成交規模僅次于成都！2025年西安樓市韌性凸顯

圖片來源： 中房報圖庫

石青玲/發自西安

“平穩，預料之中。”談起2025年西安樓市行情，中國金茂西安區域曲江項目營銷負責人曾園這樣描述。

來自中指研究院的數據顯示，2025年，西安商品住宅成交均價為16632元/平方米，同比下跌3.67%；成交面積732.02萬平方米，同比下降11.45%。面對市場調整壓力，西安圍繞“控增量、優供給、去庫存”多措并舉，從供需兩端協同發力，推動房地產市場逐步止跌回穩。

企業也紛紛轉向精耕細作，從產品、服務、營銷、品牌等多個維度提升競爭力，力求穩健發展。2025年，金茂成為西安市場中唯一實現業績逆勢增長企業，全年銷售額達86.1億元。
“多方努力之下，西安樓市韌性凸顯，成交規模在二線城市中位列第二，僅次于成都。”克而瑞深度咨詢·普瑞研究表示。

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“好房子”項目領跑

2025年，一些企業的樓盤在西安走出了獨立行情，曾園負責的金茂璞逸曲江就是其中之一。

4月29日，位于西安曲江新區的金茂璞逸東方推出182套房源，均價3萬元/平方米起，戶型有229平方米、269平方米、336平方米3種。選房當日，共有200多組家庭進行了搖號，269平方米戶型全部售罄，整批次僅剩下少量頂底房源，主要集中在229平方米戶型，當日銷售額為12.6億元。

此外，招商西安璽、綠城潤百合、綠汀芳菲、保億潤園、邦泰觀宸曲江、幸福曉棠等項目也取得了亮眼成績。中指研究院西安分院總經理石蕊表示：“2025年，西安搖號熱銷項目可以概括為兩類：一類是主城區核心地段擁有稀缺資源的高端改善項目，另一類則是核心地段性價比突出的剛需、改善性產品，這些樓盤的熱銷是價格優勢、稀缺價值、品牌實力以及市場環境等共同作用的結果。

“西安樓市產品迭代速度非常快，基本上每三四個月就是一個周期。”曾園表示。

克而瑞深度咨詢·普睿豫陜區域副總經理李曉兵也表示：“西安項目已經開啟全面內卷，場景不斷升級，不僅在產品設計上實現從平面空間到立體空間的進化，且全景艙、雙套房等高端配置更是全面下沉剛需剛改產品，推動產品力不斷升級。”

產品內卷之下，2025年，西安住宅產品不斷升標，如綠汀芳菲89平方米戶型做到了露臺、飄窗、結構連板等全贈送，如最大使用面積101平方米，實際得房率為113%。此外，高端項目外立面從鋁板升級為陶板，且部分企業開始為業主提供定制化服務。

越來越好的產品也激活了2025年的樓市，王欣（化名）就是其中之一。2025年10月，王欣（化名）在白樺林書香購入了人生中一套新房，這套房子只有90平方米。

開盤那天，她猶豫糾結了很久，最終還是交了訂金。“家里有房子住，只是為了孩子上學不得不買，另外就是加上贈送實得面積并不小。”她表示。

在曾園的記憶中，也有一位“95后”青年給他留下了深刻印象，之所以對這個客戶印象較深，是因為他認為項目“不貴’”。

“我已經很久沒有聽到這樣的評價了。這個客戶本來沒有購房計劃，是陪朋友來看房的，看完之后，他驚覺產品已經進化到超出了他的認知，會所、科技系統等觸動了他，所以很快就付款了，他是典型的為產品買單的客戶。”他表示。

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供應端“提質縮量”

這背后，一場圍繞“控增量、優供給、去庫存”的深度變革正在展開。

土地市場的數據直觀反映了“控增量”的力度。中指研究院統計顯示，2025年，西安房地產開發用地成交建筑面積為947.96萬平方米，位列全國第14位，排名較上年下滑12位；土地出讓收入553.65億元，位居全國第十，排名下滑6位。

供地節奏的放緩，在為企業去庫存創造窗口的同時，也呈現出鮮明的“提質縮量”特征。“2025年，西安在供給端同步推進‘做減法’與‘調結構’態勢，”石蕊表示，“土地開發模式從規模擴張轉向對重點區域精耕，并將‘名校+’教育配套深度融入規劃，實現結構性優化。”

