月21號，萬科第一筆“21萬科02”公司債展期方案過了，92.11%的債權(quán)人同意，這債券余額11個億，票面利率3.98%。緊接著1月27號晚上，“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”兩筆中期票據(jù)也通過了，這倆加起來57個億，而且這次沒爭議，債權(quán)人是100%同意。

三筆債加起來68個億，全展期成功了。

但你得看清楚這展期方案到底怎么設(shè)計的。

萬科用的是“固定兌付+部分現(xiàn)金回售+部分本金展期+優(yōu)質(zhì)增信”這套組合拳。拆開說就是，先給每個同意方案的賬戶兌付10萬塊錢，這叫固定兌付安排，穩(wěn)住散戶；然后扣掉這10萬之后，剩下本金的40%馬上給現(xiàn)金，這大概得掏出28個億左右；最后那60%的本金展期一年，利息隨本清，同時拿武漢萬云房地產(chǎn)、西咸新區(qū)科筑置業(yè)、深圳榮興這些項目公司的應(yīng)收款質(zhì)押做增信。

這方案，既有現(xiàn)金又有擔(dān)保，誠意是給足了，所以債權(quán)人才愿意點(diǎn)頭。

某種意義上，這種債券展期設(shè)計，是通過靈活多樣滿足了不同債權(quán)人訴求。

萬科把債權(quán)人的心思摸透了，小戶要流動性就給現(xiàn)金，大戶要保障就拿資產(chǎn)質(zhì)押，各取所需，所以方案才能高票通過。這招用得漂亮，但問題是這錢從哪兒來？

那就是來自于深鐵的新方案。

1月27號，深鐵宣布再給萬科提供不超過23.6億元的股東借款，專項用于償還公開市場債券本息。

這筆錢來得正是時候，因為按照展期方案，萬科得先掏出約28.7億元完成小額兌付、現(xiàn)金首付和部分未付利息。深鐵這23.6億基本能覆蓋大頭，算是幫萬科守住了公開市場不違約的底線。

但有一點(diǎn)要注意，深鐵這回「輸血」跟以前不一樣了。

2025年深鐵累計給萬科提供了307.96億元借款，上限是220億，到去年11月已經(jīng)用了204億，只剩22.9億額度。而且深鐵自己日子也不好過，2025年半年報顯示，總負(fù)債4796.2億，資產(chǎn)負(fù)債率60.46%，歸母凈利潤虧了33.61億，其中對萬科的投資就虧了31.32億，占總虧損九成多。

地鐵運(yùn)營收入雖然漲了16.34%，但站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)收入暴跌63%，現(xiàn)金流壓力山大。

所以去年11月，雙方簽了補(bǔ)充協(xié)議，明確萬科得為剩余借款提供足額擔(dān)保，深鐵從戰(zhàn)略投資方變成了債權(quán)人，無限兜底的時代徹底結(jié)束了。

這意味著啥？意味著萬科以后不能再指望深鐵無條件救命了，得靠自己造血。但現(xiàn)在萬科的造血能力咋樣呢？說實(shí)話，不太好。

2024年萬科虧了495億，2025年前三季度又虧了280億，全年銷售額1339億，同比暴跌45.5%，這降幅在前十房企里最狠。沒辦法，現(xiàn)在房市就是這樣，銷售回不來，現(xiàn)金流就起不來，這是根子上的問題。

當(dāng)然，更關(guān)鍵的是，借錢，那是要還的。

展期只是把還債時間往后推了一年，債務(wù)總量一分沒少。深鐵提供的23.6億也是借款，不是股權(quán)投資，到期還得還。而且萬科接下來的償債壓力一點(diǎn)沒輕松。

據(jù)統(tǒng)計，2026年7月30號之前，萬科還有7筆境內(nèi)公開債到期，需要兌付本金合計112.6億元。如果還按40%本金先付的比例算，又得掏出50億左右。深鐵還愿不愿意繼續(xù)輸血？就算愿意，能不能拿出這么多錢？這都是未知數(shù)。

萬一支持力度不夠，萬科可能面臨債務(wù)違約風(fēng)險，極端情況下甚至?xí)|發(fā)債務(wù)重整程序。

1月中旬萬科公布展期議案之后，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)確實(shí)從低點(diǎn)反彈了約20%。

看起來市場情緒修復(fù)了，但大家都明白，這僅僅是因為大家覺得萬科暫時不會違約，不是因為萬科基本面好轉(zhuǎn)了。

往遠(yuǎn)了看，2026年和2027年是萬科的償債高峰期，除了前面說的112.6億，后面還有一大堆債要還。展期對萬科信用也有影響，雖然沒違約，但債券展期本身就是信用事件，會影響萬科未來的融資成本和融資渠道。

現(xiàn)在萬科能借到的錢越來越少，成本越來越高，這個惡性循環(huán)不好破。

說到底，萬科這次展期成功，靠的是三樣?xùn)|西：一個是深鐵的國資背景給債權(quán)人吃了定心丸，一個是展期方案設(shè)計得夠靈活夠誠意，一個是市場對萬科這種頭部房企還抱有一絲希望。

但這三樣?xùn)|西都不能長久解決問題。真正要救萬科，得讓銷售回暖，得讓項目回款加速，得讓現(xiàn)金流轉(zhuǎn)起來。

但這，真的很有挑戰(zhàn)。

各位大佬覺得呢？