“冰封”已久的廈門(mén)二手房市場(chǎng)回暖

1月20日訊（導(dǎo)報(bào)記者 傅霏雯）歲末年初，“冰封”已久的廈門(mén)二手房市場(chǎng)悄然涌動(dòng)一股“暖流”！廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自去年12月開(kāi)始，二手房周成交量呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，元旦小長(zhǎng)假期間雖有所回落，但新年首月的第二周便迅速反彈，活躍度明顯提升。與此同時(shí)，近期地產(chǎn)利好政策密集出臺(tái)，為市場(chǎng)注入“強(qiáng)心劑”。

這波行情到底是市場(chǎng)筑底反彈的真實(shí)回暖，還是階段性需求的短暫釋放？導(dǎo)報(bào)記者近日專(zhuān)訪(fǎng)了深耕廈門(mén)樓市多年的兩位資深房產(chǎn)中介——從業(yè)10年的曾聰（鏈家地產(chǎn)前埔店店長(zhǎng)）與從業(yè)23年的劉家禮（德佑大洲世紀(jì)店店長(zhǎng)）。

數(shù)據(jù)向好：真實(shí)回暖還是短暫反彈？

“買(mǎi)房需求其實(shí)一直都在，只是之前大家不敢入手。”曾聰用這句話(huà)概括了2025年四季度的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折。其所在的前埔片區(qū)，去年10月和11月市場(chǎng)成交慘淡，但去年12月帶看量突然提升30%—40%，2026年1月這一勢(shì)頭得以延續(xù)。“更為重要的信號(hào)是，客戶(hù)從‘純看房’轉(zhuǎn)向‘真議價(jià)’。”

從業(yè)23年的劉家禮感受更為強(qiáng)烈：“連續(xù)三個(gè)月，每月帶看量都在提升。去年10月之前客戶(hù)多是看看而已，但從去年11月開(kāi)始，客戶(hù)基本看準(zhǔn)就報(bào)價(jià)談價(jià)，近期個(gè)人開(kāi)單率和門(mén)店整體業(yè)績(jī)都有所提升。”

在劉家禮觀(guān)察中，這波回暖的核心標(biāo)志是“決策周期縮短”——從看房到下單的時(shí)間壓縮了一半以上。

相比2025年中的市場(chǎng)平穩(wěn)期，這一年年底的變化清晰可感。曾聰總結(jié)說(shuō)，近期成交的房源，客戶(hù)的預(yù)期是“往上走的”，而非一味殺價(jià)。劉家禮則從成交效率看到了市場(chǎng)底層邏輯的變化：“真正愿意賣(mài)的房東，對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知清楚，價(jià)格調(diào)整到位，成交就很快，周期能縮短一到兩個(gè)星期。”他舉例，南湖豪苑一套房源從588萬(wàn)元降至488萬(wàn)元，因是“全湖景、百萬(wàn)精裝”，很快吸引了原本預(yù)算400萬(wàn)元的客戶(hù)，最終客戶(hù)因看重價(jià)值而提升了預(yù)算。

從成交結(jié)構(gòu)看，剛需與剛改客群仍是當(dāng)前市場(chǎng)的絕對(duì)主力。曾聰根據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)估算，這兩類(lèi)需求占比在60%—70%，純改善型成交比例相對(duì)較少。他以自身熟悉的前埔板塊為例，指出“剛改”占比可達(dá)八成。劉家禮則觀(guān)察到，其所在區(qū)域改善型需求會(huì)更多一些，主要是“換空間”或“換品質(zhì)”；而剛需則聚焦于總價(jià)可控、能解決孩子讀書(shū)問(wèn)題的小戶(hù)型，其百萬(wàn)元左右的房貸，不少夫妻兩人的公積金基本就能覆蓋，房貸壓力小，成交意愿也高。

不過(guò)，兩位房產(chǎn)“老炮”均對(duì)“回暖”一詞持審慎態(tài)度。曾聰明確表示：“這只能算階段性需求釋放，是否為趨勢(shì)性回暖還需觀(guān)察。市場(chǎng)需要政策持續(xù)孵化，單月銷(xiāo)量破百套雖有積極意義，但基數(shù)仍低。”劉家禮則指出隱憂(yōu)：“低價(jià)房源賣(mài)一套少一套，若房東因此坐地起價(jià)，市場(chǎng)可能迅速降溫。成交快不一定是好事，關(guān)鍵要看價(jià)格是否穩(wěn)定。”

區(qū)域分化：性?xún)r(jià)比仍是成交“硬邏輯”

“客戶(hù)都是用腳給市場(chǎng)投票。”談及區(qū)域差異，曾聰如此總結(jié)。他認(rèn)為，目前成交活躍的板塊呈現(xiàn)明顯的價(jià)格導(dǎo)向特征：如近期風(fēng)頭正盛的湖濱一里到四里安商房，房源新，位置好，價(jià)格合適，疊加最近出臺(tái)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，吸引力大。而他所在的前埔片區(qū)，像僑福城、文興東一里和文興東二里等小區(qū)表現(xiàn)活躍，原因無(wú)外乎“總價(jià)低”或“居住品質(zhì)對(duì)周邊老房子尤其是樓梯房形成迭代優(yōu)勢(shì)”。

對(duì)此，劉家禮也表示贊同，他重點(diǎn)提及了一個(gè)現(xiàn)象級(jí)小區(qū)：“藍(lán)灣國(guó)際兩個(gè)月成交了十幾套，多是因?yàn)榉繓|置換意愿強(qiáng)、價(jià)格調(diào)整到位，在政策優(yōu)惠期選擇出手。”

