降息，降首付！

就在剛剛，央行連續發布了兩個大消息：降息！降首付比例！只不過，此次降息是降低再貸款、再貼現利率。降低首付比例，降低的是商業用房。

內容具體如下：

1、自2026年1月19日起，下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點。下調后，3個月、6個月和1年期支農支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%，專項結構性貨幣政策工具利率為1.25%。

2、將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%。“再貸款”、“再貼現”的利率，是指央行通過上述途徑向商業銀行提供資金的時候，收取的利息。此次降息雖然不涉及企業貸款、個人房貸的利率，但仍是較大利好，意味著對政策支持的重點領域間接降息了。

商業銀行在享受此次降息的利好后，會傳遞給實體經濟。

目前老百姓更關注的是LPR利率，其中5年期利率直接跟房貸利率掛鉤，一般在每月的20日（節假日順延）發布。LPR利率不跟再貸款、再貼現利率掛鉤，而是跟7天逆回購掛鉤。本月是否降息，還要看未來一段時間7天逆回購的利率是否下降。我的判斷是，2026年LPR利率會有1到2次降息，每次10個基點左右，具體時間不太好判斷。在3月兩會之前，大概率會有一次降準或者降息。

再看首付比例的調整。商業用房包括商鋪、寫字樓、商務公寓、酒店、商業綜合體等經營性房產，此前首付比例一般為50%，也有不少地方為45%。樓市從2021年進入調整期后，降首付的利好往往只給住宅（目前最低為15%），不給商業用房。

主要原因是：住宅更重要，住宅沒有穩住，不愿意分流住宅的購買力。商業用房貸款利率也顯著高于住宅，比如在一些大城市住宅房貸的利率已經下降到了LPR-45個基點，但商業用房貸款利率仍然維持在LPR+60個基點。而商業用房庫存比住宅還嚴重，很多開發商被套。適當降低商業用房的首付比例和利率，有利于盤活這個市場，否則占壓太多資金對經濟全局也非常不利。但整體而言，未來商業用房的首付比例、貸款利率、稅費仍將顯著高于住宅。

此外央行今天還宣布了兩個利好：

1、決定增加科技創新和技術改造再貸款額度4000億元。增加后，科技創新和技術改造再貸款總額度為1.2萬億元。適當拓展政策支持領域，自2026年起，將研發投入水平較高的民營中小企業納入科技創新和技術改造再貸款政策支持領域。

2、增加支農支小再貸款額度5000億元，將支農支小再貸款額度與再貼現額度打通使用。在支農支小再貸款項下設立民營企業再貸款，額度1萬億元，引導地方法人金融機構進一步聚焦重點，加力支持民營中小微企業。民營企業再貸款的期限、利率、發放方式等與現行支農支小再貸款一致。

央行今天還公布了最新的金融數據：12月末，廣義貨幣(M2)余額340.29萬億元，同比增長8.5%。狹義貨幣(M1)余額115.51萬億元，同比增長3.8%。流通中貨幣(M0)余額14.13萬億元，同比增長10.2%。全年凈投放現金1.31萬億元。