這一轉變直接體現在成交結構上。2025年，西安未央、蓮湖等主城區成交大幅增長，其中，未央區住宅用地成交87.32萬平方米，同比暴漲3749.13%；蓮湖區成交87.6萬平方米，同比上漲104.44%，成為當年土地市場上的“黑馬”。西咸等外圍區域土地成交則顯著萎縮。

與此同時，地塊自身指標也發生積極變化。“2025年，成交土地的主力是30畝以下及30~50畝的‘小而美’地塊，且容積率持續走低，主城區地塊普遍控制在2.5及以下。”李曉兵分析認為。

這正契合了市場與開發企業的共同需求。“小地塊能更快應對市場變化，加快周轉，”一位民營房企策劃人士坦言，“低容積率則更符合當下改善型需求，利于打造高品質產品。”

與此同時，西安市也印發了《西安市“好房子”住宅項目設計方案審查技術指引（試行）》（以下簡稱“指引”），內容涉及住區環境、建筑、給水排水、暖通空調等9個方面，通過發揮設計引領作用，推動“好房子”從理念轉化為可落地的設計語言，提升住宅品質。

指引對局部樓板厚度、長懸挑露臺荷載等提出要求，鼓勵結構設計年限超過50年，并要求選用綠色環保耐久的建材、設備。

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多舉措去庫存

樓市的另一面是一場去庫存之戰。

據中指研究院數據顯示，截至2025年12月，西安商品住宅可售庫存規模攀升至1199萬平方米，對應的去化周期同步升至18.8個月，庫存消化壓力顯著加大。

面對這一情況，政策層面也給出了“一區一策”的支持，如西安高新區曾發文：業主憑購房合同和繳費憑證即可落戶，落戶之后子女教育按當年學區劃分統籌安排。

企業層面，降價促銷成為房企去庫存最直接、也最見效的手段。

“2025年房企‘以價換量’的趨勢持續加劇，開盤項目優惠力度不斷擴大，相較于2024年普遍5個百分點以內的優惠，2025年優惠點位集中在5%至8%區間；若遇重要營銷節點，優惠幅度還會進一步加碼。此外，渠道合作成本也同步走高，開盤階段渠道點位約為3%，進入平銷期后則突破5%。”李曉兵表示。

在石蕊看來，需要促銷的項目往往位于供應量大或生活配套支撐乏力的區域，客戶決策理性，只能通過價格和性價比競爭，“這是市場價值重估和購買力分層的正常表現。”她表示。

相較于單純降價，部分房企選擇以“增配提質”的方式突破去庫存瓶頸。

據曾園介紹，2025年，金茂對旗下所有在售項目的會所實行前置運營模式，業主提前通過線上預約，即可享受泳池、健身房、私宴廳等配套服務，“這一舉措一方面能讓客戶在購房前直觀體驗交付后的生活場景，另一方面也可在交付前提前發現并整改問題，為業主提供更好的服務。”

此外，作為城南千畝大體量項目，2023年便已入市的大悅未來城，同樣通過新增便民服務提升項目競爭力。據項目置業顧問透露，社區內已落地“繁星第三課堂”、洗車洗衣、共享驛站等多元服務，其中“繁星第三課堂”與健身房對業主免費開放，目前已正式投入運營；洗車服務暫定價19.9元/次，洗完后可提供送車至車位服務，洗衣服務也支持配送到家，極大提升了居住便利性。

曾園認為，這類增配舉措對項目去化形成明顯助力。某央企項目負責人也表示：“對于大體量樓盤而言，盲目降價會加劇后續貨值的去化壓力，通過增配升級提升項目綜合性價比，才是兼顧短期去化與長期價值的最優選擇。”

去庫存，依然是2026年的重要任務。談及對2026年樓市的看法，曾園表示：“產品會越來越好，大家會琢磨怎么能不被復制，在定價上也會更理性。”

一位央企地產西安區域負責人表示：“市場仍然具有韌性，西安新增人口重回‘北方第一城’，有很多高校年輕人口，同時對周邊城市也保持著吸附力。”

在石蕊看來，政策有望持續發力，幫助市場逐步企穩。同時，土地和購買力將進一步向重點片區匯聚，產品競爭也會進入比拼科技、人文與長期價值的“深水區”。