“三道紅線”退場，房地產(chǎn)高壓監(jiān)管時(shí)代終結(jié)

1月28號有個(gè)大消息，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，很多房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)，目前僅部分出險(xiǎn)房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

這是一個(gè)非常重磅的松綁信號，意味著房企將在融資和舉債方面獲得更大的自由度，也意味著房企的現(xiàn)金流壓力在短期內(nèi)將得以極大地緩解。

簡單回顧一下，2020年8月，監(jiān)管部門為了控制房企有息債務(wù)規(guī)模，對房企設(shè)置了“三道紅線”的融資監(jiān)管政策，具體為“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%、凈負(fù)債率不高于100%、現(xiàn)金短債比不低于1.0倍”。

2021年，“三道紅線”的監(jiān)管對象擴(kuò)圍至數(shù)十家重點(diǎn)房企，監(jiān)管部門要求房企每月上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)。隨著緊箍咒的落下，房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年進(jìn)入了集中爆雷期，并持續(xù)至今。與此同時(shí)，底層資產(chǎn)以房地產(chǎn)/城市更新類項(xiàng)目投資為主的一眾信托、私募、保理、融資租賃、P2P等機(jī)構(gòu)也紛紛爆雷。

在過去的五年里，很多房企因“三道紅線”的監(jiān)管以及樓市的持續(xù)下行導(dǎo)致流動性持續(xù)緊張，破產(chǎn)、倒閉的房企不計(jì)其數(shù)，目前存活的也大多只是國央企背景的房企。

“三道紅線”的退場意味著政策從“全面高壓”轉(zhuǎn)向了“精準(zhǔn)拆彈”，目前僅部分出險(xiǎn)房企仍然被要求向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，而這也意味著大部分房企的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)可控，監(jiān)管層不再需要進(jìn)行全面的高強(qiáng)度管控，這個(gè)積極的信號亦表明國家正在用實(shí)際行動托底房地產(chǎn)市場。

值得注意的是，這次的松綁并不意味著樓市會重回“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”時(shí)代，更不代表房價(jià)會開啟新一輪普漲。事實(shí)上，“三道紅線”的退出并不意味著房地產(chǎn)金融監(jiān)管的終結(jié)，反而標(biāo)志著監(jiān)管方式更加差異化和精細(xì)化。

與上述相對應(yīng)，房地產(chǎn)在全面回歸制造業(yè)屬性的背景下，今后也將正式進(jìn)入向管理和運(yùn)營要效益的新時(shí)代，只不過樓市“分化”趨勢將越來越明顯，比如核心城市、核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)將更為堅(jiān)挺，金融屬性也將明顯強(qiáng)化。

截至2025年12月，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)界“華南五虎”——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創(chuàng)展在此輪房地產(chǎn)行業(yè)爆雷潮中已悉數(shù)折戟。

“華南五虎”曾是中國民營地產(chǎn)商的標(biāo)桿，它們從廣州起家，在高速發(fā)展期橫掃全國，國內(nèi)甚至一度有“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的說法，而隨著“華南五虎”的落幕，一個(gè)高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)代也被宣告徹底終結(jié)。

近段時(shí)間，從中央到地方，都在積極地研究房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其中城市更新成為了重中之重，這里面蘊(yùn)含的投資機(jī)會和業(yè)務(wù)空間也在業(yè)內(nèi)形成了普遍共識，我們也將其確定為2026年的重點(diǎn)投資關(guān)注方向。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來新生，雖然全國樓市熱火朝天的“土地財(cái)政時(shí)代”已劃上句號，但精耕細(xì)作的房地產(chǎn)發(fā)展新時(shí)代依然讓人充滿想象。