“島內(nèi)與島外，核心區(qū)與非核心區(qū)，回暖節(jié)奏并不同步。”曾聰分析，島外市場(chǎng)同樣要看具體板塊，如杏林橋頭、集美新城等配套成熟的板塊，成交占比高，核心在于“價(jià)格到位了”。劉家禮進(jìn)一步指出，島外如集美外國(guó)語(yǔ)學(xué)校周邊、海滄沿海環(huán)湖一帶，也是“以?xún)r(jià)換量”，而偏遠(yuǎn)區(qū)域房源流動(dòng)性依然較差。

從近期快速成交的房源中，可以窺見(jiàn)市場(chǎng)的偏好。兩位業(yè)者都認(rèn)為，最大的共性是“價(jià)格”，其次才是配套。曾聰舉例說(shuō)，華林東升花園一套房源從掛牌210萬(wàn)元談到190多萬(wàn)元成交，周期約一個(gè)月，價(jià)格是關(guān)鍵。劉家禮也列舉了相似的案例：湖明麗景小區(qū)房源近期有所回落，走量明顯加快。他同時(shí)進(jìn)一步補(bǔ)充道，總價(jià)400萬(wàn)元以下、面積80—120平方米的房源是成交主力區(qū)間。

另一方面，核心與非核心區(qū)的流動(dòng)性差異在老舊小區(qū)上體現(xiàn)得淋漓盡致。劉家禮透露，其所處的片區(qū)，有小區(qū)因“地段偏安一隅、離學(xué)校遠(yuǎn)、小區(qū)舊”導(dǎo)致成交困難，而蓮花松柏片區(qū)的育秀里，雖為老舊樓梯房，但因總價(jià)低（65平方米兩房約140萬(wàn)元）、近地鐵，仍受剛需青睞。“沒(méi)有學(xué)區(qū)的‘老破大’最難賣(mài)，特別是145平方米以上的樓梯高層，幾乎無(wú)人問(wèn)津。”曾聰補(bǔ)充道。

買(mǎi)賣(mài)博弈：理性主導(dǎo)下的“以?xún)r(jià)換量”

房東與買(mǎi)家的博弈，構(gòu)成了市場(chǎng)最微妙的風(fēng)景線(xiàn)。

買(mǎi)家層面，曾聰觀(guān)察到，年底入市的主要是30—50歲之間的剛需和改善群體，投資性需求基本消失。而在他們的置業(yè)邏輯中，由于島內(nèi)東部現(xiàn)在教育資源均衡，學(xué)區(qū)的優(yōu)先級(jí)有所后置，居住品質(zhì)更被看重。而劉家禮接觸的買(mǎi)家群體主要是年輕單身客和有二孩的改善家庭，核心決策點(diǎn)在于“價(jià)格是否到了心理預(yù)期”。

這種“性?xún)r(jià)比為王”的心理，導(dǎo)致買(mǎi)家決策呈現(xiàn)兩極分化：一部分是“怕上錯(cuò)車(chē)”的持續(xù)觀(guān)望者，另一部分則是認(rèn)定“價(jià)格筑底”的果斷入手者。“不是沒(méi)需求，是怕買(mǎi)錯(cuò)時(shí)機(jī)。”劉家禮一語(yǔ)道破。

房東層面，“以?xún)r(jià)換量”仍是當(dāng)前促成交易的主流策略。曾聰表示，大部分房東認(rèn)為市場(chǎng)已到底部，不會(huì)無(wú)限制降價(jià)，市場(chǎng)有其周期性。劉家禮也認(rèn)為，大多數(shù)房東對(duì)現(xiàn)實(shí)認(rèn)知比較到位，但也不乏個(gè)別房東因價(jià)格低于預(yù)期而選擇“惜售”。

議價(jià)空間或許是心態(tài)博弈的直接體現(xiàn)。曾聰估計(jì)目前整體議價(jià)空間在10%左右，與上半年相比收縮不大。劉家禮則認(rèn)為還需參考個(gè)案情況：掛牌價(jià)嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)的房源，后期降價(jià)幅度大；而一開(kāi)始就貼近市場(chǎng)的房源，議價(jià)空間就小。成交價(jià)更多是參考同小區(qū)類(lèi)似戶(hù)型的近期成交記錄。

面對(duì)新房市場(chǎng)的激烈促銷(xiāo)，二手房如何競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)此，兩位業(yè)者的觀(guān)點(diǎn)高度一致：最終還是看“價(jià)格”。當(dāng)同地段二手房?jī)r(jià)格相比新房具備足夠優(yōu)勢(shì)時(shí)，不少客戶(hù)會(huì)更傾向選擇現(xiàn)房、現(xiàn)配套的二手次新房。

對(duì)于這輪回暖能持續(xù)多久，兩位從業(yè)者均認(rèn)為需觀(guān)察后續(xù)政策與市場(chǎng)心態(tài)的互動(dòng)。曾聰判斷，回暖態(tài)勢(shì)能否延續(xù)至2026年第二季度及以后，關(guān)鍵看央行是否會(huì)出臺(tái)如存量房貸貼息等更大力度的政策。如果政策持續(xù)給予信心和支持，市場(chǎng)有望更加持穩(wěn)，本輪周期或可延續(xù)至年后的傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”。劉家禮則更關(guān)注買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)博弈，他指出一個(gè)微妙現(xiàn)象：成交太快未必是好事，可能促使部分房東“坐地起價(jià)”，而當(dāng)?shù)蛢r(jià)房源被消化后，市場(chǎng)可能再度轉(zhuǎn)冷。他強(qiáng)調(diào)，未來(lái)成交的核心支撐點(diǎn)依然是“價(jià)格”。